紅周刊丨秦佳麗

【資料圖】

惠譽在4月12日發(fā)布的報告中稱，中國房地產(chǎn)市場自年初至今逐步出現(xiàn)企穩(wěn)跡象，溫和回暖勢頭將延續(xù)到二季度。實際上，在房地產(chǎn)市場整體回暖的背景下，房企經(jīng)營層面的“回暖”依然冷熱不均，房企的座次排名也出現(xiàn)一些新變化。

近期，國際評級機構(gòu)惠譽和標(biāo)普均發(fā)布了有關(guān)中國房地產(chǎn)市場的報告?；葑u認(rèn)為，今年以來，中國樓市呈現(xiàn)溫和回暖勢頭，而且這一勢頭將持續(xù)到二季度。在此背景下，國有房企和少數(shù)未出險的民營房企將成為主要受益者。標(biāo)普的觀點則是，中國開發(fā)商銷售狀況有望在2023年下半年恢復(fù)，開發(fā)商的盈利水平和杠桿率或?qū)⒃?024年之后才能受益于銷售的改善。

實際上，今年一季度的樓市回暖信號，也反映在房企層面的銷售表現(xiàn)上。據(jù)中指研究院等多家研究機構(gòu)發(fā)布的一季度房企銷售業(yè)績情況顯示，TOP100房企銷售總額約1.76萬億元，同比增長8.2%，系2022年以來首次同比正增長。

《紅周刊》了解到，伴隨房企銷售回暖，一季度百強房企陣營有所洗牌。除了保利發(fā)展替換碧桂園問鼎季度“銷冠”，華發(fā)股份、建發(fā)房產(chǎn)也替換融創(chuàng)中國及金地集團入圍一季度房企銷售規(guī)模榜單TOP10。

有業(yè)內(nèi)人士向《紅周刊》表示，去年基數(shù)較低以及積壓需求釋放，是今年迎來樓市“小陽春”的重要原因。不過，隨著這一因素的支撐作用邊際轉(zhuǎn)弱，二季度銷售或?qū)⒒貧w正常市場節(jié)奏。

頭部房企陣營座次重排

華發(fā)股份、建發(fā)房產(chǎn)躋身TOP10

《紅周刊》梳理機構(gòu)榜單發(fā)現(xiàn)，今年一季度百強房企各梯隊門檻普遍抬升。以中指研究院榜單為例，一季度TOP10、TOP30、TOP50、TOP100的銷售規(guī)模入圍門檻依次為458.8億元、148.4億元、100.2億元、35.8億元，較去年同陣營門檻提升23.90%、0.07%、9.67%、2.58%。從企業(yè)表現(xiàn)來看，超半數(shù)百強房企在今年一季度累計業(yè)績同比增長，其中32家房企同比增幅超過50%。

行業(yè)深度調(diào)整趨勢下，頭部房企座次也經(jīng)歷了新一輪洗牌。今年一季度，行業(yè)銷售額TOP3陣營由“碧萬?！备鼮椤氨Ｈf碧”。其中，保利發(fā)展憑借1138億元銷售規(guī)模躋身季度“銷冠”，銷售額同比增長28.76%，系一季度惟一一家千億規(guī)模房企。

與去年同期相比，TOP10陣營缺失了融創(chuàng)中國、金地集團；華發(fā)股份、建發(fā)房產(chǎn)則順勢“補位”，分別以491.4億元、458.8億元的銷售額躋身該梯隊，且較去年一季度銷售額同比增長111.9%、51.77%。（見表1）

從銷售規(guī)模增長情況看，一季度銷售額增幅居前的百強（上市）房企為天健地產(chǎn)、中洲控股、南山地產(chǎn)、保利置業(yè)、越秀地產(chǎn)，同比增幅依次達546%、393%、380%、248%、196%。（見表2）

《紅周刊》了解到，出售項目單價提升，是前述房企的銷售額增長的重要原因。以一季度銷售額同比增長近4倍的中洲控股為例，按照其36億元銷售額、9.4萬平方米銷售面積測算，中洲控股一季度銷售均價達38298元/平方米，較去年同期增長125.59%。

中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水向《紅周刊》表示，一季度百強房企銷售額自2022年以來首次“回正”基于多項因素，包括疫情積壓市場需求的釋放、各地寬松政策持續(xù)落地、宏觀經(jīng)濟邊際好轉(zhuǎn)，就業(yè)及收入預(yù)期增強等，使得近期房企銷售企穩(wěn)回升態(tài)勢明顯。

