廣州多區(qū)放開限購的首個周末，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人周晨倍感忙碌。

周六（9月23日）上午，周晨驅(qū)車將客戶帶到番禺區(qū)看新房，現(xiàn)場看房者比以往的周末多兩倍。他勉強在沙盤邊占到位置，拿到光標(biāo)筆為客戶講解區(qū)域前景、樓盤布局和配套設(shè)施。當(dāng)天下午，周晨從番禺趕回海珠，一個下午接待了3批二手房客戶。周日（9月24日），周晨的行程表安排得滿滿當(dāng)當(dāng)，先去與業(yè)主商定底價，再與買家溝通了解購房意向，一筆交易有望撮合成功。

(資料圖片)

周晨預(yù)期中平淡冷清的周末，被一則政策改變了節(jié)奏。

9月20日傍晚，廣州市人民政府辦公廳發(fā)布《關(guān)于優(yōu)化我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展政策的通知》（以下簡稱《通知》），對廣州市住房限購政策進行調(diào)整，多區(qū)放開住房限購，非戶籍人口首套房購置納稅社保年限從5年縮短至2年。同時，越秀、海珠、荔灣、天河、白云、黃埔、番禺、南沙、增城等區(qū)個人銷售住房增值稅征免年限從5年調(diào)整為2年。

多名從業(yè)人員對記者表示，番禺區(qū)不再限購后，看房熱度明顯增加；二手房增值稅“5改2”后，業(yè)主掛牌積極性明顯提升，掛牌量顯著增長。

廣州樓市熱度回升，成為政策利好下全國樓市的“金九”寫照。

9月前后，北上廣深先后落地“認房不認貸”、存量房貸款利率全線下調(diào)、超30城局部或全面放開限購政策……政策組合拳相繼落地，為購房者降低置業(yè)成本，支持合理購房需求。

政策效果立竿見影。據(jù)平安證券監(jiān)測，9月16日至9月22日，全國新房與二手房成交分別環(huán)比升34%、12%。隨著樓市寬松政策逐步落地，疊加“金九銀十”推盤量加大，短期成交有望延續(xù)改善。

展望后市，東興證券發(fā)布研報稱，核心城市限購政策正迎來普遍放開，隨著政策預(yù)期的改善和政策效果的逐步顯現(xiàn)，樓市在“金九銀十”的旺季有望迎來筑底回暖。重點布局一二線城市的優(yōu)質(zhì)房企將受益于一二線需求端政策的落地和城中村改造的加速推進。

政策組合拳落地

市場期待已久的下調(diào)存量房貸利率政策，終于落地執(zhí)行。

9月25日起，各家銀行開始下調(diào)存量首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率。根據(jù)多家銀行此前的公告，對于執(zhí)行LPR定價的浮動利率首套房貸款，不需要主動申請，銀行于2023年9月25日統(tǒng)一對滿足條件的貸款進行利率批量調(diào)整。

存量房貸利率下調(diào)，將為廣大業(yè)主節(jié)省一筆可觀的成本。據(jù)記者測算，以100萬元、25年期、原利率5.1%的存量房貸為例，假設(shè)借款人和銀行協(xié)商將房貸利率調(diào)降至4.3%，可節(jié)約利息支出每年超5000元。

東方金誠研究人員認為，存量房貸利率下調(diào)可以節(jié)約購房者的利息支出，有利于擴大消費和投資。另一方面，降低存量首套住房貸款利率為新房貸款利率下調(diào)打開了政策空間，對于穩(wěn)定樓市預(yù)期同樣具有重要意義。

下調(diào)存量房貸款利率之外，政策還從降低交易稅費、減少中介交易點數(shù)等方面出發(fā)，鼓勵有改善需求的購房者“賣一買一”，帶動樓市成交鏈條轉(zhuǎn)動。

以廣州為例，《通知》指出，越秀、海珠、荔灣、天河、白云、黃埔、番禺、南沙、增城等區(qū)個人銷售住房增值稅征免年限從5年調(diào)整為2年，有效地刺激置換需求，市場掛牌量明顯增加。

本輪利好組合拳中，最受關(guān)注的為多城優(yōu)化住房限購政策。據(jù)記者統(tǒng)計，截至9月25日，南京、沈陽、鄭州、東莞、濟南、青島、合肥、蘇州、長沙、廣州等近30個城市不同程度地優(yōu)化限購政策。

