為更好地維護(hù)消費(fèi)者合法權(quán)益，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，日前，北京市大興區(qū)人民法院召開(kāi)“涉商品房消費(fèi)者權(quán)利案件審理情況及典型案例”新聞通報(bào)會(huì)，張雪薇法官在會(huì)上通報(bào)了大興法院審理的涉商品房消費(fèi)者權(quán)利案件典型案例。在一起案例中，因地產(chǎn)公司沒(méi)有按時(shí)交房，法院判決消費(fèi)者與地產(chǎn)公司解除購(gòu)房合同，與銀行解除擔(dān)保貸款合同，地產(chǎn)公司退還購(gòu)房款、已償還貸款本金并向銀行支付未償還貸款本金，同時(shí)支付違約金。

【資料圖】

購(gòu)買房屋不能按時(shí)交房，消費(fèi)者要求解除合同

記者了解到，甲某與某地產(chǎn)公司簽訂《北京市商品房預(yù)售合同》，約定甲某購(gòu)買地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)的房屋，同時(shí)甲某作為借款人、抵押人，地產(chǎn)公司作為保證人，某銀行作為貸款人、抵押權(quán)人簽訂《個(gè)人購(gòu)房借款/擔(dān)保合同》，約定銀行向甲某發(fā)放個(gè)人貸款，并就涉案房屋設(shè)定抵押。

此后甲某向地產(chǎn)公司支付了購(gòu)房款，并按期償還個(gè)人購(gòu)房貸款。后因地產(chǎn)公司未按合同約定交付房屋，甲某與地產(chǎn)公司協(xié)商解除合同并簽訂書(shū)面協(xié)議，約定雙方購(gòu)房合同解除，地產(chǎn)公司將甲某支付的首付款以及已經(jīng)償還的貸款本金返還甲某，代替甲某償還銀行剩余貸款本金，并約定了逾期付款的違約責(zé)任。

后因地產(chǎn)公司未支付任何款項(xiàng)，甲某將地產(chǎn)公司起訴至法院，要求確認(rèn)雙方簽訂的《北京市商品房預(yù)售合同》解除，并解除甲某與銀行簽訂的《個(gè)人購(gòu)房借款/擔(dān)保合同》，同時(shí)要求地產(chǎn)公司返還甲某購(gòu)房首付款、支付已償還貸款本金和違約金，并向銀行支付未償還的貸款本金。

法院支持合同解除，開(kāi)發(fā)商需付違約金

大興法院經(jīng)審理認(rèn)為，依法成立的合同，對(duì)當(dāng)事人具有法律約束力。甲某與地產(chǎn)公司協(xié)商一致解除《北京市商品房預(yù)售合同》，法院不持異議。

依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第二十條規(guī)定：“因商品房買賣合同被確認(rèn)無(wú)效或者被撤銷、解除，致使商品房擔(dān)保貸款合同的目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，當(dāng)事人請(qǐng)求解除商品房擔(dān)保貸款合同的，應(yīng)予支持?！钡诙粭l第二款規(guī)定：“商品房買賣合同被確認(rèn)無(wú)效或者被撤銷、解除后，商品房擔(dān)保貸款合同也被解除的，出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購(gòu)房貸款和購(gòu)房款的本金及利息分別返還擔(dān)保權(quán)人和買受人?！?/p>

現(xiàn)因甲某與地產(chǎn)公司的商品房預(yù)售合同被解除，致使商品房擔(dān)保貸款合同的目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，故甲某與銀行簽訂的《個(gè)人購(gòu)房借款/擔(dān)保合同》應(yīng)當(dāng)予以解除。

大興法院對(duì)甲某主張的解除協(xié)議中所涉退還購(gòu)房款、已償還貸款本金并向銀行支付未償還貸款本金的訴訟請(qǐng)求予以支持，并依據(jù)協(xié)議約定，結(jié)合開(kāi)發(fā)商的違約情況和甲某實(shí)際損失情況依法判處違約金。

解除商品房預(yù)售合同時(shí)，可一并要求解除抵押借款合同

法官提示，生活中，消費(fèi)者購(gòu)買預(yù)售的商品房經(jīng)常采用按揭貸款的方式付款，此時(shí)，消費(fèi)者既與房地產(chǎn)公司簽訂商品房預(yù)售合同，雙方形成房屋買賣合同關(guān)系，同時(shí)又與銀行簽訂抵押貸款合同，雙方形成抵押借款關(guān)系。

如因開(kāi)發(fā)商違約，導(dǎo)致消費(fèi)者與開(kāi)發(fā)商之間的商品房預(yù)售合同目的無(wú)法達(dá)到，或雙方協(xié)商一致解除合同的，消費(fèi)者容易忽視房屋按揭問(wèn)題。部分消費(fèi)者不知道兩個(gè)合同可以一并處理，導(dǎo)致抵押貸款合同未及時(shí)解除，造成逾期還貸等問(wèn)題。

法院建議，如果開(kāi)發(fā)商違約導(dǎo)致消費(fèi)者購(gòu)房目的無(wú)法達(dá)到，消費(fèi)者在起訴要求解除商品房預(yù)售合同的同時(shí)，可將銀行列為第三人，一并要求解除抵押借款合同。消費(fèi)者可根據(jù)雙方合同約定或法律規(guī)定，要求開(kāi)發(fā)商將收受的購(gòu)房款本金和利息以及購(gòu)房貸款分別返還消費(fèi)者和銀行。

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