記者方麗曹雯璟

2022年8月31日，首批保障性租賃住房(簡稱保租房)REITs試點(diǎn)項(xiàng)目正式上市，一年過去，3只產(chǎn)品解禁在即。

根據(jù)公告，3個(gè)保租房REITs標(biāo)的的流通市值約占REITs市場流通市值的4%，整體占比較小，此次解禁的影響有限。

(資料圖)

首批保租房REITs即將解禁

去年8月發(fā)售的華夏北京保障房REIT、紅土深圳安居REIT、中金廈門安居REIT等3只保租房REITs運(yùn)作將滿1年，迎來解禁期。

根據(jù)公告，3只基金的部分戰(zhàn)略配售份額將于8月31日解除限售。

根據(jù)私募基金先鋒瑞馳的統(tǒng)計(jì)，截至2023年8月25日，3個(gè)保租房REITs標(biāo)的的流通市值約占REITs市場整體流通市值的4%，規(guī)模體量占比較小。

“雖然面臨解禁壓力，但從資產(chǎn)屬性看，保障類資產(chǎn)是目前REITs市場中受宏觀周期性因素影響最小、分派率最為穩(wěn)定的資產(chǎn)，平均年化預(yù)期分派率在4.26%，高出10年期國債收益率170多個(gè)基點(diǎn)。而且，在7月6日以來的反彈行情中，該類資產(chǎn)估值修復(fù)較為突出?！鄙鲜鏊侥蓟鹑耸空J(rèn)為，在REITs市場周期性壓力仍在的情況下，此類資產(chǎn)仍會(huì)受到機(jī)構(gòu)長線資金的青睞，屆時(shí)大概率不會(huì)賣出。

國泰君安資管也表示，保租房項(xiàng)目租金較周邊市場化租金具有較強(qiáng)吸引力，為出租率提供良好支撐，帶給戰(zhàn)略投資者較強(qiáng)的信心，減持需求總體較為有限。

2022年6月21日，首批9家公募REITs迎來解禁，共計(jì)111.45億元，對市場影響有限。

年內(nèi)整體下跌7.11%

7月份以來表現(xiàn)回暖

REITs產(chǎn)品自面市以來備受市場追捧，今年以來遭遇不小挫折，突發(fā)事件頻出，2月中旬以來二級(jí)市場持續(xù)下跌，交投活躍度顯著下降。不過，在利好政策刺激下，7月份以來REITs產(chǎn)品逐漸回暖。

統(tǒng)計(jì)顯示，2月中旬開始，REITs產(chǎn)品持續(xù)下跌，7月初，27只REITs二級(jí)市場整體跌幅超過13%。隨后，市場回暖，REITs產(chǎn)品二級(jí)市場跌幅收窄至7.11%，4只REITs產(chǎn)品業(yè)績轉(zhuǎn)正。

“2023年上半年基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs二級(jí)市場經(jīng)歷了一輪較大的波動(dòng)。打新的投資者在產(chǎn)品上市后的集中拋售和短期資金的爆炒與基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs作為收益預(yù)期相對穩(wěn)定的產(chǎn)品定位并不相符。但這也是基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs從價(jià)格回歸價(jià)值的過程?！眹┚操Y管相關(guān)人士表示。

上述人士表示，在證監(jiān)會(huì)、交易所的組織指導(dǎo)以及市場參與機(jī)構(gòu)的共同努力下，近期公募REITs二級(jí)市場表現(xiàn)逐步企穩(wěn)。

博時(shí)招商蛇口（001979）產(chǎn)業(yè)園REIT基金經(jīng)理劉玄表示，公募REITs市場還處于發(fā)展初期，相關(guān)制度安排還有待市場進(jìn)一步檢驗(yàn)。今年以來，受到外部環(huán)境等因素影響，出現(xiàn)局部交易熱度較高、底層資產(chǎn)受超預(yù)期因素影響導(dǎo)致價(jià)格波動(dòng)等情況。未來，隨著公募REITs市場不斷發(fā)展壯大、配套制度不斷完善、多空平衡機(jī)制持續(xù)展開以及ETF、相關(guān)衍生品的發(fā)展，上述影響市場發(fā)展的短期因素將得到改善。

先鋒瑞馳人士認(rèn)為，REITs的投資價(jià)值是由資產(chǎn)的長期收益屬性決定的。目前已上市的REITs資產(chǎn)受到周期性擾動(dòng)的影響，但資產(chǎn)品質(zhì)仍屬于優(yōu)質(zhì)、長期收益穩(wěn)定的類型，在其估值消化了周期的負(fù)向影響后，其收益的長期穩(wěn)定性特征將會(huì)顯現(xiàn)出來。

劉玄表示，公募REITs產(chǎn)品所持基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目分派率良好，二級(jí)市場價(jià)格存在一定支撐。但投資者仍需理性看待公募REITs與股票等其它公募品種的差異，根據(jù)未來分紅預(yù)期，合理評(píng)估REITs產(chǎn)品的投資價(jià)值。

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