文/樂居財(cái)經(jīng)楊宏彬

疫情之后，越秀地產(chǎn)的業(yè)績會(huì)，首次回歸線下。董事長林昭遠(yuǎn)，看起來心情很不錯(cuò)，他一直面帶微笑，自稱回答問題的時(shí)候，“情感豐富了好多”。

(資料圖片僅供參考)

3月15日，越秀地產(chǎn)（0123.HK)舉行2022年度業(yè)績發(fā)布會(huì)，董事長兼執(zhí)行董事林昭遠(yuǎn)；副董事長、執(zhí)行董事兼總經(jīng)理林峰；財(cái)務(wù)總監(jiān)兼執(zhí)行董事陳靜；資本經(jīng)營部總經(jīng)理姜永進(jìn)出席本次會(huì)議。

在市場下行之際，越秀地產(chǎn)表現(xiàn)出了極強(qiáng)的韌性，各項(xiàng)經(jīng)營指標(biāo)逆勢(shì)增長。2022年全年，越秀地產(chǎn)錄得營業(yè)收入724.2億元，同比增長26.2%；實(shí)現(xiàn)股東應(yīng)占利潤39.5億元，同比上升10.2%；核心凈利潤42.4億元，同比上升2.1%。

截止2022年末，越秀地產(chǎn)總資產(chǎn)達(dá)3,463.5億元，同比增長10.4%。越秀之所以能取得亮眼成績，林昭遠(yuǎn)認(rèn)為原因之一，在于“勤快”。

自身盈利增長的同時(shí)，越秀地產(chǎn)也不忘回饋股東。公司董事會(huì)建議宣派2022年末期股息每股0.307港元，連同中期股息，全年派息每股0.626港元，派息總額約占核心凈利潤的40%。這么高的分紅率在整個(gè)行業(yè)內(nèi)是較為少見的。

然而，越秀地產(chǎn)的誠意不僅如此。在上市30周年及成立40周年之際，越秀地產(chǎn)還決定額外進(jìn)行實(shí)物分派，公司合資格股東每持有1,000股公司股票獲派發(fā)越秀房托62個(gè)基金單位。

林昭遠(yuǎn)在談及今年的房地產(chǎn)市場時(shí)表示，預(yù)測今年的房地產(chǎn)市場會(huì)穩(wěn)中向好，越秀地產(chǎn)好的項(xiàng)目會(huì)抓緊去化，回流現(xiàn)金，今年的供貨會(huì)超過2400億元。

銷售目標(biāo)超額完成，多元增加優(yōu)質(zhì)土儲(chǔ)

越秀地產(chǎn)經(jīng)營業(yè)績的穩(wěn)步增長，和地產(chǎn)銷售的強(qiáng)勁是分不開的。

2022年全年，越秀地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)合約銷售額1,250.3億元，同比增長8.6%，完成全年銷售目標(biāo)1,235億元的101.2%。銷售同比實(shí)現(xiàn)增長及完成業(yè)績目標(biāo)，這在去年整個(gè)行業(yè)中是相當(dāng)難得的。

具體來看，越秀地產(chǎn)2022年繼續(xù)實(shí)施及優(yōu)化“1+4”全國化市場布局，聚焦和深耕大灣區(qū)，重點(diǎn)拓展華東地區(qū)、華中地區(qū)、北方地區(qū)和西部地區(qū)。

期內(nèi)，越秀地產(chǎn)在大灣區(qū)實(shí)現(xiàn)合同銷售金額約596.8億元，約占總銷售金額的47.7%；在廣州實(shí)現(xiàn)合同銷售金額約531.9億元，約占總合同銷售金額的42.5%。繼續(xù)保持在大灣區(qū)領(lǐng)先及廣州市場第一的地位。

此外，去年越秀華東區(qū)域的銷售工作取得突破。全年實(shí)現(xiàn)合同銷售金額429.5億元，同比上升65.7%。

展望2023年，越秀地產(chǎn)的管理層將銷售目標(biāo)定為1320億元，較2022年有6%的提升。林昭遠(yuǎn)解釋稱，企業(yè)對(duì)于市場的判斷，總體上對(duì)十幾萬億的整體市場有著堅(jiān)定的信心。政策已經(jīng)給了很好的支撐，后續(xù)核心就是（激發(fā)）投資者信心。

