記者葉麥穗廣州報(bào)道

(資料圖)

近期，有關(guān)存量房貸下調(diào)的呼聲漸起。目前，已有多家銀行表態(tài)未來(lái)有望調(diào)整存量房貸利率。

有助于降低居民還貸壓力

7月14日，中國(guó)人民銀行貨幣政策司司長(zhǎng)鄒瀾在國(guó)新辦舉行的2023年上半年金融統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)情況新聞發(fā)布會(huì)上表示，人民銀行支持和鼓勵(lì)商業(yè)銀行按照市場(chǎng)化、法制化的原則，與借款人自主協(xié)商，變更合同約定，或者是用新發(fā)放貸款置換原來(lái)存量的貸款。

鄒瀾表示，個(gè)人住房貸款余額上半年總體略有減少，主要是因?yàn)槔碡?cái)收益率、房貸利率等價(jià)格關(guān)系已經(jīng)發(fā)生了變化。其中包括居民使用存款或者減少其他投資，提前償還存量貸款大幅增加。

“這是居民資產(chǎn)配置的調(diào)整，對(duì)居民住房需求并不構(gòu)成影響?！编u瀾進(jìn)一步表示，盡管貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率下行了0.45個(gè)百分點(diǎn)引導(dǎo)房貸利率下降，但合同約定的LPR(貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率)加點(diǎn)幅度在合同期限內(nèi)固定不變，導(dǎo)致了前些年發(fā)放的存量房貸利率仍然處在相對(duì)較高的水平上，這與提前還款大幅增加是有比較大的關(guān)系。

隨后央行、國(guó)家外匯管理局8月1日召開(kāi)了2023年下半年工作會(huì)議。會(huì)議明確，下半年，要指導(dǎo)商業(yè)銀行依法有序調(diào)整存量個(gè)人住房貸款利率。

8月20日，人民銀行、金融監(jiān)管總局、證監(jiān)會(huì)聯(lián)合召開(kāi)電視會(huì)議，強(qiáng)調(diào)“要繼續(xù)推動(dòng)實(shí)體經(jīng)濟(jì)融資成本穩(wěn)中有降，規(guī)范貸款利率定價(jià)秩序，統(tǒng)籌考慮增量、存量及其他金融產(chǎn)品價(jià)格關(guān)系?！?/p>

存量房貸利率被關(guān)注主要是，今年一季度，鑒于新增房貸利率和存量房貸利率存在較大利差，部分居民提前償還房貸的情況增多，引起了市場(chǎng)和金融機(jī)構(gòu)的關(guān)注，調(diào)降存量房貸利率的市場(chǎng)呼聲一浪高出一浪。

招聯(lián)首席研究員董希淼表示：“存量房貸調(diào)整工作應(yīng)遵循‘依法’‘有序’兩個(gè)原則?！婪ā创媪糠抠J合同由銀行與借款人簽訂，利率條款變更也應(yīng)在指導(dǎo)意見(jiàn)之下，由借貸雙方依法協(xié)商一致；‘有序’，即存量房貸利率調(diào)整不會(huì)‘一刀切’，可能主要針對(duì)利率明顯偏高的部分存量房貸，可根據(jù)利率高低分別確定不同的下調(diào)幅度，也可以是階段性下調(diào)?！?/p>

中國(guó)郵政儲(chǔ)蓄銀行研究員婁飛鵬表示，今年以來(lái)，市場(chǎng)上圍繞降低存量房貸利率展開(kāi)了較多討論，央行適時(shí)推出調(diào)降存量房貸利率的舉措，能夠有效降低購(gòu)房者的負(fù)擔(dān)。

婁飛鵬表示：“央行提出指導(dǎo)商業(yè)銀行依法有序調(diào)整存量房貸利率是對(duì)前期政策引導(dǎo)的延續(xù)，有助于穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)、穩(wěn)定房貸規(guī)模，也有助于降低居民還貸壓力，推動(dòng)恢復(fù)和擴(kuò)大消費(fèi)，進(jìn)而穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。”對(duì)銀行凈利潤(rùn)會(huì)有影響

截至今年6月末，我國(guó)個(gè)人住房貸款余額約為38.6萬(wàn)億元。根據(jù)中銀證券（601696）分析師朱啟兵推算，計(jì)算2016年以來(lái)存量貸款加權(quán)平均利率約為5.18%，與2023年6月末個(gè)人住房貸款加權(quán)平均利率4.11%相差107bp，存量和增量貸款價(jià)格差異較大。其中貸款加權(quán)平均利率較高主要是2017年四季度-2022年一季度期間的新發(fā)放房貸，共計(jì)24.6萬(wàn)億元，加權(quán)平均利率為5.51%。按保守估計(jì)，調(diào)整利率較高部分存量房貸利率30bp，將對(duì)應(yīng)減少銀行的年利息收入超700億元，占2022年銀行業(yè)2.3萬(wàn)億凈利潤(rùn)比例約為3%，對(duì)應(yīng)居民而言，100萬(wàn)貸款每年減少利息負(fù)擔(dān)2136元；按樂(lè)觀估計(jì)，調(diào)整全部存量貸款利率100bp，將對(duì)應(yīng)減少銀行的年利息收入3860億元，占2022年銀行業(yè)凈利潤(rùn)比例約為16.8%，對(duì)應(yīng)居民而言，100萬(wàn)貸款每年減少利息負(fù)擔(dān)6996元。整體來(lái)看對(duì)于銀行影響可能在3%-16.8%之間，若5年期LPR繼續(xù)調(diào)降，對(duì)于銀行凈利潤(rùn)影響還將加大。

海通國(guó)際分析師梁中華估算，存量房貸當(dāng)前的加權(quán)平均執(zhí)行利率或在4.8%附近。如果本輪存量房貸利率的調(diào)整目標(biāo)為最新投放的利率水平，即4.14%(2023年一季度的平均利率)，那么兩者差距超過(guò)60bp。截至今年上半年，存量的個(gè)人住房貸款余額總計(jì)38.6萬(wàn)億元，如果按照60bp的幅度進(jìn)行利率調(diào)整，或?qū)?duì)應(yīng)減少銀行的年利息收入超2000億元，占2022年銀行業(yè)2.3萬(wàn)億凈利潤(rùn)的比例約10%。如果按照40bp的調(diào)整幅度進(jìn)行估算，對(duì)銀行凈利潤(rùn)的影響或縮減至6.7%。邊際上，降低存量房貸利率會(huì)直接減少居民的月供支出，對(duì)消費(fèi)起到一定的支撐作用。

興業(yè)證券的研報(bào)也表示，如果存量按揭貸款的加點(diǎn)幅度下調(diào)60bp，對(duì)于銀行平均資產(chǎn)收益率的影響為7bp左右。隨著存量房貸利率和企業(yè)貸款利率的下調(diào)會(huì)導(dǎo)致銀行資產(chǎn)收益率的進(jìn)一步下行，此時(shí)需要通過(guò)存款利率的下調(diào)，來(lái)保持凈息差的穩(wěn)定，且存款下調(diào)幅度可能適當(dāng)高于貸款利率的下調(diào)幅度，以維持金融體系穩(wěn)定。興業(yè)證券測(cè)算，在銀行貸款利率收益率下行10bp，活期存款利率下調(diào)5bp、定期存款利率下調(diào)15bp的情景下，銀行凈息差的提升幅度在2-3bp；可見(jiàn)，為了保持凈息差的穩(wěn)定，貸款利率的下行需要匹配更大幅度的存款利率下調(diào)。

關(guān)鍵詞：