9月26日訊(記者 譚夢桐)根據(jù)中國人民銀行、國家金融監(jiān)督管理總局的政策部署，以及各銀行出臺的調(diào)整細(xì)則，9月25日起，存量房貸利率調(diào)整正式落地實(shí)施。根據(jù)各大銀行此前的公告，對于執(zhí)行LPR定價的浮動利率首套房貸款，不需要主動申請，銀行將于2023年9月25日統(tǒng)一對滿足條件的貸款進(jìn)行利率批量調(diào)整。

(資料圖片)

隨著“認(rèn)房不認(rèn)貸”等政策落地，房地產(chǎn)市場需求端有所修復(fù)。近期樓市政策主要利好“賣一買一”購房群體，導(dǎo)致短期多地二手房掛牌量明顯增加，掛牌量高企下，二手房價格上漲動能較弱。對于樓市當(dāng)下癥結(jié)，有專家揭示其背后根本原因是“供給過剩”。

存量房貸利率調(diào)整實(shí)實(shí)在在降低了購房成本

來自廣東省廣州市的王先生在得知存量房貸利率將下調(diào)的消息后一直密切關(guān)注，9月25日，在銀行手機(jī)客戶端上發(fā)現(xiàn)，自己的房貸還款計劃已經(jīng)更新。王先生的貸款于2022年3月辦理，調(diào)整前利率水平為LPR+95基點(diǎn)(5.25%)，調(diào)整后利率水平為LPR+0基點(diǎn)(4.3%)。“每月可少還款1800元?！蓖跸壬硎?。

受訪者供圖

另據(jù)易居研究院調(diào)研的案例顯示，某業(yè)主在2019年前北京購房，調(diào)整前利率為LPR+10基點(diǎn)，為4.9%。后來LPR下調(diào)了，上個月執(zhí)行了4.4%的利率?，F(xiàn)在新的利率為LPR+0基點(diǎn)，短信通知為“不浮動”，即4.3%。某業(yè)主2020年在上海購房，目前銀行短信通知，擬于2023年10月25日進(jìn)行統(tǒng)一調(diào)整，利率將從4.9%調(diào)整到4.3%。

記者獲悉，對于“二套轉(zhuǎn)首套”的情形，即非首套房但現(xiàn)在已符合所在城市首套政策的購房者，需要主動提出申請，出示相關(guān)材料審核通過后才能獲得存量房貸利率的調(diào)整。

例如，工商銀行表示，將于9月25日在手機(jī)銀行“存量房貸利率調(diào)整”欄目上線“二套轉(zhuǎn)首套”房貸利率調(diào)整功能，需要借款人主動向銀行發(fā)起申請，其中10月22日前完成的利率調(diào)整申請，該行將于10月25日對審核通過的業(yè)務(wù)進(jìn)行批量利率調(diào)整。

“總體上各個購房者都可享受到優(yōu)惠政策，但是對比來看，一些購房群體減負(fù)效應(yīng)更為明顯?！币拙友芯吭貉芯靠偙O(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)稱。

嚴(yán)躍進(jìn)分析認(rèn)為，2020年以前購房的群體，明顯可以比較容易進(jìn)入到LPR的水平，即按LPR+0基點(diǎn)的低水平定價。而2020年以后購房的，當(dāng)時一些城市房貸利率下限定得略高，所以即便下降，也不可能直接降低到LPR+0個基點(diǎn)。

從城市分類來看，大城市房貸利率高、貸款總金額也高，調(diào)整過程中，可享受到更好的減負(fù)效應(yīng)。從小城市和大城市來看，大城市利率下限高于全國最低水平，利率降低效應(yīng)小。

在中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜看來，本次存量首套房貸利率下調(diào)，更加利好貸款時非首套房但當(dāng)前已符合所在城市首套政策的房貸，此前部分地區(qū)二套房貸利率加點(diǎn)數(shù)偏高，購房者購房時房貸利率有些甚至在6%以上。

“存量房貸利率下降有助于降低居民負(fù)擔(dān)，提升居民消費(fèi)意愿，同時也有利于促進(jìn)部分改善性購房者入市。”陳文靜談到?！皩τ谏虡I(yè)銀行而言，降低存量房貸利率亦可一定程度減緩居民提前還貸情況。”

嚴(yán)躍進(jìn)表示，此類政策在后續(xù)還會發(fā)酵，因?yàn)榈荣彿空唛_始還月供的時候，就會發(fā)現(xiàn)銀行扣款的數(shù)量減少了。所以客觀上提振了市場信心。

