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李宇嘉(廣東省住房政策研究中心首席研究員)

8月25日，住建部、央行、金融監(jiān)管總局聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于優(yōu)化個人住房貸款中住房套數(shù)認定標準的通知》，明確居民家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)申請貸款購買商品住房時，家庭成員在當?shù)孛聼o成套住房的，不論是否已利用貸款購買過住房，銀行業(yè)金融機構(gòu)均按首套住房執(zhí)行信貸政策。此項政策作為政策工具，納入“一城一策”工具箱，供城市自主選用。

同時，財政部、稅務(wù)總局和住建部聯(lián)合發(fā)布公告，對“賣一買一”的換購型買房，實施退還個稅的優(yōu)惠。這兩項政策的目的，是通過降低交易成本和購房門檻，滿足剛需和改善型需求，促進市場良性循環(huán)。

首套房啟用“認房不用認貸”的認定標準，能釋放兩類被抑制的購房群體：一類是“先賣后買”或有過按揭買房記錄但現(xiàn)今已還清貸款的人群，他們在本地買房要付出更高的貸款首付比例，比如北京首付比例高達60%或80%(非普通住房)、上海則高達50%或70%(非普通住房)。此次政策落地后，這類合理購房的貸款首付比例將降至35%或40%。

對于各大城市來說，一方面改善型住房購房旺盛，新房供銷中60%以上的為改善型消費；另一方面，由于年輕人、新市民、外來人口集中，剛需購房的潛力也很大。落實“認房不用認貸”的首套房認定標準，既能通過降低按揭門檻滿足改善型購房需求，還能將改善型需求人群手中的中小戶型、中低價位、區(qū)位優(yōu)勢突出的(一般在中心城區(qū))的房源釋放出來，滿足剛需購房。

而且，“賣一買一”的換購型買房實施個稅減免，還能降低換房的成本，間接給剛需買房讓利。另一類就是，新的政策還能釋放因人口流動而產(chǎn)生的購房需求。近些年，我國加大都市圈互聯(lián)互通、產(chǎn)業(yè)協(xié)作、公共服務(wù)的一體化進程，都市圈內(nèi)因工作需要而產(chǎn)生了人口流動。比如，在大灣區(qū)從深圳調(diào)到廣州南沙工作，“認房不用認貸”就可以降低在南沙購房的門檻。

還有，部分人群前期購買了非成套的房產(chǎn)(主要是上世紀建設(shè)的福利房或產(chǎn)權(quán)式宿舍)，現(xiàn)在要改善需求，但面臨高額首付。現(xiàn)在，這類型住房不再納入首套房認定，有利于釋放住房消費升級的需求。另外，目前市場交易下行幅度大，與交易情緒疲弱有關(guān)，重要原因就是價格下跌，背后的問題在于房屋流通性下降，居民按揭買房的動力減弱。降低住房交易門檻和成本，適度恢復(fù)按揭申請，能促進剛需和改善的循環(huán)，新房和二手住房的循環(huán)。

交易環(huán)節(jié)循環(huán)、按揭申請恢復(fù)，房屋流通性恢復(fù)，價格持續(xù)下跌的態(tài)勢就能得到緩解，居民交易情緒也將得到修復(fù)，市場預(yù)期也將穩(wěn)定下來，從而打破“預(yù)期疲弱-交易慘淡-價格下跌”的負反饋循環(huán)。顯然，解決當下房地產(chǎn)的問題，穩(wěn)預(yù)期是關(guān)鍵。這不僅對房地產(chǎn)行業(yè)和市場的平穩(wěn)至關(guān)重要，對作為抵押物的房地產(chǎn)價格的平穩(wěn)以及金融風險的防范也有積極意義。

值得注意的是，此次政策調(diào)整和過去不同的是，不再采取一刀切的模式，而是將此項政策作為政策工具，納入“一城一策”工具箱，供城市自主選用。在“一城一策”和城市主體責任的框架下，考慮到城市房地產(chǎn)供求關(guān)系的差異性，不適宜自上而下統(tǒng)一部署，而是將政策權(quán)限給到城市，是否執(zhí)行、什么時候執(zhí)行，由城市自己視情況決定。

進一步講，當?shù)厝嗣胥y行在執(zhí)行該政策時，也會基于“一城一策”，評估當?shù)胤康禺a(chǎn)市場運行和風險的情況下來選擇性執(zhí)行?？偟膩碚f，按揭貸款依舊是銀行優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，在目前按揭額度充足、利率水平較低的情況下，加上去年底以來按揭余額持續(xù)減少，銀行有動力在熱點城市落實該政策，擴大貸款規(guī)模。同時，一二線熱點城市剛需和換房需求集中且較為活躍、潛力比較大，房地產(chǎn)貸款風險較小。預(yù)計“認房不用認貸”將率先在一二線熱點城市落地，并通過穩(wěn)定一二線城市，來帶動幾個重要都市圈房地產(chǎn)的穩(wěn)定，這是全國地產(chǎn)的基本盤。

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