觀點(diǎn)網(wǎng) 受疫情、宏觀經(jīng)濟(jì)及調(diào)控政策影響，房地產(chǎn)行業(yè)早已進(jìn)入“黑鐵時(shí)代”，現(xiàn)金流成為決定企業(yè)生死的關(guān)鍵。

如何通過(guò)銷(xiāo)售、融資等渠道保障現(xiàn)金流安全，亦是擺在經(jīng)理人面前的問(wèn)題。

于11月7日，據(jù)深交所披露，中海企業(yè)發(fā)展集團(tuán)有限公司（下稱(chēng)中海企業(yè)）所申請(qǐng)的150億元小公募正式獲批通過(guò)，將采取分期發(fā)行方式。

(資料圖)

這基本是中海企業(yè)年內(nèi)在交易所申請(qǐng)的第一筆公司債額度，而在發(fā)行市場(chǎng)上，此前該公司已實(shí)際落地?cái)?shù)筆公司債及中期票據(jù)。

上述最新獲批的公司債募集說(shuō)明書(shū)中，中海企業(yè)提及，募資除用于償還有息債務(wù)、補(bǔ)充流動(dòng)資金兩大常規(guī)方向，還涵蓋支持產(chǎn)業(yè)內(nèi)房企緩解流動(dòng)性壓力，以及項(xiàng)目建設(shè)用途。

這顯示出中海系仍有余力進(jìn)行業(yè)務(wù)擴(kuò)張，至于更多個(gè)中細(xì)節(jié)，中國(guó)海外發(fā)展并未回應(yīng)觀點(diǎn)新媒體。

過(guò)去半年以來(lái)，房企融資持續(xù)收緊，融資渠道依舊暢通的群體多以央國(guó)企及部分民企為主，前者擁有天然的國(guó)資背書(shū)優(yōu)勢(shì)，后者除自身財(cái)務(wù)穩(wěn)健可能還需政策助力。

在11月初交易商協(xié)會(huì)的座談會(huì)上，“中債增”第二批名單也開(kāi)始出爐，包括德信、新希望、雅居樂(lè)等企業(yè)獲納入。

而近期萬(wàn)科等企業(yè)已開(kāi)始推進(jìn)銷(xiāo)售業(yè)績(jī)沖刺事宜，在融資以外的場(chǎng)合，業(yè)界同樣在尋求創(chuàng)造現(xiàn)金流的方式。

150億額度

從董事會(huì)審議到交易所批復(fù)，中海企業(yè)最新推進(jìn)的公司債發(fā)行計(jì)劃只用時(shí)不到20天。

10月19日，中海企業(yè)董事會(huì)審議發(fā)行2022年公司債券方案的議案后，同日便獲得股東中國(guó)海外興業(yè)有限公司同意并授權(quán)辦理本次發(fā)行事宜。

10月24日，該公司迅速向深交所提交募集所明書(shū)、主承銷(xiāo)商核查意見(jiàn)、法律意見(jiàn)書(shū)等系列文件，最終于11月7日獲深交所通過(guò)。

本次債券發(fā)行規(guī)模不超過(guò)150億元（含150億元），期限不超過(guò)10年（含10年），可以為單一期限品種，也可以為多種期限的混合品種，同時(shí)屬于無(wú)擔(dān)保債券。

募集資金用途方面，本次公司債券募集資金扣除發(fā)行費(fèi)用后，擬用于償還公司有息債務(wù)、支持產(chǎn)業(yè)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)緩解流動(dòng)性壓力、項(xiàng)目建設(shè)以及補(bǔ)充流動(dòng)資金。

其中，償還有息債務(wù)主要針對(duì)“20中海03”“21中海01”“21中海07”“21中海09”，發(fā)行期限均為3年，當(dāng)前余額74億元。且這批公司債到期時(shí)間段為2023年11月-2024年12月，意味著中海或在明年下半年才動(dòng)用最新的公司債額度。

