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物業(yè)股的估值在重新走高，中國(guó)女首富準(zhǔn)備套現(xiàn)了。

12月11日，碧桂園服務(wù)公布了公司控股股東的賣股計(jì)劃，由楊惠妍全資擁有的必勝有限公司在2022年12月9日與摩根大通簽訂了配售協(xié)議，而根據(jù)協(xié)議，必勝有限公司將以二級(jí)大宗交易的方式，向若干獨(dú)立投資者出售持有碧桂園服務(wù)的2.37億股股份，配售價(jià)為21.33港元/股。

通過此次賣股，楊惠妍將合計(jì)套現(xiàn)50.55億港元。時(shí)代財(cái)經(jīng)了解到，楊惠妍通過必勝有限公司和Fortune Warrior Global Limited兩家公司控股了碧桂園服務(wù)，交易完成后，楊惠妍的持股比例將由43.15%減少至36.12%，但仍是碧桂園服務(wù)的控股股東。

值得一提的是，碧桂園服務(wù)的控股股東之一必勝有限公司同時(shí)是碧桂園的第一大股東，截至2022年6月30日，必勝有限公司對(duì)碧桂園持股61.23%。由于上述關(guān)聯(lián)，在融資政策放松、房企資金面仍然緊張的情況下，出售碧桂園服務(wù)股權(quán)所獲得的資金是否最終會(huì)流向碧桂園引發(fā)了外界聯(lián)想。

針對(duì)市場(chǎng)的猜測(cè)，碧桂園服務(wù)相關(guān)人士表示“沒有進(jìn)一步的信息”。

界面新聞在報(bào)道中指出，碧桂園服務(wù)一位內(nèi)部人士稱大股東楊惠妍此番減持主要是因家族業(yè)務(wù)發(fā)展需要，財(cái)聯(lián)社則援引了接近碧桂園服務(wù)的人士的說法，該人士表示 “作為家族企業(yè)，楊氏家族旗下有教育、物業(yè)、地產(chǎn)等多個(gè)板塊，如果有需要，大股東通過借款形式給予適當(dāng)支持也是可以的”。

不過，一位碧桂園的內(nèi)部人士向時(shí)代財(cái)經(jīng)回應(yīng)時(shí)表示，“現(xiàn)階段公司暫無(wú)向控股股東借款的計(jì)劃”。

市場(chǎng)的猜測(cè)或許源于近期相似的股份出售計(jì)劃呈現(xiàn)的邏輯。時(shí)代財(cái)經(jīng)統(tǒng)計(jì)得知，12月至今不到半個(gè)月時(shí)間，累計(jì)已有4家物管公司的股東公布了股權(quán)出售計(jì)劃，包括德信服務(wù)集團(tuán)、雅生活服務(wù)、奧園健康和碧桂園服務(wù)。

其中，雅生活的第一大股東中山雅生活企業(yè)管理服務(wù)有限公司（中山雅生活公司）計(jì)劃以將近4.95億港元的總價(jià)，出售其持有的4860萬(wàn)股雅生活股份，占雅生活已發(fā)行股份的3.42%。

中山雅生活公司是雅居樂的間接全資附屬公司，交易完成后，雅居樂對(duì)雅生活的持股比例將由50.86%減少至47.44%。雅居樂在12月9日發(fā)布的公告中指出，出售事項(xiàng)募集的全部資金將用于加強(qiáng)公司的資產(chǎn)負(fù)債表及財(cái)務(wù)流動(dòng)資金，增強(qiáng)公司的短期償債能力。

12月5日，奧園集團(tuán)亦在公司網(wǎng)站發(fā)布關(guān)于出售物管公司股份的招標(biāo)文件。文件顯示，明興有限公司（下稱“明興公司”）計(jì)劃出售其持有的物業(yè)上市公司奧園健康2.17億股股份，占全部已發(fā)行股份的29.9%，而明興公司是房地產(chǎn)上市公司中國(guó)奧園的全資附屬公司。出售完成后，中國(guó)奧園讓出奧園健康的第一大股東之位。

