10月18日消息，據(jù)經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)報(bào)道，自然資源部于9月底向各省市自然資源主管部門(mén)下發(fā)文件，內(nèi)容包括建議取消土地拍賣(mài)中的地價(jià)限制、建議取消遠(yuǎn)郊區(qū)容積率1.0限制等。

實(shí)際上，各地在2021年才開(kāi)始普遍設(shè)置地價(jià)上限，此前頻繁出現(xiàn)的“地王”現(xiàn)象隨之消失。當(dāng)年初開(kāi)始，全國(guó)22城住宅用地出讓開(kāi)始采用“集中掛牌、集中出讓”的方式；當(dāng)年8月，自然資源部要求集中供地城市單宗土地溢價(jià)率不得超過(guò)15%，且不能通過(guò)提高起拍價(jià)格調(diào)整溢價(jià)率。

僅僅兩年，上述“限地價(jià)”的思路便出現(xiàn)了些許變化。

(資料圖片僅供參考)

“防止高房?jī)r(jià)的前提是防止高地價(jià)，這是此前很多城市限制溢價(jià)率上限的思路。在房?jī)r(jià)上漲階段，大家存在樓市焦慮，政府做了干預(yù)價(jià)格的舉措是合理的?！钡禺a(chǎn)營(yíng)銷人出品人韓樂(lè)認(rèn)為，“當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化，適當(dāng)撤銷此前的干預(yù)措施符合當(dāng)下情況?！?/p>

此外，“取消遠(yuǎn)郊區(qū)容積率1.0限制”則意味著，低容積率的高品質(zhì)住宅用地時(shí)隔十多年后有望再次供應(yīng)，開(kāi)發(fā)商有望在遠(yuǎn)郊區(qū)打造低密度產(chǎn)品吸引改善人群。

新房二手房?jī)r(jià)格倒掛或?qū)p少

“取消地價(jià)上限”傳聞的背景是土地市場(chǎng)整體熱度較低。

據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，2023年第三季度土地溢價(jià)率為4.16%，環(huán)比下降2.5個(gè)百分點(diǎn)；流拍率為18.75%，較上一季度上升超5個(gè)百分點(diǎn)。

另?yè)?jù)中指研究院數(shù)據(jù)，今年1-9月，全國(guó)300城住宅用地成交約2.24億平方米，同比下降33.4%；9月單月成交面積則同比下降49.7%。

“除了部分熱點(diǎn)城市熱點(diǎn)地塊競(jìng)拍熱度較高外，底價(jià)成交現(xiàn)象增多，國(guó)央企長(zhǎng)期占據(jù)拿地主力位置，因此取消地價(jià)上限，讓土地重新回歸市場(chǎng)定價(jià)，是順應(yīng)市場(chǎng)形勢(shì)、順應(yīng)供需關(guān)系改變的重要舉措。”諸葛數(shù)據(jù)研究中心高級(jí)分析師陳霄表示。

據(jù)中指研究院監(jiān)測(cè)，近期成都、濟(jì)南、合肥等地相繼落實(shí)“取消土地限價(jià)”，如成都宣布中心城區(qū)商品住宅用地實(shí)施“競(jìng)地價(jià)”拍賣(mài)，新出讓土地所建商品住房由企業(yè)根據(jù)市場(chǎng)情況自主定價(jià)。

此外，據(jù)經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)報(bào)道，包括濟(jì)南、南京、合肥、寧波、蘇州、成都和西安等城市都已落地“取消地價(jià)上限”這一動(dòng)作。

“此前土地拍賣(mài)市場(chǎng)設(shè)置封頂價(jià)，沒(méi)有真實(shí)體現(xiàn)土地的價(jià)值。相關(guān)部門(mén)的定價(jià)原則是根據(jù)周邊新房二手房?jī)r(jià)格定價(jià)，但這個(gè)價(jià)格可能有時(shí)候扭曲了市場(chǎng)信號(hào)?！表n樂(lè)指出。

在韓樂(lè)看來(lái)，若取消土地拍賣(mài)中的地價(jià)限制，意味著開(kāi)發(fā)商可以自由競(jìng)價(jià)，進(jìn)而意味著開(kāi)發(fā)商可以自由定價(jià)，實(shí)際上變相取消了銷售指導(dǎo)價(jià)等限制房?jī)r(jià)的要求，具體銷售價(jià)多少由市場(chǎng)、產(chǎn)品品質(zhì)來(lái)決定。

陳霄也表達(dá)了類似觀點(diǎn)，取消地價(jià)上限意味著相關(guān)的搖號(hào)、限房?jī)r(jià)、競(jìng)配建、競(jìng)自持、競(jìng)高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)方案等系列的規(guī)定將會(huì)隨之逐步退出。

“無(wú)疑將會(huì)提振土拍市場(chǎng)活躍度，一些優(yōu)質(zhì)地塊的地價(jià)或?qū)⒂兴蠞q，從而有可能傳導(dǎo)至房?jī)r(jià)端，拉動(dòng)房?jī)r(jià)小幅上漲，提振市場(chǎng)情緒，尤其是一些豪宅項(xiàng)目和優(yōu)質(zhì)改善項(xiàng)目的價(jià)格可能會(huì)上升。”陳霄如是說(shuō)。

