近日，北京住建部門154套毛坯房的掛牌轉(zhuǎn)讓引發(fā)眾人關(guān)注。記者多方了解到，該批房源雖然已經(jīng)有10多年的年限，但是本次出讓仍然作為新房進(jìn)行售賣。但或因?yàn)槎▋r(jià)等方面原因，出售的效果并不是很好。推介該房產(chǎn)的中介人員稱，本批房源適合高杠桿者，資金充裕的話當(dāng)優(yōu)先選擇同小區(qū)的二手房。

近日，北京政府實(shí)控的北京城建五建設(shè)集團(tuán)有限公司也在北京產(chǎn)權(quán)交易所掛牌了保利金泉小區(qū)26套住宅房源。據(jù)中介人員透露，該項(xiàng)目相比同小區(qū)的二手房?jī)r(jià)格上要更加優(yōu)惠，具備一定的獲利空間。

未來(lái)此類出讓還將出現(xiàn)嗎？購(gòu)置此類房產(chǎn)又應(yīng)該注意什么問(wèn)題？業(yè)內(nèi)多方向記者做出了詳細(xì)解析。

(資料圖片僅供參考)

出讓10多年前的“新房”

據(jù)9月7日北京產(chǎn)權(quán)交易所公告消息，位于朝陽(yáng)區(qū)清河營(yíng)東路6號(hào)院的中國(guó)鐵建（601186）國(guó)際城共計(jì)154套住宅通過(guò)北京產(chǎn)權(quán)交易所進(jìn)行處置，采取動(dòng)態(tài)報(bào)價(jià)方式進(jìn)行競(jìng)價(jià)，自由報(bào)價(jià)期為10個(gè)工作日。

據(jù)悉，此次處置的154套住宅位于中國(guó)鐵建國(guó)際城5號(hào)樓和13號(hào)樓，為鋼混結(jié)構(gòu)商品房，目前為空置的毛坯狀態(tài)。住宅建筑面積主要在70—90平方米之間，起拍平均單價(jià)為87357元/平方米，交易服務(wù)費(fèi)為成交金額2%。

值得注意的是，披露的信息顯示，本批房源的轉(zhuǎn)讓方為北京市朝陽(yáng)區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)，同時(shí)該批房源首套最高可貸比例65%，二套最高可貸比例40%。首套貸款利率LPR+55BP起，二套LPR+105BP起。

轉(zhuǎn)讓方為北京朝陽(yáng)區(qū)住建委引得眾人對(duì)本次轉(zhuǎn)讓倍加關(guān)注。管理房屋的政府部門也有房產(chǎn)要出手？被委托推介本批房源的房產(chǎn)中介人員告劉天（化名）訴《》記者，中鐵建國(guó)際城共計(jì)有15棟樓，此前部分作為普通的商品房銷售，部分樓棟承接了南湖和北湖區(qū)域的部分拆遷安置功能。后來(lái)，用于安置的房源并沒有被全部用完。

而房產(chǎn)律師王玉臣在接受《》記者采訪時(shí)表示，可能是北京朝陽(yáng)區(qū)住建委在過(guò)去的多年里都在把這些房子留作拆遷安置等方面的備用。

值得一提的是，該小區(qū)的建成年代距今已經(jīng)有10多年的時(shí)間。據(jù)購(gòu)房網(wǎng)站監(jiān)測(cè)信息顯示，該小區(qū)的開發(fā)企業(yè)為中國(guó)鐵建房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司，建成年代為2011年至2012年。

不過(guò)，劉天告訴記者，雖然本批房源房齡已經(jīng)超過(guò)10年，但是仍然是作為新房進(jìn)行銷售。因?yàn)樽鳛樾路夸N售，本批房源能夠?qū)崿F(xiàn)較高比例的貸款，能夠解決部分購(gòu)房者首付款不足的問(wèn)題。實(shí)際操作上，這批房源可以按照首套非普住宅的標(biāo)準(zhǔn)，首付比例4成，貸款6成。74平米的房源首付只需要首付約340萬(wàn)元。

而本小區(qū)同樣的二手房的首付大約需要450萬(wàn)元?！斑@個(gè)小區(qū)位于五環(huán)以外，二手房網(wǎng)簽價(jià)通常都是做成374萬(wàn)元，首套房貸款只能貸243萬(wàn)元，剩余的部分都需要納入首付。但是新房網(wǎng)簽價(jià)可以按照成交價(jià)的6成做貸款?！眲⑻炖^續(xù)向記者解釋道。

當(dāng)被問(wèn)及該批房源的其他方面優(yōu)勢(shì)時(shí)，劉天表示，其他方面優(yōu)勢(shì)是本小區(qū)共有的區(qū)位優(yōu)勢(shì)了，位于北五環(huán)北苑商圈，毗鄰地鐵13號(hào)線北苑站，靠近奧森公園、溫榆河公園。

劉天坦言，這批房子拍下來(lái)總成本和購(gòu)買小區(qū)的二手房差不多。雖然當(dāng)前起拍均價(jià)每平米不到9萬(wàn)元，但是加上成交金額2%的成交費(fèi)用，以及另外需要收取的貸款資金的1.1%的費(fèi)用，本批房源并沒有價(jià)格優(yōu)勢(shì)。貸款是銀行先發(fā)放給朝陽(yáng)區(qū)住建委的，需要收取貸款額的1.1%的費(fèi)用。如果貸款400萬(wàn)元，就需要收取4.4萬(wàn)元貸款費(fèi)用。

