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金融界11月14日消息 受政策利好刺激，A股和港股地產(chǎn)股全線大漲。A股新華聯(lián)(行情000620,診股)、天地源(行情600665,診股)、金地集團(行情600383,診股)、新城控股(行情601155,診股)、粵泰股份(行情600393,診股)、中天服務(行情002188,診股)漲停；地產(chǎn)鏈上的裝修、家電等板塊同樣活躍，中天精裝(行情002989,診股)、瑞爾特(行情002790,診股)、兔寶寶(行情002043,診股)等漲停，三棵樹(行情603737,診股)觸及漲停。

港股碧桂園盤中拉升漲超50%，截至收盤漲45.54%，龍光集團、富力地產(chǎn)、綠地香港、雅居樂集團等漲超30%。

地產(chǎn)行業(yè)迎來多項政策利好

消息面上，地產(chǎn)行業(yè)迎來多項政策利好，包括民營企業(yè)債券融資支持工具、樓市金融十六條，剛剛?cè)块T又發(fā)文允許商業(yè)銀行與優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)開展保函置換預售監(jiān)管資金業(yè)務。

11月8日，交易商協(xié)會官網(wǎng)發(fā)布消息稱會繼續(xù)推進并擴大民營企業(yè)債券融資支持工具，支持包括房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)的民營企業(yè)發(fā)債融資?！暗诙Ъ庇扇嗣胥y行再貸款提供資金支持，委托專業(yè)機構按照市場化、法治化原則，通過擔保增信、創(chuàng)設信用風險緩釋憑證、直接購買債券等方式，支持民營企業(yè)發(fā)債融資。交易商協(xié)會預計可支持約2500億元民營企業(yè)債券融資，后續(xù)可視情況進一步擴容。

11月9日，中債信用增進公司發(fā)布《關于接收民營企業(yè)債券融資支持工具房企增信業(yè)務材料的通知》，意向民營房地產(chǎn)企業(yè)可提出增信需求。

11月10日，交易商協(xié)會受理了龍湖集團200億元儲架式注冊發(fā)行，中債增進公司同步受理企業(yè)增信業(yè)務意向；

11月11日，保利發(fā)展(行情600048,診股)宣布收到交易商協(xié)會出具的4份《接受注冊通知書》，同意接受該公司中期票據(jù)、短期融資券注冊，總額100億元。

11月11日，新城控股發(fā)布公告稱，為積極改善融資情況，優(yōu)化債務結構，公司擬向銀行間交易商協(xié)會申請新增150億元債務融資工具的注冊額度（本次事項尚存在不確定性）；

11月11日，據(jù)財聯(lián)社報道，包括美的置業(yè)、碧桂園在內(nèi)的多家房企正在溝通發(fā)債注冊意向，其中美的置業(yè)的或?qū)⒉恢?0億元，碧桂園也已申請發(fā)債融資。

11月13日，根據(jù)中國基金報的報道，11月11日，央行、銀保監(jiān)會發(fā)布《關于做好當前金融支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》。涉及保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序、積極做好“保交樓”金融服務、積極配合做好受困房地產(chǎn)企業(yè)風險處置、依法保障住房金融消費者合法權益、階段性調(diào)整部分會融管理政策、加大住房租賃金融支持力度等16項政策措施。

值得一提的是，近期房地產(chǎn)行業(yè)非銀融資總額同比也在年內(nèi)首次實現(xiàn)轉(zhuǎn)正。11月8日，中指研究院發(fā)布的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示， 2022年10月房地產(chǎn)企業(yè)非銀融資總額為556.8億元，同比上升16.4%，環(huán)比下降27.0%。

11月14日，中國銀保監(jiān)會、住房和城鄉(xiāng)建設部、人民銀行聯(lián)合印發(fā)《關于商業(yè)銀行出具保函置換預售監(jiān)管資金有關工作的通知》。 《通知》指出，保函置換金額不得超過監(jiān)管賬戶中確保項目竣工交付所需的資金額度的30%，置換后的監(jiān)管資金不得低于監(jiān)管賬戶中確保項目竣工交付所需的資金額度的70%。

政策放松從保需求、保項目進入保主體階段

招商宏觀指出，回顧過去，2018-2021年，房企走上全面去杠桿之路。2018年資管新規(guī)，壓縮影子銀行、切斷前端融資；2019年三道紅線，為房企杠桿水平強制設限；2020年房貸集中度管理，對開發(fā)貸投放形成硬約束；2021年地方加強預售資金監(jiān)管，鎖定房企最主要無息負債來源。這一輪去杠桿相當于對房地產(chǎn)業(yè)的供給側(cè)去產(chǎn)能，房企陸續(xù)陷入債務和流動性困境。也因此，早在去年下半年房地產(chǎn)銷售開始走弱之前，土地出讓和房屋新開工面積就已經(jīng)明顯回落，房企供給能力減弱、信用風險上升，隨后也開始波及地方的土地財政收入。

