“認房不認貸”加持下的“金九”，未能完成“樓市力挽狂瀾者”的重任。10月18日，國家統(tǒng)計局發(fā)布《2023年1—9月份全國房地產(chǎn)市場基本情況》，房地產(chǎn)開發(fā)投資、商品房銷售、房企資本金到位與國房景氣指數(shù)四大指標繼續(xù)同比下行。盡管憑借9月的技術(shù)性反彈，使得部分數(shù)據(jù)與前8月比，下行幅度有所收窄，但影響有限。而從一線反饋來的聲音看，政策的長尾效應提前結(jié)束讓上述四大數(shù)據(jù)在10月顯得更為艱難。

投資下滑速度有所放慢

同比下降9.1%，是前九月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資的下滑幅度，87269億元的總量在疫情放開后、投資復蘇的前提下并不算多。其中住宅投資66279億元，下降8.4%。

(資料圖片)

“樂觀一點看，今年全年至今的全國房地產(chǎn)開發(fā)投資下滑幅度在6月開始出現(xiàn)有些許減速?！币拙友芯吭貉芯靠偙O(jiān)嚴躍進提示，在今年1-4月、1-5月、1-6月、1-7月、1-8月、1-9月的下降分別為6.2%、7.2%、7.9%、8.5%、8.8%和本月的9.1%?！半m然數(shù)據(jù)一直在下行，但單月的累計幅度從5月頂峰的1已經(jīng)收窄至本月的0.3，說明市場盡管依然在下行，卻也出現(xiàn)了積極的信號?！钡屖袌鰮牡氖?，在有認房不認貸加持的9月，這項數(shù)據(jù)依然未能實現(xiàn)正增長，依然拖累了累計數(shù)據(jù)繼續(xù)下行0.3%。

但嚴躍進同時提示，“從近期各地激活供給端的操作看，我們看到了幾個重要的信號。包括購地方面的限價政策取消、土地開發(fā)的容積率約束減少、勾地和做地的主動性增強、施工環(huán)節(jié)采取了友好的措施，這些都有助于促進開發(fā)投資指標企穩(wěn)?！?/p>

新開工不足的隱患尚未暴露

具體看開工數(shù)據(jù)方面，1—9月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積815688萬平方米，同比下降7.1%。其中，住宅施工面積574250萬平方米，下降7.4%。其中，房屋新開工面積72123萬平方米，下降23.4%。細分來看，住宅新開工面積52512萬平方米，下降23.9%。房屋竣工面積48705萬平方米，增長19.8%。其中，住宅竣工面積35319萬平方米，增長20.1%。

“房屋新開工面積這一指標已經(jīng)出現(xiàn)了連續(xù)25個月的下跌態(tài)勢?！痹趪儡S進看來，短期內(nèi)，新開工不足的風險還沒有暴露出來，這和購房銷售市場數(shù)據(jù)相對處于低位是有關(guān)系的。但從房地產(chǎn)良性循環(huán)的角度看，新房的開工數(shù)據(jù)還是需要提振。這就要求各地要重視該指標反映出的問題。

他建議各地在預售制度方面要采取更靈活的措施?！耙还芫退朗悄壳邦A售制度方面的一個問題。各地要規(guī)范預售的流程，但是一些資金還是需要加快到位。對于一些樓盤銷售不錯的項目，更是需要督促加快建設(shè)和交付?！?/p>

比不過小陽春的銷售

投資意味著開發(fā)商的拿地與施工，這項指標下滑的背后，是銷售端的持續(xù)低迷。

數(shù)據(jù)顯示，1—9月份，商品房銷售面積84806萬平方米，同比下降7.5%，其中住宅銷售面積下降6.3%。商品房銷售額89070億元，下降4.6%，其中住宅銷售額下降3.2%。

