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從房企到城投公司，攪弄房地產(chǎn)債市風云的主角悄然換了人。

僅11月7日當天，關(guān)于城投公司的債券動向信息便有超12條之多。

11月7日，上交所披露了贛州市南康區(qū)城市建設(shè)發(fā)展集團有限公司2022年面向?qū)I(yè)投資者非公開發(fā)行公司債券（第二期）項目信息；長春城投建設(shè)投資（集團）有限公司2022年面向?qū)I(yè)投資者非公開發(fā)行公司債券項目狀態(tài)更新為“已受理”；上交所披露了國君-濟南城投第1-5期資產(chǎn)支持專項計劃項目信息……

城投債作為政府融資平臺的一種融資方式，因融資成本較低、資金使用效率高等優(yōu)點而成為地方政府融資平臺的主流方式。光大證券(行情601788,診股)研究所統(tǒng)計，截至2022年5月末，我國存量城投債券余額為13.64萬億元，而其中有將近6萬億是近兩年時間內(nèi)新增加的。

債務(wù)數(shù)量激增的背后隱憂也漸漸暴露出來。據(jù)上海票據(jù)交易所公布的信息，9月19家城投公司商票逾期，其中10家公司為新增，占比超過一半。19家商票逾期城投公司中，山東9家、江蘇4家、河南2家，貴州、云南、廣西和湖南各1家。

（數(shù)據(jù)來源中指院，金融界制圖）

集體違約讓大眾投資人對城投公司信用產(chǎn)生質(zhì)疑，曾經(jīng)作為地方資金底氣的城投債為何遭遇“滑鐵盧”，又將走向何方？

地市退熱，城投“兜底”？

城投公司是城市建設(shè)投資公司的簡稱，是全國各大城市政府投資融資平臺，起源于1991年，承擔相應(yīng)的政府職能，是特殊市場經(jīng)營體。據(jù)行業(yè)人士介紹，地方城投公司的融資主要通過財政資金、銀行貸款、債權(quán)融資、土地開發(fā)融資、PPP項目融資及股權(quán)融資等。

2007年之后，國家將全部土地出讓收入納入地方政府性基金預(yù)算管理。土地出讓收入已成為地方政府重要的財政收入來源，土地市場的景氣度也會在很大程度上影響區(qū)域內(nèi)城投公司的償債能力。

隨著房地產(chǎn)市場的熱度增加，城投公司與房地產(chǎn)行業(yè)的捆綁也日趨緊密，但是自2020年開始，房地產(chǎn)行業(yè)受調(diào)控“降溫”，房企對資金的審慎處理態(tài)度日漸明顯，在土地市場的參與度逐步下滑。

而隨著房企熱情的消散，留在城投公司手中的土地也不再是往日的“香餑餑”，越來越多的囤積土地面積反而給城投帶了更大的風險系數(shù)。

國金證券(行情600109,診股)首席經(jīng)濟學家趙偉認為，土地市場低迷，一方面導致政府性基金收入下降，影響平臺政府相關(guān)業(yè)務(wù)收入；另一方面，土地價值縮水、流通下降，影響平臺現(xiàn)金流和再融資；此外城投平臺大規(guī)模拿地托底地產(chǎn)，也有可能進一步加劇現(xiàn)金流壓力。

遠東資信數(shù)據(jù)顯示，今年全國共有30個省市區(qū)進行土拍，其中有29個省市區(qū)的土拍有城投公司參與。與去年同期城投公司拿地比例對比看，今年上半年各個省份城投公司拿地比例較上年普遍抬升。

中指研究院統(tǒng)計，在2022年首批次集中供地中，武漢、寧波、廣州、成都等城市的地方平臺拿地量占比都超過了一半，無錫、天津、蘇州甚至占比超過七成。

行業(yè)人士表示，大量的土地集中到了城投公司的手里，如果未能及時開發(fā)，會讓城投的融資負債進一步提升。融資的規(guī)模進一步擴大，也會導致每年利息的增加，長期不出手的話，那么成本會進一步的加大。

近日，財政部印發(fā)《關(guān)于加強“三公”經(jīng)費管理嚴控一般性支出的通知》（財預(yù)〔2022〕126號，下稱“126號文”）。通知明確：嚴禁通過舉債儲備土地，不得通過國企購地等方式虛增土地出讓收入，不得巧立名目虛增財政收入，彌補財政收入缺口；規(guī)范地方事業(yè)單位債務(wù)管控，建立嚴格的舉債審批制度，禁止新增各類隱性債務(wù)，切實防范事業(yè)單位債務(wù)風險。

