根據(jù)中國人民銀行、國家金融監(jiān)督管理總局發(fā)布的通知，自9月25日起，符合條件的存量房貸借款人可以向銀行申請(qǐng)房貸利率打折或新房貸置換舊房貸。9月7日，四大國有銀行(中農(nóng)工建)等分別公布降低存量首套住房貸款利率操作細(xì)則，前期選擇浮動(dòng)利率的批量調(diào)整，固定利率的自行申請(qǐng)。

周一，有房有商貸的小伙伴發(fā)圈說，喜大普奔，此次對(duì)存量首套商業(yè)性住房貸款利率水平進(jìn)行調(diào)整，房貸利率直降130個(gè)基點(diǎn)，月供能少還1000多元。

有鄭州朋友告訴記者，前期一直覺得房子買在高位，挺后悔的，當(dāng)前的政策好，月供直接少還1000多元。

(資料圖)

記者注意到，此次存量首套住房貸款利率調(diào)整的最低下限在不同城市也有所不同。

當(dāng)前，北京地區(qū)執(zhí)行的政策為：2019年10月8日(不含當(dāng)日)前發(fā)放、已轉(zhuǎn)換為LPR定價(jià)的浮動(dòng)利率貸款，最低可調(diào)整至相應(yīng)期限LPR；2019年10月8日(含當(dāng)日)后發(fā)放的、執(zhí)行LPR定價(jià)的浮動(dòng)利率貸款，最低可調(diào)整至相應(yīng)期限LPR+55BP。

據(jù)了解，目前執(zhí)行的調(diào)整后利率有4.2%、4.25%、4.3%、4.35%等不同標(biāo)準(zhǔn)，這都跟“貸款時(shí)執(zhí)行的所在城市利率下限”有關(guān)系。

比如很多人是2019年10月份以前買房，當(dāng)時(shí)執(zhí)行利率政策為“基準(zhǔn)利率上浮20%”，轉(zhuǎn)化為LPR后基本上是“LPR+上浮85—100個(gè)基點(diǎn)”。

此次存量房貸利率調(diào)整，只調(diào)整加點(diǎn)，LPR隨央行政策調(diào)整，因此2019年10月份之前的房貸，以鄭州為例，基本上是4.3%。

而2019年10月之后，鄭州執(zhí)行“LPR+5個(gè)基點(diǎn)”最低政策，調(diào)整后利率就是4.35%。

以建行為例，2023年9月25日該行將按照前期公告的規(guī)則對(duì)符合調(diào)整條件的存量住房貸款進(jìn)行統(tǒng)一批量調(diào)整，調(diào)整后的利率當(dāng)日立即生效，調(diào)整成功后將通過短信告知。統(tǒng)一批量調(diào)整的條件為：一是貸款發(fā)放時(shí)是首套住房貸款。二是以LPR為定價(jià)基準(zhǔn)的浮動(dòng)利率貸款。三是當(dāng)前連續(xù)拖欠天數(shù)小于等于90天。四是當(dāng)前貸款執(zhí)行LPR加減點(diǎn)水平符合該行公告調(diào)整要求。9月25日8:00起，貸款人可通過手機(jī)銀行APP、“建行智慧個(gè)貸”小程序等渠道“存量房貸利率調(diào)整”功能查詢利率調(diào)整結(jié)果。

中行則表示，如果貸款是首套住房貸款，可于2023年9月26日開始，登錄手機(jī)銀行查詢利率調(diào)整結(jié)果。

截至6月末，我國個(gè)人住房貸款余額38.6萬億元。有業(yè)內(nèi)人士估算，全國有近1億個(gè)首套房存量貸款合同，而其中因利率偏高面臨協(xié)商調(diào)整的借款人約4000萬戶。利率調(diào)整后，這些借款人的財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)會(huì)有明顯下降，平均降幅約為0.8個(gè)百分點(diǎn)。

浙江大學(xué)國際聯(lián)合商學(xué)院數(shù)字經(jīng)濟(jì)與金融創(chuàng)新研究中心聯(lián)席主任、研究員盤和林告訴記者，銀行批量下調(diào)存量房貸利率，而不是逐家談判，的確給存量首套住房貸款人帶來了很大的實(shí)惠，讓利幅度還是比較大的，主要是首套房影響的是剛性需求，能夠很好地降低剛性需求購房人的還款壓力。政策落地能夠減負(fù)，對(duì)經(jīng)濟(jì)來說，可以讓首套房購房者有更多余力來消費(fèi)，從而通過減負(fù)來拉動(dòng)內(nèi)需?？傮w上看，這其實(shí)是為中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供了一條思路，即通過減負(fù)來釋放消費(fèi)活力、拉動(dòng)內(nèi)需。

“由于近年來我國房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生了重大變化，存量住房貸款利率的下降，對(duì)借款人來說，可節(jié)約利息支出，有利于擴(kuò)大消費(fèi)和投資。對(duì)銀行來說，可有效減少提前還貸現(xiàn)象，減輕對(duì)銀行利息收入的影響。同時(shí)，還可壓縮違規(guī)使用經(jīng)營貸、消費(fèi)貸置換存量住房貸款的空間，減少風(fēng)險(xiǎn)隱患。”物產(chǎn)中大（600704）期貨宏觀高級(jí)分析師周之云說。

廣州金控期貨研究所副總經(jīng)理程小勇告訴記者，9月25日，各家銀行正式針對(duì)存量首套房貸利率進(jìn)行調(diào)整，從各地存量首套房利率調(diào)整的落地情況來看，多數(shù)居民房貸壓力有所減輕。存量首套房以及即將開始的二套轉(zhuǎn)首套房的利率調(diào)整理論上有利于加快居民資產(chǎn)負(fù)債表的修復(fù)。存量首套房屬于剛需，且我國居民房貸收入比遠(yuǎn)高于西方國家，所以調(diào)整首套房貸利率，有利于減少房貸支出，增加居民實(shí)際可支配收入。此外，調(diào)降存量首套房利率之后，居民還貸壓力減輕，也有利于開發(fā)商回籠資金，在降低債務(wù)的同時(shí)增加現(xiàn)金流。從8月的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)來看，房地產(chǎn)投資和商品房施工面積單月降幅有所縮窄，地產(chǎn)行業(yè)修復(fù)還需要更多政策呵護(hù)。

一德期貨宏觀分析師肖利娜認(rèn)為，根據(jù)各地公布的發(fā)放時(shí)下限，大致情況是2022年5月之前的下限水平是LPR，之后的是LPR-20BP，而2017年享受到基準(zhǔn)利率打折的基本不受影響。政策自公布到落地僅用了不到一個(gè)月的時(shí)間，市場(chǎng)反饋還是較為積極的，消費(fèi)對(duì)經(jīng)濟(jì)的驅(qū)動(dòng)不可忽視，這也是促進(jìn)降低存量房貸利率加速落地的根本原因。此舉實(shí)際上縮窄了存量與新增房貸利差，明顯減緩提前還款的熱潮，達(dá)到穩(wěn)定涉房類信貸規(guī)模的目的。同時(shí)，存量首套房貸利率的調(diào)整，關(guān)鍵是還可以通過為居民減負(fù)增加可支配收入，有利于提振消費(fèi)信心。此外，消費(fèi)貸、經(jīng)營貸等貸款的替換效應(yīng)會(huì)有向好改善，盤活短期資金用于消費(fèi)及改善企業(yè)經(jīng)營活力，以此拉動(dòng)社會(huì)總需求增長，增強(qiáng)經(jīng)濟(jì)恢復(fù)動(dòng)能。

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