孫鑫/王葦凌

(相關(guān)資料圖)

10月12日，隨著最后2幅宅地歸屬落定，2023上海第三批土拍上半場(chǎng)也正式宣告落幕。本次土拍共計(jì)出讓7幅地塊，成交金額約196.9億元。其中，4幅地塊進(jìn)入搖號(hào)環(huán)節(jié)，2幅地塊底價(jià)成交，央國(guó)企包攬全部地塊，土拍熱度較第二批次出讓有所下降。

不同板塊，房企拿地?zé)崆榉只?/strong>

三批次土拍上半場(chǎng)推出首日，共有5幅宅地成功拍出，保利發(fā)展（600048）奪得靜安內(nèi)環(huán)黃金地塊，招商蛇口（001979）摘下浦東三林社區(qū)大體量純宅地，長(zhǎng)三角投資獲得青浦金澤巨無(wú)霸地塊，建發(fā)拿下金山新城大體量純宅地；次日，完成剩余2幅地塊的出讓。7宗宅地，成交總建面100萬(wàn)平方米，成交總價(jià)197億元，成交樓板價(jià)19697元/平方米，溢價(jià)率6.7%。

成交聯(lián)樓板價(jià)之“最”從成交樓板價(jià)來看，最高為靜安區(qū)中興社區(qū)C070202單元280-06地塊，樓板價(jià)8.11萬(wàn)元/平方米，起拍樓板價(jià)：7.4萬(wàn)/平方米，房地聯(lián)動(dòng)價(jià)分別為12.5萬(wàn)元/平方米、18萬(wàn)元/平方米，溢價(jià)率：9.7%。是此次出讓的唯一一塊內(nèi)環(huán)地，也是出讓面積最小的一塊地，總出讓面積僅有7616.5平方米，最終被保利發(fā)展以15.46億斬獲。

競(jìng)拍輪數(shù)之“最”浦東新區(qū)三林環(huán)外區(qū)域PDP0-0901單元0901-07-04、0901-08-03、0901-09-02地塊，起拍價(jià)671479萬(wàn)元，房地聯(lián)動(dòng)價(jià)為70000元/平方米，溢價(jià)率：10%。此次吸引了招商、保利發(fā)展、中海、華潤(rùn)、越秀、象嶼、安高安聯(lián)7家房企參與競(jìng)拍，為此次參拍房企第二多的一幅熱門地塊。在競(jìng)價(jià)環(huán)節(jié)經(jīng)歷了足足70輪競(jìng)價(jià)才達(dá)到價(jià)格上限結(jié)束競(jìng)價(jià)；在高品質(zhì)建設(shè)競(jìng)報(bào)階段，七位競(jìng)買人也全部接受高品質(zhì)建設(shè)上限報(bào)價(jià)：綠色建筑二星級(jí)和零能耗建筑上限指標(biāo)，公租房上限比例7%。最終招商蛇口以73.8626億元價(jià)格競(jìng)得這塊地，樓面價(jià)39303元/平方米。

地塊報(bào)名之“最”從地塊報(bào)名數(shù)量來看，長(zhǎng)寧區(qū)程家橋街道248街坊8丘41-17地塊是本輪房企報(bào)名數(shù)量最多的地塊，共有8家房企參與，包括招商蛇口、保利發(fā)展、中海、華潤(rùn)、越秀、中鐵、新長(zhǎng)寧、中鐵建，最終被國(guó)資背景的新長(zhǎng)寧以總價(jià)27.11億元搖中，成交樓面價(jià)約7.5萬(wàn)元/平方米，溢價(jià)率達(dá)到10%，房地聯(lián)動(dòng)價(jià)達(dá)到11.8萬(wàn)元/平方米。

相比前兩批次土拍的高熱度，第三批次土拍的熱度明顯下降。一批次和二批次的土拍，熱門地塊多達(dá)20家企業(yè)競(jìng)拍，而三批次的熱門地塊諸如長(zhǎng)寧區(qū)程家橋也才8家企業(yè)競(jìng)拍。本次7宗地塊中4宗地塊均達(dá)到最高限價(jià)，所有競(jìng)拍房企均接受了綠建二星及公租房比例要求，反映熱門地塊仍受到房企的追捧。而7宗地塊中，金山及青浦西澤鎮(zhèn)以底價(jià)成交，朱家角地塊以2.12%溢價(jià)率成交，房企對(duì)遠(yuǎn)郊或開發(fā)難度較大地塊仍保持謹(jǐn)慎態(tài)度，地塊間熱度分化仍在持續(xù)。

土拍規(guī)則變化

熱門地塊利潤(rùn)空間壓縮

本次土拍集中供地出讓活動(dòng)的相關(guān)規(guī)則進(jìn)行了較大調(diào)整，主要包含以下三方面：

①此次土拍有兩塊地采取“招掛復(fù)合”出讓方式，當(dāng)買家超過10家時(shí)，地塊將采取招標(biāo)打分的方式出讓，分別從經(jīng)濟(jì)實(shí)力、技術(shù)資質(zhì)、項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)三個(gè)維度進(jìn)行評(píng)判，但是這兩塊地參拍房企數(shù)量都沒有超過10家，所以依舊是掛牌出讓。以上兩個(gè)變化都對(duì)房企的開發(fā)實(shí)力提出了新的要求。

②本次土拍新增競(jìng)報(bào)了“高品質(zhì)建設(shè)”的環(huán)節(jié)。競(jìng)買人在現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)達(dá)到最高限價(jià)后，再競(jìng)報(bào)“綠色建筑及超低能耗建筑”和“公租房比例”，如果仍有多個(gè)競(jìng)買人接受最高限價(jià)和同等競(jìng)報(bào)條件的，則最終通過搖號(hào)確定競(jìng)得人。本輪中的中興社區(qū)地塊、三林地塊、長(zhǎng)寧地塊、奉賢新城地塊等均觸及了新規(guī)。

③對(duì)于本輪的7幅地塊都有裝修的硬性標(biāo)準(zhǔn)裝標(biāo)為不低于2000-4000元/平方米。例如中興社區(qū)地塊和長(zhǎng)寧程家橋地塊裝修標(biāo)準(zhǔn)均是4000元/平方米，三林地塊的則為2500元/平方米，其余均為2000元/平方米。裝修價(jià)格限定，裝修品質(zhì)有望提升。近年來上海新房裝修問題頻發(fā)，在實(shí)行房地聯(lián)動(dòng)價(jià)后，房企的利潤(rùn)空間被壓縮，在裝修等地方尋找利益突破口，眾多熱門項(xiàng)目曾被詬病的裝修升級(jí)包問題等等，現(xiàn)通過規(guī)定裝修價(jià)格下限，可以一定程度上保障購(gòu)房者的利益。

來源：作者：孫鑫/王葦凌