土地儲(chǔ)備是房企的糧倉，俗話說，“手里有糧，心中不慌”。

2022年全年，越秀地產(chǎn)新增37幅土地，建筑面積695萬平方米，遍布廣州、深圳、佛山、中山、上海等大灣區(qū)和華東地區(qū)核心城市和重要的省會(huì)城市，其中廣州地區(qū)新增地塊10幅，約227萬平方米。

年內(nèi)，越秀地產(chǎn)采用了“6+1”土地獲取模式中，即通過持續(xù)完善TOD、“城市運(yùn)營”、城市更新、國企合作、收并購、產(chǎn)業(yè)勾地和公開市場競拍等方式拿地，獲取的土儲(chǔ)分別占新增土儲(chǔ)的11.5%、5.0%、34.4%和2.2%。

“這幾年無論深圳、上海還是北京的地，我們都是加大力度去拿的，在北京有機(jī)會(huì)我們還會(huì)繼續(xù)拿地?！绷终堰h(yuǎn)認(rèn)為，拿地好時(shí)機(jī)時(shí)刻都在。

截止2022年末，越秀地產(chǎn)擁有總土地儲(chǔ)備約2,845萬平方米，分布全國30個(gè)城市，一、二線城市占比到93%；在大灣區(qū)和廣州市場，越秀地產(chǎn)分別擁有土地儲(chǔ)備1,418萬平方米和1,219萬平方米，約占總土地儲(chǔ)備的49.8%和42.8%。

越秀地產(chǎn)管理層表示，當(dāng)前的土地儲(chǔ)備足夠公司未來至少三年的開發(fā)所需。

除了地產(chǎn)外，越秀旗下的商業(yè)運(yùn)營和管理業(yè)務(wù)也在助力營收增長。期內(nèi)，越秀地產(chǎn)團(tuán)持有的商業(yè)物業(yè)實(shí)現(xiàn)商業(yè)租賃收入3.23億元，持股41.39%的越秀房產(chǎn)基金實(shí)現(xiàn)收入約18.73億元，同比上升4.2%。

融資暢通，三道紅線保持“綠檔”

在盈利能力持續(xù)突破的同時(shí)，越秀地產(chǎn)的財(cái)務(wù)端也保持著穩(wěn)健。

截止2022年底，越秀地產(chǎn)的總借貸金額為883億元，其中人民幣借貸占比75%，外幣借貸占比25%。

從還款期限來看，越秀地產(chǎn)債務(wù)結(jié)構(gòu)合理，一年內(nèi)需償還的借款為157.44億元，僅占比18%，而3-5年內(nèi)償還的借款占比達(dá)到了49%，償還期限5年以上的占6%，兩者合計(jì)占比55%。

同時(shí)，越秀地產(chǎn)2022年的平均借貸利率創(chuàng)下新低，為4.16%，2020年及2021年分別為4.26%及4.62%。

截止2022年末，越秀地產(chǎn)手持的貨幣資金達(dá)351.2億元，除去監(jiān)管存款132.7億元后，仍足以覆蓋一年內(nèi)的到期債務(wù)。越秀地產(chǎn)剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率、凈負(fù)債率和現(xiàn)金短債比分別為68.8%、62.7%和2.23倍，“三道紅線”指標(biāo)保持全部“綠檔”。

作為國企背景的房企，越秀地產(chǎn)有著天然的融資優(yōu)勢(shì)。2022年年內(nèi)，越秀地產(chǎn)多次低息發(fā)債，如9月成功發(fā)行的25.9億元公司債券，根據(jù)簿記結(jié)果，3+2年期品種發(fā)行規(guī)模15億元，票面利率2.78%；5+2年期品種發(fā)行規(guī)模10.9億元，票面利率3.09%。5年期為行業(yè)歷史最低利率。

2022年全年，越秀地產(chǎn)完成新的融資約人民幣599.0億元，其中境內(nèi)融資約人民幣524.0億元，境外融資約人民幣75.0億元。于境內(nèi)成功發(fā)行人民幣公司債券合共98.4億元，加權(quán)平均利率3.11%。

對(duì)于發(fā)債計(jì)劃，林昭遠(yuǎn)指，主要看成本，“我們具備發(fā)債的能力，有債務(wù)到期確實(shí)有再融資的需要，哪里成本低我們到哪里去。”

展望未來，越秀地產(chǎn)表示，公司將持續(xù)持“三道紅線”綠擋達(dá)標(biāo)，加強(qiáng)對(duì)銷售現(xiàn)金流的管理，保持較高的本年合同回款率?拓融資渠道，降融資成本，保財(cái)務(wù)健康和現(xiàn)金流充裕安全。

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