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近期，全國范圍內(nèi)多個(gè)樓盤停工、業(yè)主停貸的事件引發(fā)市場關(guān)注。隨后有媒體報(bào)道指出，絕大多數(shù)房企都表示，“保交付”已經(jīng)成為當(dāng)前唯一重點(diǎn)攻堅(jiān)的工作。
在7月21日下午舉辦的國新辦新聞發(fā)布會(huì)上，銀保監(jiān)會(huì)統(tǒng)計(jì)信息與風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測部負(fù)責(zé)人劉忠瑞介紹，銀保監(jiān)會(huì)積極加強(qiáng)與住建部、人民銀行等部門的協(xié)同配合，支持地方更加有力推動(dòng)“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”工作。
不過，解決樓盤爛尾問題并非一朝一夕能夠達(dá)成，對(duì)不少業(yè)主而言，仍選擇借助法律途徑解決當(dāng)下的樓盤爛尾與還貸問題。只是，不同的合同條款及現(xiàn)實(shí)環(huán)境因素，可能導(dǎo)致不同的法院判決。
據(jù)北京青年報(bào)報(bào)道，近日江西高安市人民法院在審理三起樓盤“爛尾”糾紛時(shí)，判定購房人有權(quán)要求解除購房合同，開發(fā)商須向購房人返還首付款及已支付的貸款，尚未支付的房貸由開發(fā)商支付給銀行。
廣東裁成律師事務(wù)所主任律師張遠(yuǎn)輝對(duì)時(shí)代財(cái)經(jīng)稱，判令開發(fā)商償還房貸有違合同的"相對(duì)性"，且一定程度上使銀行更謹(jǐn)慎對(duì)待房貸業(yè)務(wù)，這將增加新房的銷售難度，甚至使"預(yù)售制"退出歷史舞臺(tái)。
事實(shí)上，時(shí)代財(cái)經(jīng)查詢中國裁判文書網(wǎng)的數(shù)份相關(guān)判決發(fā)現(xiàn)，一般情況下，法院認(rèn)為購房者與銀行之間為金融借款合同糾紛，未按合同約定按期償還借款本息已構(gòu)成根本違約，仍須償還借款本息。
目前來看，購房者并不能任性停貸。中國裁判文書網(wǎng)判決顯示，多位購房者因停貸被銀行、代償了房貸的開發(fā)商起訴，法院一般也做出了支持銀行和開發(fā)商的判決。而有知情人士對(duì)時(shí)代財(cái)經(jīng)稱，上述江西省高安市人民法院的判決，已被江西省高級(jí)人民法院調(diào)查，相關(guān)案卷也被調(diào)走。
多地曾出現(xiàn)銀行、開發(fā)商起訴購房者案例
近年來，多地都曾出現(xiàn)“房子停工、房貸不?！币l(fā)的糾紛。
2021年7月，貴州省貴陽市某開發(fā)商將購房者黃某告上法庭。相關(guān)法律文書顯示，黃某于2012年買下一套總價(jià)約60.83萬元的房子，首付18.33萬元，按揭貸款42.5萬元，開發(fā)商為貸款擔(dān)保人。2015年2月28日起，黃某未按時(shí)償還貸款，依約承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任的開發(fā)商代償房貸，至2020年12月27日共代償了約5.52萬元。
但黃某稱，開發(fā)商并未通知為其代償房貸，且其停貸原因?yàn)樗彿课荽嬖跔€尾、質(zhì)量和多年未取得產(chǎn)權(quán)等問題，這些均系開發(fā)商造成。
在多個(gè)裁判文書里，購房者都不約而同地提到“不得已而停貸”。因停貸而被銀行起訴的吉林省吉林市王某在法庭上辯稱，開發(fā)商未按期交房，承諾的補(bǔ)償也一直未兌現(xiàn)。房屋爛尾期間，其承擔(dān)著還房貸、租房、供孩子上大學(xué)等生活壓力，實(shí)在無力償還。爛尾問題多次投訴無果，因此停止還貸，“并非惡意停止還貸款”。
裁判文書顯示，王某于2014年6月買下吉林市一套總價(jià)24萬元的房子，首付2萬元、貸款22萬元，開發(fā)商為其房產(chǎn)抵押貸款提供連帶責(zé)任保證，承諾2014年10月準(zhǔn)時(shí)交房。不過，王某直到2018年年底才得以辦理入住手續(xù)，房子爛尾期間，王某房還貸至2016年3月，此后停貸。王某認(rèn)為，如果不是樓盤爛尾，其不會(huì)停貸；而房子沒有手續(xù)、不能進(jìn)行買賣，也導(dǎo)致其無力償還貸款。
同樣因?yàn)橥ＹJ被銀行起訴的浙江省寧波市購房者徐某，則以爛尾為由要求解除商品房買賣合同，并根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《解釋》）的相關(guān)規(guī)定，主張一并解除與房子相關(guān)的《個(gè)人購房借款/擔(dān)保合同》，由開發(fā)商直接向銀行償還借款。
《解釋》第二十五條第二款規(guī)定，“商品房買賣合同被確認(rèn)無效或者被撤銷、解除后，商品房擔(dān)保貸款合同也被解除的，出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還擔(dān)保權(quán)人和買受人?！?
