存量房貸利率是否真的要下降？近期，隨著上市銀行業(yè)績發(fā)布會的陸續(xù)召開，已有多家銀行高管針對存量房貸利率未來是否調(diào)整進行了回應。

多位銀行高管表示，存量房貸利率調(diào)整是大勢所趨，當前銀行已經(jīng)對存量房貸利率調(diào)整進行了相關(guān)評估，并已做了相關(guān)預案。調(diào)整房貸利率較為復雜，不能簡單地進行“一刀切”，因此目前仍未出爐最終的調(diào)整方案。未來將在有關(guān)部門指導下穩(wěn)妥推進實施。

另有消息稱，某國有大行將于本周三召開個人住房貸款存量利率調(diào)整項目啟動會。

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有業(yè)內(nèi)人士預測，銀行調(diào)整存量房貸利率已箭在弦上，或?qū)⒂诮诼涞貙嵤?。這雖然可能會對銀行凈息差收入形成不良影響，但有助于緩解銀行個人住房按揭貸款提前還款的相關(guān)壓力。

銀行已對存量房貸利率調(diào)整制定預案

今年7月以來，金融監(jiān)管部門多次就存量房貸利率調(diào)整發(fā)聲，并將最初針對商業(yè)銀行調(diào)整存量房貸利率所用的“鼓勵支持”一詞，改為了“指導調(diào)整”。這讓市場對于銀行存量房貸利率下調(diào)的預期再度升高。存量房貸利率是否會進一步調(diào)整，成了今年各家銀行中期業(yè)績發(fā)布會上銀行高管的必答題。

招商銀行行長助理彭家文在該行中期業(yè)績交流會上表示，目前招商銀行已經(jīng)制定了預案，但還沒有最終的方案。招行已從樂觀情景、中性情景和不利三種情景對存量房貸利率下行進行了測算。從測算的結(jié)果來看，影響總體可控。

“中信銀行密切關(guān)注存量房貸的相關(guān)監(jiān)管導向和市場情況，對本行的業(yè)務情況進行了及時的梳理和分析，并對可能發(fā)生的業(yè)務調(diào)整已經(jīng)做好了預案。”中信銀行副行長謝志斌亦表示，中信銀行未來將結(jié)合同業(yè)執(zhí)行尺度以及市場變化情況，積極落實監(jiān)管要求，履行社會責任，兼顧好業(yè)務發(fā)展與客戶經(jīng)營的平衡。

華夏銀行行長關(guān)文杰亦指出，該行將在監(jiān)管部門的指導下，密切關(guān)注市場動向，有序推進后續(xù)相關(guān)工作的開展。

據(jù)貝殼財經(jīng)記者了解，目前已有部分地區(qū)金融監(jiān)管部門就存量房貸利率下調(diào)相關(guān)事項，對轄內(nèi)銀行進行調(diào)研。另有國有大行即將召開個人住房貸款存量利率調(diào)整項目啟動會。多位業(yè)內(nèi)人士預期，銀行對存量房貸利率調(diào)整措施或?qū)㈥懤m(xù)落地。

“存量房貸利率下調(diào)，還是要看監(jiān)管部門如何推動，讓相關(guān)存量利率有序下調(diào)?！比疸y大中華金融行業(yè)研究主管顏湄之認為，8月最新一期LPR(貸款市場報價利率)中5年期以上品種維持不變，為銀行存量按揭貸款利率的下行提供了一定的空間。

存量房貸利率下調(diào)仍有難點，“一刀切”政策恐難以實施

自7月以來，盡管金融監(jiān)管部門曾多次提及將商業(yè)銀行下調(diào)存量房貸利率，但至今為止，僅有少數(shù)銀行在部分區(qū)域內(nèi)通過發(fā)放優(yōu)惠券的方式試點，降低了特定客戶的存量房貸利率。而統(tǒng)一的調(diào)降政策遲遲未出。

“從目前掌握的信息來看，同業(yè)各行對政策理解不盡相同?！敝x志斌表示，從實際操作角度來講，銀行需要考慮各政策一致性、各地區(qū)差異性以及利率調(diào)整力度等諸多因素。如從客戶角度來看，各家銀行按照一定標準執(zhí)行更有利于提高公平性和降低客戶輿情。但從區(qū)域情況來看，房地產(chǎn)政策因地施策，各地區(qū)按揭貸款利率差異較大，因此存量利率調(diào)整確實難以實行“一刀切”的管理政策。

彭家文亦認為，如何兼顧好“因城施策”和公平性都是銀行需要考慮的重點問題。當前，各個城市、銀行的分支機構(gòu)情況、每個客戶的情況均有不同，銀行需要綜合考量并兼顧好各類因素才可推出具體方案。

