文/樂居財(cái)經(jīng)鄧鑫妮

1月中旬，原本有兩家物企掛牌，但是臨近上市時(shí)間，其中一家臨時(shí)改了主意延期上市，另一家準(zhǔn)時(shí)交易的潤(rùn)華服務(wù)，卻也在被澆了一盆冷水，首日收跌25.88%。

(資料圖片)

上市難，難上市，開年兩家物企的處境給物管股渲染了幾分涼意。又加之去年末的幾次叫賣，有人不禁發(fā)問，物企上市窗口期是否已經(jīng)過去，今年還有哪些物企能夠闖進(jìn)資本市場(chǎng)？

有著硬實(shí)力的珠海萬達(dá)商管和龍湖智創(chuàng)生活無疑是種子池里的選手，不久前表達(dá)了上市意向的深業(yè)物業(yè)，以及期望借殼上市的珠江城市服務(wù)也已經(jīng)做好準(zhǔn)備。

此外不能忽視的是，中交集團(tuán)最近一段時(shí)間騰挪資產(chǎn)、整合資源，綠地集團(tuán)旗下物業(yè)公司嶄露頭角，它們分食物管市場(chǎng)的心思明顯，其中也不乏有成為上市預(yù)備役的打算。

一家等待聆訊

1月17日上午9點(diǎn)30分，欒濤敲響了銅鑼，潤(rùn)華服務(wù)成功上市。一段路程的終點(diǎn)也是另一段征程的起點(diǎn)，相互道賀、致辭發(fā)言，上市的喜悅彌漫在會(huì)場(chǎng)內(nèi)。

潤(rùn)華服務(wù)上市后，嚴(yán)格來說，目前遞表等待聆訊的物企只剩下珠海萬達(dá)商管一家。

2022年10月25日晚間，珠海萬達(dá)商管再次更新招股書。上市速率絲毫不影響公司的外拓節(jié)奏，在這之前它相繼拿下5家奧克斯廣場(chǎng)的運(yùn)營管理業(yè)務(wù)，以及在去年3月，一口氣買斷建業(yè)地產(chǎn)手上全部商業(yè)項(xiàng)目的10年經(jīng)營權(quán)，由珠海萬達(dá)商管全面負(fù)責(zé)招商、招租、運(yùn)營和物管。

截至2022年6月30日，珠海萬達(dá)商管的在管面積已經(jīng)達(dá)到6000萬方，期內(nèi)收入134.8億元，不遜色于大部分上市物企。

前不久，龍湖智創(chuàng)生活的招股書在港交所狀態(tài)變更為“失效”。龍湖方面回應(yīng)，龍湖智創(chuàng)生活申請(qǐng)資料仍在持續(xù)更新中，后續(xù)將根據(jù)市場(chǎng)情況靈活決策，把控上市節(jié)奏。

去年末，房地產(chǎn)市場(chǎng)射出“三支箭”，整體融資環(huán)境逐步回暖，物企對(duì)上市時(shí)間的把握也有了更多的選擇。

至于已經(jīng)通過聆訊的眾安智慧生活和融匯悅生活，冰雪融化，或許它們也可以開始新的計(jì)劃。

再往前推算，臨時(shí)撤回申報(bào)材料的上房服務(wù)也不是沒有機(jī)會(huì)。去年4月，上房服務(wù)在上會(huì)前夕放棄了申請(qǐng)，這是一家?guī)еt(yī)療特色沖擊A股的物業(yè)公司。上房服務(wù)首次遞表的時(shí)間比潤(rùn)華服務(wù)早一天，卻半路折戟，最終潤(rùn)華服務(wù)成為首家上市的醫(yī)院物管。

“國家隊(duì)”穩(wěn)定輸出

“今年上市的重點(diǎn)可以放在國資、央企身上?！?/p>

深圳控股曾定下目標(biāo)——今年6月將深業(yè)物業(yè)推進(jìn)交易所大門，1月初，中國證監(jiān)會(huì)披露已經(jīng)接收深業(yè)物業(yè)境外上市審批材料，離招股書面世又近了一步。

過去一整年時(shí)間，國家隊(duì)物企收并購動(dòng)作不斷，市值相較而言也更能抗壓。深業(yè)物業(yè)是深圳國資委下轄的一家物業(yè)公司，其上市已經(jīng)醞釀了7年，這一次它決定抓住機(jī)會(huì)。

物管股風(fēng)向變動(dòng)的分水嶺，大致可以鎖定在2021年下半年，在進(jìn)入這段時(shí)間以前，物企遞表迎來了一個(gè)高峰。當(dāng)年6月共有9家物企遞表，彼時(shí)交易所門口大排長(zhǎng)龍，廣州國資旗下的珠江城市服務(wù)也踩著月末的最后一天遞交了招股書。