不過，上述三位購房者的房貸責(zé)任均未被免除。貴陽市白云區(qū)人民法院判決黃某償還開發(fā)商代償?shù)?.52萬元按揭款，并須向開發(fā)商支付違約金6083.27元。吉林市昌邑區(qū)人民法院判令王某向銀行給付借款本金、利息、罰息等約24.67萬元，開發(fā)商對(duì)此承擔(dān)連帶清償責(zé)任。
浙江省寧波市鄞州區(qū)人民法也并未采納徐某提出的要求，認(rèn)為上述《解釋》相關(guān)條文并未直接免除商品房擔(dān)保貸款合同債務(wù)人的合同義務(wù)；即便貸款合同解除，徐某也需返還銀行已交付的借款，開發(fā)商需按照合同承擔(dān)連帶保證責(zé)任。
據(jù)時(shí)代財(cái)經(jīng)查詢多個(gè)裁判文書也發(fā)現(xiàn)，如果引發(fā)業(yè)主停貸的原因是開發(fā)商，法院一般判定由購房者、開發(fā)商另行協(xié)商或訴訟。
張遠(yuǎn)輝律師認(rèn)為，這符合合同的“相對(duì)性”原則，即合同是在特定的合同當(dāng)事人之間發(fā)生權(quán)利義務(wù)關(guān)系，當(dāng)事人只能基于合同向另一方當(dāng)事人提出請(qǐng)求或提起訴訟，不能向無合同關(guān)系的第三人提出合同上的請(qǐng)求。
換言之，購房合同當(dāng)事人只是購房者和開發(fā)商，購房者不能以爛尾為理由不還銀行（也就是第三人）的貸款?！俺欠抠J資金沒有進(jìn)入監(jiān)管賬戶、銀行需對(duì)此承擔(dān)過錯(cuò)責(zé)任，否則購房者要承擔(dān)爛尾等后果，但可向開發(fā)商追責(zé)?！?
最高法曾判決解除爛尾樓業(yè)主還貸責(zé)任
不過，過往判決中也有支持爛尾樓業(yè)主的先例。
2015年8月，王某等3人買下青海西寧市一套總價(jià)約1.48億元、面積約3736平方米的房子，首付款7398.3萬元，按揭貸款7397萬元，房屋約定交付時(shí)間為2015年10月30日前，如開發(fā)商逾期交房超過120日，買受人有權(quán)解除合同。
隨后，王某等3人與開發(fā)商、銀行共同簽訂了《借款合同》、《抵押合同》，約定開發(fā)商須如期交房，交房時(shí)須經(jīng)貸款銀行書面同意；如因開發(fā)商不按期交房而間接影響銀行利益時(shí)，開發(fā)商應(yīng)代替購房者承擔(dān)賠償責(zé)任。
此后，因開發(fā)商逾期120日尚未交房，青海省高級(jí)人民法院判決解除王忠誠等與開發(fā)商、銀行之間的《商品房預(yù)售合同》、《借款合同》、《抵押合同》，并判決開發(fā)商向王某返還首付款、已償付的銀行貸款本息、利息損失，向銀行償還借款擔(dān)保合同項(xiàng)下剩余的貸款本息。
該案經(jīng)多次上訴、審理，最終最高人民法院維持一審原判，支持了購房者的訴求，其認(rèn)為，開發(fā)商違約不能交房導(dǎo)致各方合同解除，但卻實(shí)際占有使用購房者支付的首付款及銀行的按揭貸款，而購房者未取得房屋。
上海博和漢商律師事務(wù)所合伙人白翔飛律師對(duì)時(shí)代財(cái)經(jīng)稱，有關(guān)爛尾樓的房貸責(zé)任，事實(shí)層面的差異和各地法律理解上的不同皆可能導(dǎo)致有差異的判決。
比如，有些案件所涉銀行操作流程合法合規(guī)，在考慮損失承擔(dān)上可能需要尊重合同的相對(duì)性；而有些案件中，銀行有違規(guī)發(fā)放貸款行為，其過錯(cuò)行為與商品房爛尾有關(guān)，此時(shí)需傾向性地保護(hù)消費(fèi)者的權(quán)益。此外，不同層級(jí)、地區(qū)的法院，甚至不同的法官，對(duì)法律的理解及適用也有細(xì)微的差別。
白翔飛還指出，“如果在合同訂立階段，開發(fā)商、銀行已通過格式條款獲得了不正當(dāng)?shù)膬?yōu)勢地位，又在合同履行階段相互配合、在資金使用和資金監(jiān)管上放任風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生，在爛尾發(fā)生時(shí)要求購房者承擔(dān)最終責(zé)任是不合理的?！?
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