其中，廣州多區(qū)放開限購，打響一線城市限購放松“第一槍”。易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進表示，此次廣州多區(qū)放開限購政策信號意義非常強。限購政策的放開本身就是認房不認貸以后全國各地的重要趨勢。廣州開始放開限購，也就意味著限購政策從二線城市的放開，開始進入到一線城市。此外，增值稅政策做了調(diào)整，對降低二手房的交易成本有益?，F(xiàn)在二手房掛牌量比較多，很多人急于換房，成本降低后，則有助于進一步促進二手房交易的活躍。

此次一線城市廣州優(yōu)化限購政策，業(yè)內(nèi)認為這意味著在房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生了重大變化的當(dāng)下，限制性政策均有望逐漸優(yōu)化調(diào)整，以更好地支持合理住房需求釋放。

中指研究院認為，短期核心一二線城市有望繼續(xù)優(yōu)化限購等政策，部分二線城市短期以優(yōu)化非核心區(qū)限購為主，未來或逐漸向核心區(qū)過渡優(yōu)化。

諸葛數(shù)據(jù)研究中心高級分析師關(guān)榮雪對記者表示，從政策角度來看，放開限購、降低購房門檻，意味著原本不具備資格的購房者重新獲得入市資格，將會釋放一批購房需求，提振交易活躍度，對于去庫存和拉動市場活力有著重要意義。

關(guān)榮雪同時提到，核心二線城市放開限購所產(chǎn)生的市場效果或?qū)⒚黠@大于其他低能級城市。因此，像濟南、青島、南京這類核心二線城市全面放開限購政策，對于當(dāng)前房地產(chǎn)市場而言意義重大。

市場熱度回升

8月末9月初核心一二線城市不同程度的利好政策扎堆頒布，為“金九銀十”市場熱度的回升做好鋪墊。

克而瑞調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，9月全國28個重點城市預(yù)計新增商品住宅供應(yīng)面積1085萬平方米，環(huán)比上升13%，同比下降44%。從各產(chǎn)品檔次分布來看，剛需、改善、高端占比結(jié)構(gòu)為43%、46%和11%，剛需、改善二分天下；從各項目區(qū)域分布來看，重點城市主城、近郊、遠郊占比結(jié)構(gòu)為56%、29%和14%，9月供應(yīng)量質(zhì)齊增。

具體到城市方面。北京9月供應(yīng)較8月有了穩(wěn)步回升，且主城區(qū)和改善產(chǎn)品占比均在6成以上，加之“認房不認貸”利好新政落地，市面上已經(jīng)出現(xiàn)二手房掛牌量穩(wěn)中有增、部分樓盤開盤火爆的現(xiàn)象，克而瑞指出，在各類積極預(yù)期之下，北京9月成交或?qū)㈦S供應(yīng)帶動有所回升。

深圳多個新開盤項目也取得不錯的去化成績。9月16日，位于深圳福田的金地環(huán)灣城開盤，推出401套房，銷售286套，去化率約71%，收金46.9億元。同一天入市的綠景白石洲舊改，推出826套房，銷售527套，去化率約64%，銷售額約61億元。中海、華潤置地旗下項目在認籌期間發(fā)起“24小時不打烊”活動，積極蓄客。

克而瑞認為，9月供應(yīng)環(huán)比穩(wěn)中有增，但從絕對量層面仍處低位震蕩，供給對成交的約束作用更加明顯?？紤]到核心一二線諸如北上廣深漢等城市“認房不認貸”相繼落地，對整體購買力的釋放有積極的推進作用，因而預(yù)期9月成交有望止跌企穩(wěn)，環(huán)比穩(wěn)中有增，同比降幅或?qū)⑹照?/p>

10月即將到來，根據(jù)記者觀察，多家房企積極備戰(zhàn)，搶收“銀十”。

9月25日-10月6日期間，中海發(fā)起“放心買中海 十惠海購節(jié)”活動，在全國的在售項目推出萬套特惠房源，購房可省10萬元，車位與住宅同購部分立減萬元，成交可抽取家電、景點門票等禮品。