支持產(chǎn)業(yè)內(nèi)房企緩解流動(dòng)性壓力即業(yè)界俗稱(chēng)的“出險(xiǎn)企業(yè)紓困”，包括但不限于前期投入資金及后續(xù)資產(chǎn)投資及收購(gòu)等方式。

觀點(diǎn)新媒體了解，今年上半年，中國(guó)海外發(fā)展在廣州、上海、成都投入并購(gòu)資金逾100億元，包括收購(gòu)雅居樂(lè)、世茂手中的廣州亞運(yùn)城項(xiàng)目股權(quán)；同時(shí)，中海宏洋也斥資收購(gòu)了雅居樂(lè)、龍光等企業(yè)的項(xiàng)目。

顏建國(guó)在8月的投資者會(huì)上海表示，接下來(lái)會(huì)保持積極姿態(tài)，全面撒網(wǎng)。

收并購(gòu)類(lèi)用途同樣是中海企業(yè)今年申請(qǐng)發(fā)債額度的新景象，相較之下，去年該公司向深交所申請(qǐng)的兩筆公司債規(guī)模共計(jì)145億元，涉及到借新還舊及補(bǔ)充流動(dòng)資金以外的用途，基本模糊表述為“根據(jù)法律法規(guī)最新要求、監(jiān)管機(jī)構(gòu)最新政策所允許的用途”。

但中海企業(yè)仍對(duì)收并購(gòu)債券資金的發(fā)行規(guī)模及時(shí)間表達(dá)了一定的不確定性，表示將綜合考慮多種因素，靈活調(diào)整募資投資標(biāo)的。就收并購(gòu)進(jìn)度及專(zhuān)項(xiàng)類(lèi)別債券發(fā)行計(jì)劃等事宜，觀點(diǎn)新媒體咨詢(xún)中國(guó)海外發(fā)展，截止發(fā)稿未獲得明確回應(yīng)。

在境內(nèi)公開(kāi)債市場(chǎng)，據(jù)觀點(diǎn)新媒體不完全統(tǒng)計(jì)，中海企業(yè)年內(nèi)主要已發(fā)行6筆公司債、5筆中期票據(jù)及1筆綠色債務(wù)融資工具，發(fā)行規(guī)模約165億元；此外還非公開(kāi)發(fā)行2筆ABS，發(fā)行規(guī)模50.01億元，當(dāng)前余額49.96億元。

新增融資對(duì)于企業(yè)負(fù)債結(jié)構(gòu)可帶來(lái)明顯的正面影響，以中海企業(yè)最新獲批的150億元債券為例，假設(shè)募資無(wú)損耗并全用于償債，企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債表中將減少150億元流動(dòng)負(fù)債，轉(zhuǎn)而增加150億元非流動(dòng)負(fù)債，最終實(shí)現(xiàn)債務(wù)不變的情況下，優(yōu)化長(zhǎng)短債結(jié)構(gòu)。

另?yè)?jù)觀點(diǎn)新媒體查詢(xún)，于11月初，中海企業(yè)還在銀行間交易商協(xié)會(huì)提交了2筆中期票據(jù)注冊(cè)文件，涉及發(fā)行規(guī)模60億元，目前處于“預(yù)評(píng)中”狀態(tài)。

現(xiàn)金流鞏固

自房地產(chǎn)行業(yè)流動(dòng)性收緊以來(lái)，公開(kāi)融資的房企群體逐漸收縮至國(guó)央企及部分相對(duì)優(yōu)秀的民企。對(duì)于大部分民營(yíng)房企而言，一方面企業(yè)因債券違約而暴露流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，從而引發(fā)交叉違約；另一方面，尚未“爆雷”的企業(yè)則受到股債下跌的影響，難以新發(fā)債券。

比如，金地集團(tuán)存續(xù)公司債價(jià)格近半年持續(xù)走低，在近期投資者會(huì)上，該公司財(cái)務(wù)總監(jiān)提及，公開(kāi)市場(chǎng)融資目前受較多因素制約，特別是債券波動(dòng)，對(duì)融資的影響比較大。