“‘你房貸每個月少還了多少’將成為老百姓日常生活熱議的話題，對于房地產(chǎn)政策的理解、擁護(hù)和支持熱度也將持續(xù)上升?！眹?yán)躍進(jìn)直言。

二手房掛牌量高企 供給過剩局面仍存

隨著“認(rèn)房不認(rèn)貸”等一系列利好政策落地，房地產(chǎn)市場需求端有所修復(fù)。不過，利好“賣一買一”購房群體，導(dǎo)致短期多地二手房掛牌量明顯增加，掛牌量高企下，二手房價格上漲動能較弱。

“對于‘認(rèn)房不認(rèn)貸’為核心的新政，其脈沖響應(yīng)逐周減弱，第三周就開始回到新政前的局面，很多人是有預(yù)期的?！?廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示。

對于樓市當(dāng)下癥結(jié)，李宇嘉揭示其背后根本原因是供給過剩。

近兩年，新開工連續(xù)下跌，民企資金鏈緊張不拿地、少開工，在售庫存并不大，多數(shù)熱點(diǎn)城市在10-18個月左右。廣義庫存方面，據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，截至2022年末，一線和二線城市廣義消化周期分別為5.1年、5.2年，三四線城市平均廣義消化周期達(dá)到了8年。

除新房外，掛牌持續(xù)攀升的二手房成為了另一個房屋供應(yīng)主體。目前，各大城市二手房掛牌在售量都在創(chuàng)新高，一線城市都在15萬套左右，二線熱點(diǎn)城市在15-20萬套，武漢、重慶、杭州、青島等城市超過20萬套。

圖片來源：李宇嘉地產(chǎn)筆記

為什么會產(chǎn)生供給過剩的問題？李宇嘉分析認(rèn)為，因?yàn)椋^去的政策集中在需求端，鼓勵大家“進(jìn)場”和“做多”。

“事實(shí)上，驅(qū)動超常規(guī)需求的，就是漲價預(yù)期?！崩钣罴伪硎荆緛碜夥康娜?，也選擇買房；本來只買一套房的，咬咬牙買了兩套，甚至以擁有多套房為榮。于是，形成了一波一波的“買房潮”。

“當(dāng)這種預(yù)期沒有了，或弱化了，不僅需求減少了，前期實(shí)現(xiàn)的需求也開始逆轉(zhuǎn)為掛牌賣房。” 李宇嘉坦言。

“供給過剩一方面是由于買方信心不足或者資金不足、受到貸款等限制，導(dǎo)致入市積極性不足。” 諸葛數(shù)據(jù)研究中心高級分析師陳霄在接受記者采訪時表示，“政策端需要再加一把力，在放松限購、下調(diào)首付比例、提高可貸額度等方面逐步推進(jìn)，拉動意向購房者入市。”

陳霄還談到，居民買房熱情不高，也與收入預(yù)期下滑、就業(yè)形勢不穩(wěn)等因素有關(guān)，想要化解房地產(chǎn)市場供需矛盾，還需要在提高收入、改善就業(yè)等多方面發(fā)力。

“舊時王謝堂前燕，飛入尋常百姓家?！崩钣罴芜€表示，未來房地產(chǎn)消費(fèi)一定會下沉。一方面，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈長、涉及面廣、帶動作用強(qiáng)，在穩(wěn)住宏觀經(jīng)濟(jì)大盤，穩(wěn)信心、保民生、促發(fā)展等多個方面，都有舉足輕重、牽一發(fā)動全身的不可替代的作用；另一方面，房地產(chǎn)風(fēng)險和泡沫要實(shí)現(xiàn)軟著陸，前提就是要保持一定的規(guī)模。要保持這個規(guī)模，基本的路徑就是“消費(fèi)下沉”，房價也自然會下跌。

對于房價軟著陸，陳霄表示，首先，需要化解房企風(fēng)險，近兩年來房企頻頻暴雷，債務(wù)違約等現(xiàn)象頻發(fā)，房企信譽(yù)形象正在遭受考驗(yàn)，想要房價軟著陸，必須要促進(jìn)房企實(shí)現(xiàn)穩(wěn)健發(fā)展，其次，大力推動新的發(fā)展模式的建立，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉制度，全力解決新市民、外來群體的住房需求是其中重要的一環(huán)。

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