上海中原地產(chǎn)首席分析師盧文曦也向《紅周刊》表示，近期百強房企銷售同比增長很大程度上源于去年基數(shù)較低以及積壓需求釋放?！氨热纾谏虾Ｎ覀冇^察到當(dāng)?shù)厥袌鰪?fù)蘇勢頭非常明顯，成交量釋放比較快，尤其是3月份，幾乎每周的成交量都在環(huán)比拉升?！?/p>

不過，各地市場回暖趨勢仍然冷熱不均。首鋼地產(chǎn)市場經(jīng)理馬騰飛近期聚焦重慶市場業(yè)務(wù)，他向《紅周刊》表示，重慶在今年2月份迎來“小陽春”，但3月份已經(jīng)恢復(fù)到日常銷量，“樓市恢復(fù)的關(guān)鍵點在于市場信心，市場信心的重新構(gòu)建有難度，所以現(xiàn)階段主要還是剛需（樓盤）在出貨?！?/p>

由于當(dāng)?shù)厥袌鰺岫壬星坊鸷?，馬騰飛認(rèn)為，“以價換量”仍是目前樓市銷售行情的主流?！皹潜P價格自去年下半年以來一直下行，大家以折扣促銷為主，目前還保持在低價區(qū)間。”據(jù)他介紹，“樓市利好政策去年基本出盡，近期全國推行的二手房‘帶押過戶’其實去年也已經(jīng)在多地實施，短期可能難再有更顯著的刺激政策，所以后續(xù)不排除有部分樓盤會以更大折扣來延續(xù)銷售熱度?！?/p>

房企業(yè)績增長基于前期貨值儲備

“掉隊”金地權(quán)益土儲占比偏低

就全新一線梯隊來看，保利發(fā)展、華發(fā)股份、建發(fā)房產(chǎn)等房企在銷售規(guī)模上實現(xiàn)排名躋升。多位業(yè)內(nèi)人士向《紅周刊》表示，這與企業(yè)前期的貨值儲備直接相關(guān)?！氨热绫＠鼛啄暝谝痪€城市布局積極，不少項目是品質(zhì)化的樓盤，價格并不便宜，所以對銷售額的貢獻非常明顯；華發(fā)股份、建發(fā)房產(chǎn)也在上海積極拿地，而當(dāng)?shù)仨椖坎怀钯u，在營收上能很快兌現(xiàn)。”盧文曦對此談到。

而在劉水看來，一線梯隊房企洗牌的背后，央國企經(jīng)營穩(wěn)健的優(yōu)勢繼續(xù)凸顯，頭部央國企的競爭力及市場份額將繼續(xù)提升?！熬蚑OP3陣營的變化而言，保利發(fā)展的策略較為積極，其布局的城市需求支撐較為強勁且貨值充裕，根據(jù)中指研究院監(jiān)測，保利發(fā)展去年以2240億元的新增貨值位列第一。”

不過，在百強房企銷售規(guī)模整體恢復(fù)性增長的同時，部分昔日頭部房企的銷售表現(xiàn)卻不盡如人意。以一季度跌出TOP10名單的“三好生”金地集團為例，其間金地集團雖最終守住TOP20陣營，但銷售額同比下降3.08%至441億元。

《紅周刊》了解到，在近年規(guī)模擴張進程中，金地集團依賴聯(lián)營、合營公司的形式進行項目合作開發(fā)。反映在土儲上，2019年至2022年9月底，金地集團的新增土地儲備面積依次為1688萬平方米、1657萬平方米、1636萬平方米、171萬平方米，其中權(quán)益儲備面積占比52.49%、49.06%、39.61%、36.26%。除了去年在收縮策略下拿地規(guī)模斷崖式下降，金地集團近年拓儲權(quán)益占比也持續(xù)下行，且在同檔房企中處于中低位水平。

據(jù)了解，合作開發(fā)模式在市場行情向好時可以幫助企業(yè)輕裝上陣、迅速做大；而當(dāng)市場下行時，也容易因合作方爆雷而拖累項目。對于目前金地集團項目合作方是否涉及債務(wù)違約，及其可能對公司經(jīng)營產(chǎn)生的影響，投資者也頗為關(guān)注。金地集團管理層就此在去年10月份的投資人會議上披露，合作項目中已識別的，涉及實質(zhì)出險的合作方的項目為26個，總未售貨值369億元，金地權(quán)益占比約37%。其中1個項目存在墊資敞口約5億元。

