8月25日，在住建部、央行、金融監(jiān)管總局發(fā)文推動(dòng)“認(rèn)房不認(rèn)貸”落地的同一天，財(cái)政部、稅務(wù)總局、住建部提出對(duì)“賣一買一”退個(gè)稅政策延續(xù)執(zhí)行兩年。房地產(chǎn)政策放松的“組合拳”的協(xié)同性開(kāi)始發(fā)揮效應(yīng)。

“賣一買一”退個(gè)稅政策是去年9月底為了推動(dòng)換房交易，在房地產(chǎn)市場(chǎng)上推出的重磅新政，個(gè)人所得稅最高可全部退還。在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，此次延續(xù)該政策意味著，繼續(xù)利好于換房需求或改善性需求，可以降低交易成本，促進(jìn)房屋流通和市場(chǎng)良性循環(huán)。

8月25日，財(cái)政部、稅務(wù)總局、住建部提出對(duì)“賣一買一”退個(gè)稅政策延續(xù)執(zhí)行兩年。圖/IC photo

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“賣一買一”退個(gè)稅延續(xù)執(zhí)行兩年

為繼續(xù)支持居民改善住房條件，8月25日，財(cái)政部、稅務(wù)總局、住建部共同發(fā)布了《關(guān)于延續(xù)實(shí)施支持居民換購(gòu)住房有關(guān)個(gè)人所得稅政策的公告》(以下簡(jiǎn)稱《公告》)對(duì)出售自有住房并在現(xiàn)住房出售后1年內(nèi)在市場(chǎng)重新購(gòu)買住房的納稅人，對(duì)其出售現(xiàn)住房已繳納的個(gè)人所得稅予以退稅優(yōu)惠。

《公告》顯示，新購(gòu)住房金額大于或等于現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓金額的，全部退還已繳納的個(gè)人所得稅；新購(gòu)住房金額小于現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓金額的，按新購(gòu)住房金額占現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓金額的比例退還出售現(xiàn)住房已繳納的個(gè)人所得稅。其中，上述所指的現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓金額為該房屋轉(zhuǎn)讓的市場(chǎng)成交價(jià)格。新購(gòu)住房為新房的，購(gòu)房金額為納稅人在住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門網(wǎng)簽備案的購(gòu)房合同中注明的成交價(jià)格；新購(gòu)住房為二手房的，購(gòu)房金額為房屋的成交價(jià)格。

《公告》規(guī)定優(yōu)惠政策的納稅人須同時(shí)滿足以下條件：納稅人出售和重新購(gòu)買的住房應(yīng)在同一城市范圍內(nèi)。同一城市范圍是指同一直轄市、副省級(jí)城市、地級(jí)市(地區(qū)、州、盟)所轄全部行政區(qū)劃范圍，而且出售自有住房的納稅人與新購(gòu)住房之間須直接相關(guān)，應(yīng)為新購(gòu)住房產(chǎn)權(quán)人或產(chǎn)權(quán)人之一。

從《公告》政策內(nèi)容來(lái)看，延續(xù)了2022年9月30日財(cái)政部、稅務(wù)總局發(fā)布的“關(guān)于支持居民換購(gòu)住房有關(guān)個(gè)人所得稅政策”內(nèi)容。彼時(shí)，為了推動(dòng)換房交易，房地產(chǎn)推出該重磅新政，對(duì)于“賣一買一”的置業(yè)人群，實(shí)行個(gè)人所得稅退稅優(yōu)惠，最高全部退還。當(dāng)時(shí)政策實(shí)行時(shí)間是自2022年10月1日至2023年12月31日，而此次又延續(xù)了兩年的時(shí)間，從2024年1月1日至2025年12月31日。

對(duì)于上述《公告》的發(fā)布，在廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉看來(lái)，現(xiàn)在商品房市場(chǎng)繼續(xù)下行，且下行幅度加大，于是延長(zhǎng)了上述政策的有效期。其目的非常明確，即通過(guò)降低交易成本的方式，一方面滿足住房改善需求，另一方面促進(jìn)房屋流通或良性循環(huán)。目前，市場(chǎng)存在的主要問(wèn)題就是預(yù)期不振和流通不暢。比如，新房去化周期拉長(zhǎng)，很多城市新盤當(dāng)月去化在20%左右，二手房掛牌量急劇攀升，交易周期拉長(zhǎng)至半年到一年。

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)則表示，此次政策進(jìn)一步體現(xiàn)了對(duì)于換房需求或改善性需求的重視，退稅政策延續(xù)，繼續(xù)釋放利好。另外，此前發(fā)文單位為財(cái)政部和國(guó)稅總局，而此次增加了住建部。這說(shuō)明這一政策也受到了住建部的積極支持，也體現(xiàn)了三部門對(duì)于改善性住房需求的重視和支持。

值得關(guān)注的是，“此次《公告》發(fā)布，與‘認(rèn)房不認(rèn)貸’政策同步發(fā)布，說(shuō)明政策放松具有協(xié)同性和一致性，有助于更好發(fā)揮政策的綜合效應(yīng)?！眹?yán)躍進(jìn)如是說(shuō)。

財(cái)稅政策發(fā)力支持換房需求

《公告》提到，符合退稅優(yōu)惠政策條件的納稅人應(yīng)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提供合法、有效的售房、購(gòu)房合同和主管稅務(wù)機(jī)關(guān)要求提供的其他有關(guān)材料，經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)審核后辦理退稅。

據(jù)貝殼研究院首席市場(chǎng)分析師許小樂(lè)介紹，“賣一買一”退個(gè)稅政策執(zhí)行前，多數(shù)一二線重點(diǎn)城市關(guān)于住房個(gè)人所得稅的執(zhí)行情況是，“滿五唯一”免征，其他情況按照房屋差額的20%或者全額1%征收。

此前，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，“對(duì)于大部分城市來(lái)說(shuō)，一套房可以節(jié)省稅費(fèi)在3萬(wàn)-5萬(wàn)元，而北京等城市少部分房源能節(jié)省幾十萬(wàn)以上?！睆埓髠ト缡钦f(shuō)。

從實(shí)際來(lái)看，“賣一買一”退個(gè)稅政策的延續(xù)將利好持有住房在5年以內(nèi)或者是家庭有多套住房的換房人群。對(duì)此，嚴(yán)躍進(jìn)預(yù)計(jì)，此次政策后，各類購(gòu)房需求會(huì)有明顯提振空間，具有非常好的效應(yīng)。各地要宣傳好此類政策，積極引導(dǎo)預(yù)期向好發(fā)展，進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展。

嚴(yán)躍進(jìn)還表示，財(cái)稅政策發(fā)力是當(dāng)前支持購(gòu)房市場(chǎng)的重要體現(xiàn)。各地要結(jié)合近期市場(chǎng)預(yù)期調(diào)整的大好背景，積極做好政策的效應(yīng)釋放。從目前政策上看，換房可以享受“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策、享受退稅政策，進(jìn)一步降低了首付比例、房貸利率、個(gè)稅成本等。各地要把鼓勵(lì)換房的工作做到位，也有助于盤活二手房市場(chǎng)，真正促進(jìn)一二手房聯(lián)動(dòng)發(fā)展。

李宇嘉也認(rèn)為，此項(xiàng)政策，一方面有利于改善性需求，另一方面也有利于剛需。因?yàn)榻灰壮杀窘档停B加“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策的落地，改善性需求能夠釋放，那么就能釋放出小戶型、低總價(jià)的二手剛需房源，也有利于剛需“上車”，從而形成剛需和改善性需求良性循環(huán)，帶動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸穩(wěn)定下來(lái)。

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