然而在那之后，不少物企陷入了遞表、失效、再遞表的循環(huán)，潤(rùn)華服務(wù)就在這一批名單中。

珠江城市服務(wù)首次失效就暫緩了上市念頭，一年以后又殺了個(gè)回馬槍，準(zhǔn)備借殼珠江股份曲線上市。

日前，珠江股份披露資產(chǎn)置換公告，即將所持有房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)相關(guān)的資產(chǎn)負(fù)債與珠實(shí)集團(tuán)、珠江健康合計(jì)持有的珠江城市服務(wù)100%股權(quán)進(jìn)行資產(chǎn)置換，資產(chǎn)置換后，珠江股份主營業(yè)務(wù)將變更為物業(yè)管理及文體運(yùn)營。

是為“殼公司”珠江股份注入新鮮血液，也是為珠江城市服務(wù)上市鋪墊。國企集團(tuán)內(nèi)體系龐雜，物業(yè)資產(chǎn)豐厚，且有不少的殼資源能夠利用，因此借殼上市的戲碼時(shí)常上演。

此前，另一家擁有國資背景的珠海華發(fā)物業(yè)也借殼完成了上市。若時(shí)間撥回2019年，招商物業(yè)借殼中航善達(dá)上市，隨后又更名為招商積余，而今已成為A股最大物企。

賽道的“新成員”

物業(yè)生意越來越大，一些原本將物業(yè)資源打散，或是還沒進(jìn)入賽道的公司都已蠢蠢欲動(dòng)。

一個(gè)多月前，中交服務(wù)集團(tuán)成立，央企一出手就重量滿滿，這是家注冊(cè)資本3億元的物企。

中交服務(wù)集團(tuán)背后的股東實(shí)力不容小覷，共有五大股東，其中中交房地產(chǎn)以貨幣形式出資6680萬元，持有股權(quán)占比22.3%；中交物業(yè)以股權(quán)形式出資8620萬元，持有股權(quán)占比28.7%；一公局集團(tuán)以“貨幣%2B股權(quán)”形式出資7200萬元，持有股權(quán)占比24.0%；中交投資以股權(quán)形式出資4500萬元，持有股權(quán)占比15.0%；中交集團(tuán)以貨幣形式出資3000萬元，持有股權(quán)占比20.0%。

之后發(fā)布的一則招聘信息，更是吊足了外界的胃口。12月23日，中交房地產(chǎn)稱，將為中交服務(wù)集團(tuán)征選一名副總經(jīng)理，要求有10年以上工作經(jīng)驗(yàn)，其中具有5年以上上市物業(yè)公司管理經(jīng)驗(yàn)……還特別提到具有物業(yè)公司IPO經(jīng)歷優(yōu)先。

這則招聘免不了引起猜測(cè)，中交服務(wù)集團(tuán)是沖著上市而來。

如果說中交服務(wù)集團(tuán)是遲到的央企物管，那么原本就有著物管業(yè)務(wù)的綠地集團(tuán)整合資源，似乎也有意重新登場(chǎng)。

事實(shí)上，綠地集團(tuán)手中除了有已經(jīng)將業(yè)務(wù)押給雅生活服務(wù)的綠地物業(yè)，還有早些時(shí)候計(jì)劃出售的綠閔物業(yè)，以及近期引起關(guān)注的合創(chuàng)嘉錦。

1月11日，合創(chuàng)嘉錦與北京世方環(huán)科在京簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議。世方環(huán)科主營高校產(chǎn)業(yè)服務(wù)，此次合作也標(biāo)志著合創(chuàng)嘉錦在高校產(chǎn)業(yè)服務(wù)領(lǐng)域?qū)崿F(xiàn)突破發(fā)展。

如果從業(yè)態(tài)層面來盤點(diǎn)綠地集團(tuán)的三家物企，綠地物業(yè)握有住宅資源，綠閔物業(yè)主攻商業(yè)領(lǐng)域，基建和高校產(chǎn)業(yè)服務(wù)則是合創(chuàng)嘉錦著力拓展的方向。

即便已經(jīng)許諾給雅生活服務(wù)管理面積，綠地集團(tuán)手中仍由不少可供發(fā)揮的物業(yè)資源，同時(shí)綠閔物業(yè)和合創(chuàng)嘉錦差異化的物管道路，也給綠地集團(tuán)提供了多樣選擇。

關(guān)鍵詞： 物業(yè)公司 貨幣形式 生活服務(wù)