此次招標(biāo)并非按照價(jià)高者得的原則來(lái)確定買家，根據(jù)文件載明的要求，買家必須符合兩大前提條件，一是必須為“由國(guó)家或政府全部或部分擁有（不少于30%）或控制的實(shí)體”，二是必須與中國(guó)奧園或其指定成員公司進(jìn)行舊城改造項(xiàng)目的戰(zhàn)略合作。

時(shí)代財(cái)經(jīng)了解到，仍然陷于債務(wù)危機(jī)的中國(guó)奧園，近一年在著手重組事宜，市場(chǎng)盛傳中國(guó)奧園有意引入國(guó)企山東能源集團(tuán)作為戰(zhàn)投，由山東能源集團(tuán)通過子公司持有中國(guó)奧園39%股份，由此成為控股股東，從而解決中國(guó)奧園的債務(wù)問題。

此前在接受采訪時(shí)，奧園集團(tuán)內(nèi)部人士并未透露奧園健康股份的買家身份，但該人士表示“此舉是希望（中國(guó)奧園）加速引進(jìn)國(guó)企戰(zhàn)投，推動(dòng)公司規(guī)范治理提升，并推動(dòng)中國(guó)奧園、奧園健康盡快復(fù)牌，奧園健康復(fù)牌也是為了配合中國(guó)奧園整體債務(wù)重組的需要”。

自2021年房企集中出險(xiǎn)以來(lái)，通過減持物業(yè)股套現(xiàn)或者出售物管公司是自救的常見做法。由于市場(chǎng)上高性價(jià)比的優(yōu)質(zhì)標(biāo)的增多、房企加大物業(yè)板塊發(fā)展力度等因素，2021年成為了物管行業(yè)的收并購(gòu)元年。克而瑞的數(shù)據(jù)顯示，2021年全年共有29家上市物企發(fā)起53起并購(gòu)，交易總金額達(dá)355.9億元，為2020年（94.3億元）的3.77倍。

不過，在優(yōu)質(zhì)標(biāo)的減少、民企的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)降溫使得物管公司資金壓力相對(duì)趨緊、物業(yè)板塊估值持續(xù)走低、疫情等的綜合影響下，2022年并購(gòu)市場(chǎng)整體降溫。時(shí)代財(cái)經(jīng)綜合克而瑞公布的數(shù)據(jù)計(jì)算得知，2022年前11月，上市物企一共發(fā)起了49起并購(gòu)，交易總金額至少達(dá)到115.9億元，顯著地低于2021年同期。

這也就意味著，從2022年全年來(lái)看，楊惠妍以50.55億港元的總價(jià)賣掉2.37億股碧桂園服務(wù)股份，將是物管行業(yè)較大的一筆交易，這也是碧桂園服務(wù)上市以來(lái)的最大一筆減持計(jì)劃。

實(shí)際上，隨著房企資金面在政策的推動(dòng)下有望重新向好，物業(yè)股的估值也進(jìn)入了修復(fù)通道。根據(jù)廣發(fā)證券(行情000776,診股)，11月以來(lái)，物業(yè)板塊平均上漲 42.8%，相較于恒生指數(shù)（27.2%）的超額收益為 15.7%，超額收益明顯，民企龍頭漲幅較大。

時(shí)代財(cái)經(jīng)了解到，碧桂園服務(wù)的股價(jià)在今年10月底跌至近兩年的最低點(diǎn)6.52港元，但經(jīng)過一個(gè)多月的整體性走高，截至12月12日收盤時(shí)已上漲至19.88港元，相較最低點(diǎn)上漲204.91%，但仍不到近兩年的最高點(diǎn)時(shí)的四分之一。

關(guān)鍵詞： 中國(guó)奧園 有限公司 物管公司