據(jù)觀點(diǎn)新媒體不完全統(tǒng)計(jì)，現(xiàn)階段仍持續(xù)發(fā)行境內(nèi)公開(kāi)債的房企包括萬(wàn)科、保利、招商蛇口、中海、華潤(rùn)置地、華發(fā)、首開(kāi)、萬(wàn)達(dá)商管等，以國(guó)央企居多。

國(guó)央企有明顯的融資優(yōu)勢(shì)，保利發(fā)展近期在金融機(jī)構(gòu)會(huì)議表示，公司年內(nèi)加大直接融資比例，公司債、中期票據(jù)分別融資58億元、100億元，同比增加40%，融資利率也降低了100BP。

該公司目前還有99億元公司債、100億元中期票據(jù)在審核，平均利率3.04%。

利率角度觀察，房企于下半年發(fā)行境內(nèi)公開(kāi)債的利率出現(xiàn)明顯下降，比如萬(wàn)科3月份發(fā)行5年期公司債利率為3.64%，至10月發(fā)行同品種債券利率降至3.45%；招商蛇口6月、10月發(fā)行3年期公司債，利率則分別為2.90%、2.60%，前后相差30BP。

對(duì)此，一位房企人士向觀點(diǎn)新媒體解釋?zhuān)l(fā)債利率優(yōu)化主要是由于基準(zhǔn)利率下調(diào)導(dǎo)致。今年8月22日，央行授權(quán)全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心公布，1年期LPR為3.65%，5年期以上LPR為4.3%，這也是LPR在年內(nèi)第三次調(diào)整。

但對(duì)于融資遇到阻力的企業(yè)，他們對(duì)“能否融資”的關(guān)心遠(yuǎn)大于“利率多高”。

早在上半年，監(jiān)管機(jī)構(gòu)便曾出臺(tái)措施，將碧桂園、龍湖、美的置業(yè)作為示范民企發(fā)行債券，并推出信用違約掉期(私募CDS)或信用風(fēng)險(xiǎn)緩釋?xiě){證(CRMW)工具；8月以來(lái)，中債增全額擔(dān)保的新城、美的置業(yè)、龍湖、旭輝、卓越等民企，獲批發(fā)行接近84億元。

11月，包括金輝、新希望、雅居樂(lè)、德信中國(guó)、大華、仁恒等房企進(jìn)入中債增第二批名單之中，未來(lái)亦有望正式發(fā)布融資計(jì)劃。獲得背書(shū)的前提是企業(yè)相對(duì)財(cái)務(wù)穩(wěn)健，同時(shí)企業(yè)需提供相應(yīng)的反擔(dān)保，并為此支付一定的費(fèi)用，此前已有個(gè)別房企對(duì)此表示猶豫。

無(wú)論如何，直接融資仍是維持債務(wù)規(guī)模存續(xù)的重要渠道，若該渠道受阻，房企則需通過(guò)資產(chǎn)套現(xiàn)補(bǔ)充現(xiàn)金流。

據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)統(tǒng)計(jì)，1-10月百?gòu)?qiáng)房企實(shí)現(xiàn)全口徑銷(xiāo)售金額5.8萬(wàn)億元，同比減少46.9%；這使得房企的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流受影響。另?yè)?jù)中銀證券統(tǒng)計(jì)，前三季度房地產(chǎn)板塊經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流凈額為909億元，同比減少49.3%。

正是在這種情況下，此前喊出“黑鐵時(shí)代”的萬(wàn)科，已于10月底召開(kāi)內(nèi)部會(huì)議沖刺銷(xiāo)售業(yè)績(jī)，其中提及加強(qiáng)貝殼、安居客等銷(xiāo)售渠道的合作力度。

關(guān)鍵詞： 中期票據(jù) 發(fā)行規(guī)模 中國(guó)海外發(fā)展