與此同時，地產(chǎn)商權(quán)益占比過低意味著公司透過聯(lián)合營公司獲得的利潤與收入可能不匹配。企業(yè)公告顯示，2019年至2021年，金地集團營收增速分別為25.09%、32.42%、18.16%，其間歸屬于母公司股東的凈利潤依次為24.41%、3.2%、-9.5%；2022年前三季度，金地集團營收增速為-1.5%，歸母凈利潤同比增長0.83%。這些數(shù)據(jù)表明，公司近年營收增幅連連放緩，凈利潤增速放緩則更為明顯。

房企重新聚焦一線市場

二季度銷售行情或溫和回歸

在行業(yè)深度調(diào)整趨勢下，企業(yè)需要盡快恢復(fù)至拿地-開發(fā)-銷售的良性循環(huán)。近期行業(yè)密集召開的業(yè)績發(fā)布會中，房企投資布局“默契”十足，從低能級城市換倉到高能級城市成為頭部企業(yè)共識。

根據(jù)TOP5陣營房企近日披露其2022年度在一二線城市的投資規(guī)模，華潤置地表示去年新增土地投資金額1442.3億元，一二線城市投資占比92%；中海地產(chǎn)年度新增貨值2139.4億元，一二線城市新增貨值占比為87%；保利發(fā)展披露2022年新增土地建筑面積902.4萬平方米，其中一二線城市新增土地建筑面積同比提高了24.7個百分點至75.3%。此外，一貫聚焦下沉市場的碧桂園披露，截至2022年底公司已獲取權(quán)益可售資源約9555億元，其中一二線與三四線城市分別占比39%、61%；碧桂園計劃在3-5年內(nèi)將一二線對三四線的貨值比例提升至“50比50”。

在盧文曦看來，目前房企調(diào)倉加碼一二線更像房地產(chǎn)市場周期的“輪回”?！斑@一輪市場調(diào)倉跟2013年那一輪比較相似，市場出于避險情緒強化了區(qū)域分化，扎堆一二線城市，三四線城市面臨形勢會嚴(yán)峻一點。越是核心的城區(qū)以及優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品越不愁賣，這樣的格局目前進一步固化?！彼痛搜a充道，“不過，一二線城市不是想拿就拿，這跟房企本身的實力、技巧甚至可能面臨的搖號環(huán)節(jié)都有關(guān)?！?/p>

而在馬騰飛看來，盡管當(dāng)前不少房企表示調(diào)倉加碼一二線城市，但對于多數(shù)房企而言，保交樓、去庫存更是當(dāng)前主要任務(wù)?！皹鞘性诜只?，但這個節(jié)點很多房企其實沒有能力去擴張，加碼投資的還是具備資金實力或者本身在一二線城市扎根的房企?！?/p>

劉水對此表示，入局一二線城市的房企要具備較強的產(chǎn)品能力和服務(wù)能力：“高能級城市無論是剛性需求還是改善性需求，都對產(chǎn)品有較高要求，房企要在競爭中勝出必須要有較強的產(chǎn)品能力和品牌美譽度?！?/p>

另值得一提的是，經(jīng)歷一季度市場的階段性升溫，劉水認(rèn)為，二季度銷售有望回歸正常市場節(jié)奏：“考慮到支撐2-3月份需求恢復(fù)的重要因素是疫后積壓需求的集中釋放，這個因素在二季度的支撐作用會邊際轉(zhuǎn)弱，另外，購房者對期房爛尾的擔(dān)憂、對房價下跌預(yù)期等仍然可能制約新房銷售修復(fù)，預(yù)計二季度全國房地產(chǎn)市場將保持平穩(wěn)態(tài)勢，環(huán)比一季度有望小幅增長，但城市分化行情仍將延續(xù)?！?/p>

“目前市場討論最多的是樓市復(fù)蘇勢頭的延續(xù)性問題。我認(rèn)為成交量短期沖高正常，但后續(xù)可能有一個良性調(diào)整?！北R文曦也對此表示，“以上海為例，觀察當(dāng)?shù)亟甑某山涣靠梢园l(fā)現(xiàn)，歷年成交量在3月份上揚一波后，5、6月份都會漸漸回到一個正常的交易節(jié)奏。所以樓市接下來應(yīng)該還會回歸正常的成交區(qū)間，呈現(xiàn)溫和調(diào)整?！?/p>

（本文已刊發(fā)于4月15日《紅周刊》，提及個股僅為舉例分析，不做買賣推薦。）

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