招商蛇口（001979）東莞公司在中秋、國慶雙節(jié)期間，五盤聯(lián)動，推出領(lǐng)券購房享額外98折、成交贈送2年物管費、成交贈送家電禮包、認購住宅即送車位現(xiàn)金抵用券等優(yōu)惠措施。招商蛇口深圳公司一剛需項目推出準(zhǔn)時簽約可享VIP專享折扣、老帶新最高可得傭金10萬元、成交贈送華為手機等多重優(yōu)惠。

華潤置地深圳片區(qū)推出“雙節(jié)搶先購 給利更給力”活動，促銷手段包括限量一口價房源、全民營銷傭金限時加碼等。

克而瑞認為，“金九銀十”傳統(tǒng)營銷旺季，房企積極蓄力，供給無論從量還是質(zhì)的層面都將穩(wěn)步提升。已有部分城市部分項目以低價吸睛，促進成交，預(yù)期整體營銷力度加大的背景下，對于成交的助推作用還將持續(xù)加大。

持續(xù)效力幾何

“客觀講，需求確實在修復(fù)。處于門檻上的那部分急迫需求，比如不買房就不結(jié)婚，在臨門一腳的政策助推下上了車，但這個需求的體量，支撐不起龐大的樓市?！睆V東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示。

戴德梁行研究院副院長張曉端持相似觀點。她表示，近期接連發(fā)布的優(yōu)化政策，對市場成交有一定的提振效果，新盤去化表現(xiàn)優(yōu)于政策前，二手房成交量亦有所回升，“但是恢復(fù)的趨勢沒有持續(xù)往上走，恢復(fù)進程不及預(yù)期?！?/p>

根據(jù)張曉端的觀察，政策后釋放的需求，主要是前期積壓的需求，“有些政策一出，市場很快就動了，但這些需求不是現(xiàn)在立刻去看房買房，而是之前已經(jīng)看了一段時間了，趁著政策利好釋放出來，因此政策的持續(xù)效力欠佳?！?/p>

中指研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至9月23日，一線城市成交面積環(huán)比小幅回升，上漲4.17%。

北京環(huán)比漲幅最大，為26.9%；廣州環(huán)比漲幅次之，為15.0%；上海、深圳環(huán)比仍持續(xù)下降，跌幅分別為6.1%和18.1%。

△ 一線城市成交面積同環(huán)比情況，圖源：中指研究院

張曉端認為，從已經(jīng)出臺放松限購政策的城市來說，調(diào)整方式有所不同，針對局部區(qū)域、購房人群、住房面積等方面做了優(yōu)化，“如果接下來其他三個一線城市在限購政策上做調(diào)整，可能還是以局部調(diào)整為方向的可能性大一些，不會是全面放開?！?/p>

“調(diào)整限購政策，短期來看是因為市場處于調(diào)整期，優(yōu)化限購令到市場增加信心，讓受影響的合理需求得到釋放。長期來看，在一個健康的市場環(huán)境之下，這種限制性政策應(yīng)該適時地取消。”張曉端認為，行政干預(yù)和限制手段慢慢撤出，可以通過此類調(diào)整讓房地產(chǎn)行業(yè)回歸到平穩(wěn)健康發(fā)展的過程當(dāng)中去。

第一太平戴維斯深圳董事總經(jīng)理吳睿向記者表示，近期的樓市利好政策有明顯的信號意義，說明房地產(chǎn)進入一個相對寬松的政策時期。

“新政落地還需時間消化，市場信心恢復(fù)需要一個過程，且很多潛在購買力在政策上尚待有效釋放。政策面拐點已經(jīng)出現(xiàn)，但市場面拐點有待觀察。不少購房者仍處在觀望狀態(tài)，市場需要更強有力的組合政策來重建信心。”吳睿說。

中指研究院認為，核心城市隨著優(yōu)化政策進一步落地，房地產(chǎn)市場銷售規(guī)模有望逐漸回升，市場企穩(wěn)恢復(fù)可期，但對于普通二線和三四線城市來說，房地產(chǎn)市場短期調(diào)整壓力仍較大，市場修復(fù)仍需要時間。

“這次政策組合拳，必會釋放部分需求，疊加傳統(tǒng)的‘金九銀十’，11-12月開發(fā)商促銷沖業(yè)績，年底的市場行情將得到修復(fù)。考慮到2022年底因疫情導(dǎo)致的低基數(shù)，全年的商品房銷售會持平或略好于2022年?！崩钣罴伪硎尽?/p>

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