同樣是倒推月度累計數(shù)據(jù)可以發(fā)現(xiàn)，商品房銷售面積在今年開年通過短暫的小陽春實現(xiàn)了同比月度累計數(shù)據(jù)從去年1-12月的-24.3%，最好的時候修正到了8.8%，隨后便不斷下行，下行最大的是1-6月，從1-5月的8.4，下降至1.1，隨后該項數(shù)據(jù)正式進入負增長區(qū)間。

“從統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)看，認房又認貸的金九對市場的修復沒能比得過今年的小陽春?！毙鞚悄逞肫笊罡本┏枛|壩片區(qū)的營銷總，在他看來，雖然今年的“金九”有了政策面的推動，但二手房市場的流動性不足，讓市場面的回應不佳。相比之下，今年開年的小陽春是實實在在從二手房市場率先回暖反作用到新房層面，兩者的策動方不同，市場環(huán)境也不同。

不過在嚴躍進看來，雖然該跌幅有所擴大，從單月的數(shù)據(jù)看，已經(jīng)有了積極的表現(xiàn)。他提示，寬松政策的釋放需要一定的時間消化，要有耐心和定力，充分認識到房屋銷售數(shù)據(jù)有企穩(wěn)回暖的大趨勢。如目前商品房銷售面積單月已經(jīng)出現(xiàn)了連續(xù)兩個月的拉升，回暖態(tài)勢積極。

但不斷走低的銷售，讓商品房的庫存不斷攀升。統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，9月末，商品房待售面積64537萬平方米，同比增長18.3%。其中，住宅待售面積增長19.7%。

回款修復不及預期

與銷售的情況同頻，開發(fā)商的資本金到位修復同樣沒有小陽春時期來得好。

統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，1—9月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金98067億元，同比下降13.5%。其中，國內(nèi)貸款12100億元，下降11.1%；利用外資36億元，下降40.0%；自籌資金31252億元，下降21.8%；定金及預收款33631億元，下降9.6%；個人按揭貸款17028億元，下降6.9%。

“目前來看今年到現(xiàn)在房企最好的時候是3、4月?！睆埫魇悄逞肫笤诰┑呢攧湛偙O(jiān)，盡管出身央企，但他依然認為當下對于開發(fā)商來說，沒有比市場回款更有效的資本金來源。他的這種感受得到了來自統(tǒng)計局數(shù)據(jù)的佐證：在今年的1-3月，伴隨著小陽春的來臨，房企資本金到位一度從去年底的-25.9%修復到-6.4，并且在1-4月持續(xù)保持在了-6.6%這一水平，但隨后伴隨著市場降溫，這一數(shù)據(jù)急轉(zhuǎn)直下。

三大數(shù)據(jù)的下滑也拉低了房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)，這一數(shù)據(jù)在過去的一個月僅為93.44，創(chuàng)下了從去年9月至今的新低。

弱復蘇的現(xiàn)狀

在多位營銷總看來，目前無論是金融機構(gòu)還是資本市場，對房地產(chǎn)的信心并沒有恢復，銷售端的銷售是開發(fā)商最重要的環(huán)節(jié)，但目前這個環(huán)節(jié)的修復并沒有預期來得好，弱復蘇成為大家對本階段樓市修復的共識。

總結(jié)1-9月全國房地產(chǎn)市場數(shù)據(jù)，包括嚴躍進在內(nèi)的專家認為，各類指標尤其是銷售端指標已經(jīng)出現(xiàn)了一些積極信號，值得肯定，進一步說明既有政策效應積極釋放，也有助于進一步穩(wěn)定市場預期。他提示銷售端的回暖值得重視，目前正進入弱復蘇的態(tài)勢。包括銷售數(shù)據(jù)的單月指標、銷售數(shù)據(jù)的回籠情況看，都朝著好的方向發(fā)展。這恰說明各地購房政策積極到位，降低了購房成本，激活了合理住房消費需求。

隨著銷售端的回暖，嚴躍進認為企業(yè)資金狀況也有改善的空間和可能。而且隨著銷售端的回暖，各類金融機構(gòu)對于房地產(chǎn)市場的判斷也會有新的調(diào)整。

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