觀點網(wǎng) 日前，中國鐵建公布2022年年度業(yè)績，各項指標取得穩(wěn)步增長。不過，受2022年地產(chǎn)行業(yè)影響，該集團房地產(chǎn)開業(yè)業(yè)務(wù)也面臨著利潤收縮、毛利率下滑，銷售不及預(yù)期等問題。

2022年，中國鐵建實現(xiàn)營業(yè)收入約1.1萬億，利潤總額378.25億元，凈利潤317.53億元，較去年分別同比增長7.48%、7.60%、8.32%。其中，資產(chǎn)總額實現(xiàn)兩位數(shù)增長，經(jīng)營性活動現(xiàn)金流凈額超過凈利潤水平。全年新簽合同額3.25萬億元，同比增長15.09%。

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作為特大型綜合建設(shè)集團，中鐵建業(yè)務(wù)涵蓋工程承包、規(guī)劃設(shè)計咨詢、投資運營、房地產(chǎn)開發(fā)、工業(yè)制造、物資物流、綠色環(huán)保、產(chǎn)業(yè)金融及其他新興產(chǎn)業(yè)。

在房地產(chǎn)業(yè)務(wù)開發(fā)方面，面對2022年全國房地產(chǎn)市場萎縮、行業(yè)競爭進一步加劇的局面，該項業(yè)務(wù)利潤總額同比下滑44%至37.05億元。

具體來看，中鐵建2022年房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)實現(xiàn)營業(yè)收入約622.54億元，同比增長22.88%，同時營業(yè)成本同比增長28.18%至535.36億元，銷售費用同比增長14.22%至13.58億元。

營業(yè)成本和銷售費用的增長來源于加大的去庫存壓力。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2022年全國商品房銷售額13.33萬億元，同比下降26.7%，其中住宅銷售額下降28.3%。截至2022年末，商品房待售面積5.64億平方米，同比增長10.5%，其中住宅待售面積增長18.4%。

年報稱，面對整體市場及外部環(huán)境持續(xù)下行壓力，中鐵建2022年在房地產(chǎn)板塊堅持以銷售與去庫存工作為核心，大力出清頑固庫存，2022年實現(xiàn)銷售金額1296億元，在全國房企中排名第15位。

與此同時，中鐵建業(yè)不得不犧牲一部分毛利率，2022年房地產(chǎn)業(yè)務(wù)板塊同比下滑3.56個百分點至14%。不過公司整體毛利率錄得增長，錄得綜合毛利率10.09%，同比增長0.49個百分點。

新簽合同額也出現(xiàn)下滑，2022年，中鐵建房地產(chǎn)開發(fā)板塊新簽合同額為1313.155億元，同比下滑9.24%。

土地投拓方面，在2022年土地市場低迷之際，大多數(shù)房企集團尤其是民營房企均減少拿地力度，相比之下，中鐵建土地投拓力度與2021年同期相比沒有大幅下降。

2022年全年在上海、北京、廣州、杭州、重慶、成都等25個城市獲取56宗土地，權(quán)益總計容面積為636.92萬平米，權(quán)益合計土地價款為421.57億元，獲取土地平均溢價率為3.39%，同比降低1.16個百分點。

中鐵建沒有在2021年財報中公布當年拿地金額，但從拿地數(shù)量來看，2021 年其在32 個城市獲取64宗土地，總建設(shè)用地面積666.36萬平方米，規(guī)劃總建筑面積2115萬平方米。

與2021年同期相比，除了拿地數(shù)量小幅減少外，中鐵建于2022年收縮了土地投拓范圍。年報稱，報告期內(nèi)，集團堅持審慎穩(wěn)健的土地儲備策略，加強項目研判，嚴控投資風險，儲備了多宗城市資源良好、板塊能級較高，較為優(yōu)質(zhì)的土地。

具體來看，在獲取項目中，一線城市獲取土地30宗，占比為60%。截至報告期末，中鐵建已在94個國內(nèi)城市，進行472個項目的開發(fā)建設(shè)。建設(shè)用地總面積約3959萬平方米，規(guī)劃總建筑面積約12,518萬平方米，已形成以一、二線城市為重點，部分發(fā)展?jié)摿^好的三、四線城市為補充的梯次布局。

以上海為例，去年6月7日，中鐵建以47.15億元競得松江區(qū)泗涇鎮(zhèn)SJSB0003單元08-01號地塊、松江區(qū)中山街道新城主城C單元C07-01號地塊，在此之前該公司還以22.1億元底價競得松江區(qū)泗涇鎮(zhèn)SJSB0003單元01-02號地塊。

報告期內(nèi)，中鐵建完成房地產(chǎn)開發(fā)投資820.33億元，其中長三角區(qū)域完成投資285.47億元，西南區(qū)域完成投資229.12億元，投資占比分別為34.80%、27.93%。

現(xiàn)階段，中鐵建以銷售類住宅產(chǎn)品開發(fā)為主，自持類出租產(chǎn)品多為銷售類房地產(chǎn)項目配套商業(yè)、車位等產(chǎn)品。2022年，中鐵建持有經(jīng)營性物業(yè)可供出租面積64.89萬平方米，實現(xiàn)租金總收入1.9501億元，占集團房地產(chǎn)板塊營業(yè)收入的0.31%。

值得一提的是，報告期內(nèi)，中鐵建計提了大幅資產(chǎn)減值損失，2022年計提資產(chǎn)減值損失30.51億元，比2021年新增14.6億元，同比增加91.93%，主要是報告期對房地產(chǎn)開發(fā)成本及開發(fā)產(chǎn)品、合同資產(chǎn)計提損失準備所致。

同時，2022年計提信用減值損48.88億元，同比減少40.95%，主要系上年對某房地產(chǎn)行業(yè)客戶的應(yīng)收款項等金融資產(chǎn)計提損失準備所致。

從現(xiàn)金流情況來看，中鐵建2022年現(xiàn)金流情況改善，經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為561.350億元，較上年同期增加634.389億元；投資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為－556.457億元，較上年同期凈流出減少54.245億元；籌資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為338.942億元，較上年同期凈流入增加232.921億元，增長219.69%。

4月3日，天風證券發(fā)布研報稱，由于充足在手訂單支撐收入增長前景、毛利率較多改善、經(jīng)營性現(xiàn)金流同比大幅改善等原因，給予中國鐵建買入評級。

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