陳霄還認(rèn)為，取消地價(jià)上限可能會(huì)加劇土拍市場(chǎng)冷熱分化，“核心地段優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)激烈、偏遠(yuǎn)地塊無(wú)人問(wèn)津?！?/p>

須注意的是，土地市場(chǎng)的回升最終要靠銷售端的回暖。在中指研究院市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜看來(lái)，當(dāng)前土拍情緒扭轉(zhuǎn)仍依賴銷售端恢復(fù)程度，在銷售尚未出現(xiàn)持續(xù)性、實(shí)質(zhì)性轉(zhuǎn)暖下，對(duì)于大多數(shù)城市而言，土拍規(guī)則調(diào)整帶動(dòng)市場(chǎng)效果或有限。

值得一提的是，取消地價(jià)上限意味著“取消銷售限價(jià)”，有望帶動(dòng)二手房市場(chǎng)銷售回溫。

“限價(jià)造成的最大問(wèn)題是新房跟二手房搶客源，因?yàn)槌霈F(xiàn)了很多價(jià)格倒掛的現(xiàn)象。”在韓樂(lè)看來(lái)，限價(jià)能夠防止房?jī)r(jià)快速上漲，但價(jià)格過(guò)低對(duì)二手房市場(chǎng)形成了打擊，二手房如果循環(huán)不起來(lái)，置換需求就很難實(shí)現(xiàn)，“取消限價(jià)后，通過(guò)市場(chǎng)正常調(diào)節(jié)，能恢復(fù)新房二手房基本的價(jià)差關(guān)系，有助于二手房市場(chǎng)的成交。”

遠(yuǎn)郊“禁墅令”取消

改善型客戶選擇空間更大

在業(yè)內(nèi)看來(lái)，取消地價(jià)限制、取消遠(yuǎn)郊區(qū)容積率1.0限制均有望提升住宅產(chǎn)品品質(zhì)。

“一些大型優(yōu)質(zhì)房企將拿到競(jìng)拍主動(dòng)權(quán)，不再是此前的以搖號(hào)定歸屬等拼運(yùn)氣拿地，憑實(shí)力和資金力競(jìng)拍的時(shí)代回歸，對(duì)后續(xù)房企打造優(yōu)質(zhì)高品質(zhì)住宅、提升住房品質(zhì)有著積極意義，過(guò)去限地價(jià)、限房?jī)r(jià)，很多房企為了壓縮成本增大利潤(rùn)空間，壓低了產(chǎn)品品質(zhì)。”陳霄指出。

遠(yuǎn)郊地區(qū)地塊容積率限制的放松，對(duì)品質(zhì)居住的促進(jìn)更為明顯。

由于建設(shè)用地尤其是核心城市建設(shè)用地逐步減少，此前國(guó)土資源部曾多次發(fā)文規(guī)范別墅產(chǎn)品。

2012年，國(guó)土資源部、國(guó)家發(fā)展改革委聯(lián)合印發(fā)《限制用地項(xiàng)目目錄(2012年本)》和《禁止用地項(xiàng)目目錄(2012年本)》，禁止用地項(xiàng)目目錄增加了住宅項(xiàng)目容積率不得低于1.0(含1.0)的限定。

據(jù)韓樂(lè)介紹，1.0以上容積率的地塊要做別墅產(chǎn)品，大部分是做疊拼，1.0以下容積率才能做比較純正的獨(dú)棟別墅，這類產(chǎn)品容積率一般在0.3到0.6。

從鏈家網(wǎng)及諸葛找房網(wǎng)獲悉，北京、上海等城市樓齡在5年內(nèi)的別墅產(chǎn)品多數(shù)為疊拼、聯(lián)排產(chǎn)品，如北京萬(wàn)科在高麗營(yíng)板塊打造的觀承別墅區(qū)，地塊于2013年獲得，地塊容積率為1.05，目前在售的觀承大家2.0為聯(lián)排產(chǎn)品。

據(jù)前述媒體報(bào)道，取消容積率1.0限制的地區(qū)為“遠(yuǎn)郊”。

克而瑞研究中心企業(yè)研究總監(jiān)沈曉玲此前表示，2022年有64.3%的遠(yuǎn)郊樓盤(pán)項(xiàng)目較上年均價(jià)呈現(xiàn)下降趨勢(shì)，表明遠(yuǎn)郊盤(pán)的降價(jià)已經(jīng)從個(gè)別發(fā)展到普遍現(xiàn)象。

“遠(yuǎn)郊地區(qū)需求不足，且有大量同質(zhì)化的住宅，存在銷售難的問(wèn)題，此前因?yàn)槿莘e率的問(wèn)題卡在這里，只能蓋1.0容積率以上的產(chǎn)品，居住形態(tài)區(qū)別不大?！表n樂(lè)認(rèn)為，取消遠(yuǎn)郊區(qū)容積率1.0限制，能夠鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)商在郊區(qū)這類剛性需求不足的地方開(kāi)發(fā)更豐富的居住產(chǎn)品，吸引改善人群。

陳霄也表示，“若遠(yuǎn)郊區(qū)禁墅令取消，后續(xù)遠(yuǎn)郊區(qū)的產(chǎn)品類型將會(huì)更加豐富，別墅、多層等產(chǎn)品將會(huì)重新活躍，改善性客戶將會(huì)有更大的選擇空間?！?/p>

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