在政策嚴劃紅線的情勢下，為地市“兜底”的城投面臨著土地變現(xiàn)難的問題。

趙偉表示，融資環(huán)境“收緊”疊加土地市場持續(xù)降溫，或?qū)⑷趸脚_償債能力，部分違約風險暴露也會加劇再融資壓力。再融資壓力加大下，部分償債壓力較大、土地依賴度較高、現(xiàn)金流惡化的區(qū)域或?qū)⒚媾R較高的尾部風險。

中盛咨詢分析師鄭俊楠表示，國內(nèi)80%以上城投公司資產(chǎn)負債率都超過了50%，且盈利能力較弱，以往都是通過“借新還舊”來實現(xiàn)持續(xù)經(jīng)營，可以依靠土地及房產(chǎn)價格的上漲來對沖借款與利息，但在地產(chǎn)低迷的時候，舉債拿地一定程度上加劇了信用風險的發(fā)生。

城投融資額縮水，轉(zhuǎn)型或是必走之路

三季度，城投債凈融資額同環(huán)比均走弱。

東方金城數(shù)據(jù)顯示，三季度，城投債凈融資額同環(huán)比分別大幅減少3217.60億元和850.07億元，降幅分別為51.95%和22.22%。

從今年前三季度總體表現(xiàn)來看，1-9月城投債總發(fā)行42547.42億元，同比減少1.72%；償還量29530.07億元，同比增加14.68%；凈融資額13017.35億元，同比下降4523.71億元，降幅25.79%。東方金城表示，今年以來城投監(jiān)管發(fā)行方面審核偏嚴的態(tài)勢始終未有放松，凈融資持續(xù)低迷。

而面對市場的持續(xù)性低迷，有城投公司也開始摒棄借債度日。

根據(jù)wind口徑，截至2022年10月15日，共有3711家城投公司發(fā)行過債券，其中3080家尚有存續(xù)債，631家城投已經(jīng)退出債券市場。

“部分區(qū)域由于經(jīng)濟財政實力較弱，債務(wù)負擔重，導致區(qū)域內(nèi)城投多數(shù)被迫退出了債券市場?！敝刑┳C券(行情600918,診股)研究所分析。與此同時，部分主體因債務(wù)違約輿情或未履行對外擔保義務(wù)導致市場認可度降低，也會影響其債券市場融資。

進入第四季度，部分城投選擇終止城投債的審查，另有一部分則選擇切割了城投公司的融資職能。

10月9日，河北邯鄲世紀建設(shè)投資集團有限公司公告退出政府融資平臺，不再承擔地方政府舉債融資職能；5月，大連市普蘭店區(qū)政府官網(wǎng)發(fā)布公告，宣布普蘭店區(qū)建投等8家公司退出政府融資平臺；8家公司不再承擔政府舉債融資職能，轉(zhuǎn)型后的國有企業(yè)依法開展市場化經(jīng)營、自負盈虧。

據(jù)天風證券(行情601162,診股)統(tǒng)計，截至2022年10月30日，發(fā)布有公開公告的城投主體不少于11家，包括大連市普蘭店區(qū)的8家城投平臺、福建的永安市國投公司和連江縣國投公司、及河北邯鄲世紀建設(shè)投資集團有限公司等。

（金融界據(jù)公開信息不完全統(tǒng)計制圖）

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師關(guān)榮雪認為：“此舉將在一定程度上防控地方債務(wù)，規(guī)范城投發(fā)展，因此在當前形勢下，城投公司需要轉(zhuǎn)型發(fā)展。”

中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究負責人劉水也認為，當前形勢下城投公司需要轉(zhuǎn)型發(fā)展，結(jié)合內(nèi)在條件優(yōu)勢及外部環(huán)境，城投公司可向建筑工程企業(yè)轉(zhuǎn)型，向地產(chǎn)類企業(yè)轉(zhuǎn)型，以及向商業(yè)、產(chǎn)業(yè)類或投資類企業(yè)轉(zhuǎn)型。

關(guān)鍵詞： 政府融資平臺 土地市場 債券市場