購(gòu)房網(wǎng)站資料顯示，截至9月23日，中鐵建國(guó)際城共計(jì)有43套房源在售，8月份的參考均價(jià)為93674元/平米。而據(jù)房產(chǎn)中介透露，該小區(qū)最初商品房的銷售價(jià)格為每平米2萬(wàn)多元。

另外劉天指出，后期入住還需要進(jìn)行裝修，并不能像二手房一樣馬上入住。如果首付資金充足的話，并不建議使用這么大的杠桿，當(dāng)優(yōu)先選擇小區(qū)內(nèi)的二手房。

未來(lái)還將出現(xiàn)此類出讓嗎？

雖然，本批房源引來(lái)不少關(guān)注，但是競(jìng)拍的效果可能并不是特別理想。通過(guò)劉天提供的的房源信息來(lái)看，截止9月22日，該批房源已經(jīng)拍賣出了一部分，不過(guò)，數(shù)量尚不到20套?！耙呀?jīng)成交的房源基本上都是底價(jià)成交的。如果未來(lái)房子還是持續(xù)流拍，推測(cè)轉(zhuǎn)讓方應(yīng)該會(huì)增加拍賣的次數(shù)，但應(yīng)該不至于降價(jià)。”劉天向記者表示。

合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅向《》記者表示，綜合看來(lái)，流拍最主要的原因是這批房源的價(jià)格并沒有降到位，不能讓人有足夠動(dòng)力去籌措資金競(jìng)拍。對(duì)于買房人來(lái)說(shuō)，參拍此類房源籌措資金的時(shí)間周期很短，帶看相對(duì)不方便。十年前的住宅產(chǎn)品的戶型格局、居住功能跟現(xiàn)在項(xiàng)目相比存在比較大的差距。而毛坯還需要精力以及財(cái)力去做裝修。

王玉臣認(rèn)為，流拍可能是由于市場(chǎng)需求不足、房源價(jià)格過(guò)高，或因房源閑置十多年，剩余使用年限大幅減少。當(dāng)前樓市遇冷，老百姓購(gòu)買力普遍下降，許多購(gòu)房者可能會(huì)選擇更為經(jīng)濟(jì)實(shí)惠的房源。房屋長(zhǎng)期閑置或造成資源浪費(fèi)，如果未來(lái)依舊難以轉(zhuǎn)讓，可以考慮將這些房產(chǎn)納入公租房改造等方面的范疇。

未來(lái)此類房產(chǎn)出讓還會(huì)出現(xiàn)嗎？郭毅認(rèn)為，此類房產(chǎn)的出讓應(yīng)該是小概率事件。不過(guò)，王玉臣表示，未來(lái)此類房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓情況可能還會(huì)出現(xiàn)。因?yàn)橐环矫娣慨a(chǎn)持有者可能需要通過(guò)轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)來(lái)獲取資金。同時(shí)，房?jī)r(jià)并未再繼續(xù)高走，持有房源帶來(lái)的升值空間已經(jīng)沒有以前那么大，甚至可能會(huì)出現(xiàn)貶損。

無(wú)獨(dú)有偶，近日，北京政府實(shí)控的北京城建五建設(shè)集團(tuán)有限公司也在北京產(chǎn)權(quán)交易所掛牌了保利金泉小區(qū)26套住宅房源。據(jù)中介人員透露，該項(xiàng)目相比同小區(qū)的二手房?jī)r(jià)格上要更加優(yōu)惠，具備一定的投資獲利空間。

不過(guò)，通過(guò)披露信息，記者注意到該批房源部分處于出租狀態(tài)，有房產(chǎn)的租期一直到2024年2月27日。本批房源是轉(zhuǎn)讓方于2020年9月1日經(jīng)法院裁定以物抵債方式取得，轉(zhuǎn)讓方產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記尚未辦理完畢，取得轉(zhuǎn)讓標(biāo)的的房屋所有權(quán)證書時(shí)間無(wú)法確認(rèn)。

“在北京購(gòu)買拍賣房產(chǎn)的購(gòu)房者，也是需要具有北京購(gòu)房資質(zhì)。短期內(nèi)資金實(shí)力不夠，或者通過(guò)賣房才能騰挪出購(gòu)房資格的話，競(jìng)拍這種房源就不‘趕趟兒’，千萬(wàn)不要盲目參拍?！惫闾嵝?，通過(guò)拍賣的方式去買房子，購(gòu)房者要認(rèn)真看清楚拍賣房源的公示內(nèi)容、競(jìng)拍規(guī)則以及其他細(xì)節(jié)要求，盡量安排好時(shí)間到現(xiàn)場(chǎng)實(shí)勘。

“要了解房源的產(chǎn)權(quán)情況，確保購(gòu)買的房產(chǎn)沒有任何法律糾紛?！蓖跤癯颊J(rèn)為，要對(duì)房源的剩余使用年限、房屋質(zhì)量、地理位置、周邊設(shè)施、交通情況等進(jìn)行詳細(xì)地了解，對(duì)房源的價(jià)格進(jìn)行合理的評(píng)估。

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