在不少業(yè)內(nèi)人士看來，商業(yè)銀行下調(diào)存量房貸利率的動力不足。當前，存量房貸利率高于新發(fā)房貸利率，且差距較大，因此下調(diào)存量房貸利率將對銀行凈息差產(chǎn)生一定的收窄壓力。

據(jù)有關(guān)券商機構(gòu)的估算，存量個人按揭利率每下調(diào)10個基點對全行業(yè)凈息差的影響大約是0.9-1個基點。而當前，多家銀行凈息差由于LPR利率持續(xù)下調(diào)、存款成本仍在上升等因素影響，仍在持續(xù)收窄。

“市場不能只看到存量房貸利率調(diào)整帶來的負面效應，也應看到其正面的影響?！迸砑椅恼J為，存量房貸利率下調(diào)的背景是因為提前還貸的量相對較大。而隨著存量房貸利率的下調(diào)，整個住房貸款的提前還貸的因素會有一定程度的消化，反過來會帶來房貸量的增長。同時，隨著存量房貸利率下調(diào)，一定程度上會增強客戶的黏度，會讓銀行對客戶的經(jīng)營進一步加深，從而對零售業(yè)務的增長有利。

不過，部分銀行指出，當前房貸提前還款問題已有所緩解。建行副行長李運表示，近幾個月建設銀行新受理的提前還款需求總體上已經(jīng)趨于穩(wěn)定，相比4月份的峰值大幅下降。華夏銀行亦表示，提前還款量同比有所增長，從七、八月情況來看，提前還款有所緩解。

銀行存量房貸利率調(diào)整或箭在弦上

對于存量房貸利率如何調(diào)整，此前央行指出，支持商業(yè)銀行按照市場化、法治化原則，與借款人自主協(xié)商變更合同約定，或者是新發(fā)放貸款置換原來的存量貸款。業(yè)內(nèi)人士認為，這為銀行后來存量房貸利率調(diào)整提供了思路。

招聯(lián)金融首席研究員董希淼建議，通過市場利率定價自律機制，商定銀行存量房貸利率調(diào)整的總體原則；建議各家銀行總行出臺具體方案，明確“直接降”“間接降”的條件、標準、流程。具備條件的地方，還可加大支持借款人將商業(yè)性房貸轉(zhuǎn)換為公積金貸款，以進一步降低存量房貸利率。

光大證券金融行業(yè)首席分析師王一峰則認為，存量房貸利率調(diào)整大概率通過借貸雙方自主協(xié)商變更合同的方式進行。對于房貸合同變更早已明文規(guī)定，1998年發(fā)布的《個人住房貸款管理辦法》指出，“借款合同需要變更的，必須經(jīng)借貸雙方協(xié)商同意，并依法簽訂變更協(xié)議”。

“從本輪存量房貸利率調(diào)整來看，開放‘轉(zhuǎn)按揭’概率不大?！蓖跻环逯赋?，開放“轉(zhuǎn)按揭”可能引發(fā)惡性競爭，甚至滋生投機套取資金行為。商業(yè)銀行為搶奪按揭客戶，可能會忽視風險收益相匹配的原則，放開“轉(zhuǎn)按揭”或“再按揭”業(yè)務后，存量資產(chǎn)再評估將可能導致金融風險與金融資產(chǎn)價格變化強相關(guān)，非審慎的評估體系可能再度推高資產(chǎn)價格泡沫。

在王一峰看來，商業(yè)銀行下調(diào)合同利率實際意愿或相對偏弱，房貸利率調(diào)整可能通過國有大行作為“標桿行”的方式開展。在實操過程中，合同利率修訂或呈現(xiàn)明顯的差異化特征，包括因城施策、區(qū)分客戶資質(zhì)等。在合同修訂過程中，銀行也可能要求客戶在未來一定時期內(nèi)不得提前還款等附加條件。

此外，中泰證券（600918）研究所所長戴志鋒認為，存量房貸下調(diào)比例預計不會很大。復盤2008-2009年存量利率調(diào)整情況，與今年情況相似，均是銀行與個人自主協(xié)商變更合同約定，或是新發(fā)放貸款置換原來的存量貸款。目前不同省份、城市的個人住房貸款政策和利率差異較大，統(tǒng)一全面調(diào)整的難度較大。預計存量全面下調(diào)的可能性較低，具體要等待監(jiān)管或商業(yè)銀行細則出臺，即使陸續(xù)有政策出臺，鑒于目前的按揭貸款體量和規(guī)則與2008年有較大差異，預計針對不同地區(qū)、不同信用主體的政策也將不同，相較當年要更加復雜和個性化。

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