9月7日,包括工農(nóng)中建交在內(nèi)的多家銀行先后發(fā)布存量房貸利率下調(diào)的實(shí)施細(xì)則。從細(xì)則內(nèi)容來看,銀行間差異不大,均表示將自9月25日起,根據(jù)存量個(gè)人住房貸款客戶的不同情況,集中批量(無需申請)或個(gè)別協(xié)商(需主動申請)調(diào)整貸款執(zhí)行利率。在具體調(diào)整方式和時(shí)間要求上,各行略有差異,借款人可關(guān)注各行公告。
“本行將在有關(guān)部門指導(dǎo)下落實(shí)通知要求,目前正在研究制定具體實(shí)施細(xì)則,后續(xù)進(jìn)展信息將及時(shí)在我行官方渠道發(fā)布?!鄙形窗l(fā)布細(xì)則的江蘇地區(qū)某城商行房貸客戶經(jīng)理則給出了如是介紹。
8月31日,中國人民銀行、國家金融監(jiān)督管理總局聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于降低存量首套住房貸款利率有關(guān)事項(xiàng)的通知》(下稱《通知》),明確自2023年9月25日起,符合條件的存量首套住房貸款借款人可主動向承貸銀行提出申請,通過變更合同或由銀行新發(fā)放貸款置換存量貸款的形式調(diào)整存量房貸利率,具體利率調(diào)整幅度由借貸雙方協(xié)商確定,但調(diào)整后的利率不能低于原貸款發(fā)放時(shí)所在城市的首套住房貸款利率政策下限。
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《》記者近日也從多家商業(yè)銀行了解到,連日來到銀行咨詢政策的人數(shù)不少,都在密切關(guān)注和等待后續(xù)政策的細(xì)化。
百萬房貸有望減少近千月供
“通知”發(fā)布后,包括工農(nóng)中建交在內(nèi)的多家銀行均在微信公眾號、官方網(wǎng)站等平臺第一時(shí)間發(fā)布了關(guān)于存量首套住房貸款利率調(diào)整的公告,表示將依法有序推進(jìn)降低存量首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率工作,有的銀行還給出了詳細(xì)解讀。比如建設(shè)銀行客戶服務(wù)公眾號就“有未結(jié)清的房貸能調(diào)整嗎”“什么是首套房貸”“首套房貸有拖欠能調(diào)嗎”“利率能調(diào)到多少”“什么時(shí)候可以調(diào)整”等借款人關(guān)心的問題以問答的形式進(jìn)行了統(tǒng)一回復(fù)。
“以南京2021年9月發(fā)放的房貸利率為例,當(dāng)時(shí)首套房主流按揭利率為6.15%,房貸利率下限為4.65%,因此理論上利息存在150BP的下調(diào)空間,調(diào)整之后,每100萬元30年期限的房貸,每月月供可以減少935.91元?!比?60數(shù)字科技研究院分析師李萬賦分析指出,本次存量房貸利率調(diào)降主要適用于兩類人群:一是貸款發(fā)放時(shí)按首套房政策執(zhí)行的貸款;二是貸款發(fā)放時(shí)并非借款人首套房,但后續(xù)當(dāng)?shù)卣哒{(diào)整為“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策,或者借款人后續(xù)出售了其他住房,導(dǎo)致目前借款人的實(shí)際住房情況符合“首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)”的。
“存量貸款利率降低可以節(jié)約借款人的利息支出,但不同城市、不同階段借款人的存量房貸利率和利率下限的空間有所差異?!被诖耍钊f賦建議借款人先了解清楚自己貸款時(shí)的利率水平是否高于當(dāng)?shù)厥滋追抠J利率下限(詳見表格),如果無差異則沒必要置換;有差異的話,了解當(dāng)時(shí)下限可以幫助借款人更順利地和銀行協(xié)商下調(diào)情況。與此同時(shí),李萬賦還提醒貸款人要特別注意三點(diǎn):一是依然不能轉(zhuǎn)按揭,借款人只能和原承貸銀行協(xié)商存量房貸調(diào)降方式;二是根據(jù)政策規(guī)定,存量貸款置換,新發(fā)放貸款只能用于償還舊房貸貸款,仍為房貸合同;三是二套房利率不在此次調(diào)整范圍內(nèi)。
對銀行息差影響整體可控
存量房貸利率的調(diào)降一旦實(shí)施,自然會對銀行息差產(chǎn)生影響,但分析人士普遍認(rèn)為這種影響基本可控。
“第一,房貸利率調(diào)降方案只針對首套房,各地按揭利率水平也存在差異,同時(shí)對調(diào)整幅度有‘不能低于原貸款發(fā)放時(shí)所在城市的首套住房貸款利率政策下限’的要求,總體上對銀行凈息差影響有限;第二,新一輪銀行存款利率下調(diào)正在進(jìn)行中,有利于對沖部分凈息差收窄的壓力;第三,存量首套房貸利率調(diào)整對于銀行來說也存在積極影響。比如,可有效減少提前還貸現(xiàn)象。同時(shí),還可壓縮違規(guī)使用經(jīng)營貸、消費(fèi)貸置換存量住房貸款的空間,減少風(fēng)險(xiǎn)隱患?!睎|莞證券盧立亭指出。
中泰證券(600918)分析師戴志鋒也表示,綜合本輪存貸調(diào)整,存款利率下調(diào)可有效緩釋房貸利率下調(diào)影響,對上市銀行凈息差的影響或小于2.4bp。他指出,正面影響從大到小依次是農(nóng)商行、城商行、股份行、國有行,息差分別影響+0.9bp、+0.0bp、-2bp和-2.86bp。
“國有行和股份行的住房按揭貸款體量往往更大,因此受政策影響要大于城商行。在房貸額度緊張期間,同一城市每個(gè)銀行實(shí)際發(fā)放的房貸利率也有差異,因此可能每家銀行在對自身的存量房貸業(yè)務(wù)進(jìn)行摸底后,會給出不一樣的調(diào)整方案。”李萬賦對記者說道。 記者 趙琦薇
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