隨著經(jīng)濟下行壓力加大，房地產(chǎn)政策自去年底有所松動，可分成三個階段。第一階段是保需求，發(fā)生在今年上半年。這一階段的政策表現(xiàn)為，各地基于因城施策的購房政策陸續(xù)松動，放松尺度逐漸小幅加大，涉及限購、限貸、限價、限售等多個方面。然而政策效果不算理想，9·30系列政策也未能扭過局面，商品房銷售面積保持兩位數(shù)負增長。

第二階段是保項目，發(fā)生在今年下半年。年中交樓風波發(fā)酵之后，各項房地產(chǎn)數(shù)據(jù)又下一個臺階，風險加速釋放。這一階段的政策以保交樓、穩(wěn)民生為核心目標，出臺2000億元保交樓專項貸款。政策取得一定效果，8-9月竣工面積同比降幅明顯收窄，然而各界主體對房地產(chǎn)業(yè)的謹慎預期以及銷售、拿地、開工等經(jīng)濟數(shù)據(jù)仍然幾無改善。

第三階段是保主體，發(fā)生在今年年底，標志性政策就是此次《通知》，是對18-21年全面去杠桿政策的一次均值回歸。《通知》要求穩(wěn)定房地產(chǎn)開發(fā)貸款投放、穩(wěn)定建筑企業(yè)信貸投放、支持開發(fā)貸款/信托貸款等存量融資合理展期、保持債券融資基本穩(wěn)定、保持信托等資管產(chǎn)品融資穩(wěn)定，從表內(nèi)、表外各類融資渠道對房企融資予以積極支持。

房地產(chǎn)行業(yè)環(huán)境發(fā)生根本性改變去杠桿主基調(diào)不變

天風證券(行情601162,診股)地產(chǎn)分析師韓笑表示，本輪政策落地快，節(jié)奏與力度均超預期，優(yōu)質(zhì)民企再融資能力有望得以修復。“第二支箭”有望直接增強優(yōu)質(zhì)民營房企的主體信用，避免流動性無序擠兌的同時穩(wěn)定市場預期和信心，推動房企再融資和行業(yè)基本面的修復向好。

丁祖昱則表示，房地產(chǎn)行業(yè)環(huán)境發(fā)生了根本性改變，短期內(nèi)政策的核心在于穩(wěn)地產(chǎn)?！敖鹑谑鶙l”，疊加近期一些積極政策，對行業(yè)信心提升注入了強心劑。

其中保持融資平穩(wěn)有序，對于恢復優(yōu)質(zhì)民企的融資功能，支持房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營逐步回歸正軌有很重要的信號意義，房企生存環(huán)境將迎來修復。

房地產(chǎn)政策主基調(diào)仍繼續(xù)堅持“房住不炒”，嚴防房地產(chǎn)過度金融化、泡沫化，房地產(chǎn)行業(yè)去杠桿主基調(diào)不會改變，未來政策端還將繼續(xù)保障合理住房需求，落實穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期。

鑒于全國性強力政策已經(jīng)到來，疊加缺失的信心底有望出現(xiàn)，年底房地產(chǎn)市場或?qū)⒁姷讖吞K，各線城市或?qū)⑤唲有迯汀７科蠊┙o側(cè)改革已漸進尾聲，央國企、優(yōu)質(zhì)民企經(jīng)營將逐漸恢復穩(wěn)態(tài)，問題房企還將有序出清。

招商宏觀也表示，預計此次政策將產(chǎn)生積極效果，有助于房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展回歸正反饋。一方面，房企是房地產(chǎn)項目的建設主體，保主體就是保項目，且有利于提高房屋交付質(zhì)量；另一方面，當前購房需求低迷，既與人口等長期因素和疫情等中短期因素有關，也與居民信心有關，主要體現(xiàn)在對房企項目交付風險的擔憂，因此，保主體、保項目也同時有利于保需求。

穩(wěn)地產(chǎn)政策如何影響地產(chǎn)鏈？

招商宏觀指出，客觀地說，長期的人口因素不可逆，中短期的疫情因素也尚沒有緩解，在一線城市限購不放松的情況下，預計居民信心改善帶來的商品房銷售復蘇力度將是相對溫和的。一線城市限購不放松是本輪政策與2014-15年的最大差別，沒有一線城市房價上漲效應的帶動，投機需求將繼續(xù)被抑制，單靠剛性需求和改善性需求的釋放很難帶來大的脈沖。

在此情況下，經(jīng)歷供給側(cè)去產(chǎn)能后，率先恢復供給能力的房企可能會將現(xiàn)金流向后端傾斜，即優(yōu)先保障存量項目的竣工交付，然后再考慮土地庫存回補，即前端的拿地和開工。因此，如果明年商品房銷售低位企穩(wěn)/弱復蘇，則地產(chǎn)鏈格局將是前端（銷售/拿地/開工）同步弱復蘇+后端（安裝投資/竣工）高增長。

關鍵詞： 債券融資 房地產(chǎn)行業(yè) 房地產(chǎn)企業(yè)