記者唐韶葵 上海報(bào)道

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隨著各家上市房企對(duì)2023年中報(bào)數(shù)據(jù)的披露，幾家老牌港資商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商在內(nèi)地的競(jìng)爭(zhēng)格局或?qū)⑦M(jìn)入洗牌階段。

8月22日，瑞安房地產(chǎn)有限公司（00272.HK，簡(jiǎn)稱“瑞安房地產(chǎn)”）發(fā)布上半年未經(jīng)審核的綜合業(yè)績(jī)。數(shù)據(jù)顯示，瑞安房地產(chǎn)2023年上半年?duì)I收64.31億元（人民幣，下同），同比增長(zhǎng)46%；利潤(rùn)總額9.13億元，同比增長(zhǎng)17% ；凈利潤(rùn)6.18 億元，同比增長(zhǎng)37% 。

難能可貴的是，瑞安房地產(chǎn)上半年物業(yè)銷售額及租金收入均呈現(xiàn)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。其中，物業(yè)銷售額46.62億，同比大增90%，租金及相關(guān)收入總額為15.15億元，同比增長(zhǎng)3%。

近兩年，港資商業(yè)開發(fā)商在內(nèi)地實(shí)現(xiàn)租金收入增長(zhǎng)并不容易。今年上半年，恒隆地產(chǎn)、太古地產(chǎn)、九龍倉(cāng)、新鴻基、嘉里建設(shè)等幾位“老大哥”，在市場(chǎng)波動(dòng)之下，紛紛遭遇不同程度的營(yíng)收、凈利下挫。而作為港資商業(yè)開發(fā)商中的“小弟”，稍顯年輕的瑞安房地產(chǎn)卻交出了一份稱得上“穩(wěn)定”的成績(jī)單。

這源于上海蟠龍?zhí)斓刈≌娜胧袩徜N，以及蟠龍?zhí)斓?月正式開業(yè)運(yùn)營(yíng)、新天地（301277）時(shí)尚Ⅱ的重新開業(yè)。

同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)分析指出，今年以來(lái)，商辦、商業(yè)物業(yè)營(yíng)收承壓。其中商業(yè)市場(chǎng)受到線上帶貨及網(wǎng)購(gòu)的影響，線下零售萎縮明顯，商業(yè)熱點(diǎn)向生活體驗(yàn)中心、網(wǎng)紅打卡點(diǎn)轉(zhuǎn)型。

宋紅衛(wèi)認(rèn)為，瑞安近兩年的商業(yè)定位緊隨商業(yè)趨勢(shì)，在業(yè)績(jī)上有所體現(xiàn)。

商業(yè)世界競(jìng)爭(zhēng)，此消彼長(zhǎng)。在民企開發(fā)商發(fā)展前景遭遇挫折的時(shí)候，港資商業(yè)開發(fā)商這邊風(fēng)光雖然說(shuō)不上獨(dú)好，但也暗流涌動(dòng)。

宋紅衛(wèi)認(rèn)為，影響商場(chǎng)收入的因素有兩個(gè)：居民收入預(yù)期下降，對(duì)消費(fèi)有一定的擠出效應(yīng)；疫情影響之下，涌現(xiàn)一波關(guān)店潮，目前部分商家仍然未從疫情影響的“后遺癥”中走出來(lái)。

“租金殺”

在業(yè)績(jī)會(huì)上，瑞安房地產(chǎn)管理層將業(yè)績(jī)上升歸功于上海蟠龍?zhí)斓氐拈_售、開業(yè)與新天地時(shí)尚Ⅱ的重新開業(yè)。此外值得關(guān)注的是，今年上半年上海商辦物業(yè)供應(yīng)量過(guò)剩，瑞安房地產(chǎn)上海的辦公物業(yè)平均出租率卻高達(dá)92%。

瑞安房地產(chǎn)半年報(bào)業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)較為均衡，是建立在上海項(xiàng)目的入市銷售及上海商業(yè)地產(chǎn)的入市。而今年瑞安房地產(chǎn)銷售項(xiàng)目多集中于二線城市，瑞安房地產(chǎn)執(zhí)行董事羅寶瑜也坦言，今年公司主動(dòng)調(diào)低了銷售目標(biāo)，定位130億元，主要是因?yàn)楣句N售項(xiàng)目多集中于武漢，二線城市的房?jī)r(jià)低于一線城市。管理層綜合市場(chǎng)因素，預(yù)計(jì)銷售額不會(huì)比去年高。

另一方面，經(jīng)歷過(guò)大風(fēng)大浪的港資商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商們，正在遭遇“租金殺”。從中報(bào)數(shù)據(jù)進(jìn)行橫向?qū)Ρ龋浑y發(fā)現(xiàn)，營(yíng)收增長(zhǎng)率一項(xiàng)數(shù)據(jù)，多家出現(xiàn)了同比下跌。比如，新鴻基下降8.38%，香港置地下降5.87%。只有瑞安房地產(chǎn)增長(zhǎng)42.89%。

以太古地產(chǎn)為例，該公司今年上半年收入72.97億港元，同比增長(zhǎng)6%；凈利潤(rùn)39.01億元，同比下降6%。這從太古地產(chǎn)的收入構(gòu)成不難找到原因：來(lái)自辦公樓租金收入為29.6億港元，按年下跌2.82%。

對(duì)此，有分析人士認(rèn)為，港資開發(fā)商各有各的優(yōu)勢(shì)，也有經(jīng)歷下行周期的經(jīng)驗(yàn)。面臨著土地紅利的消失、利潤(rùn)空間收窄、土地儲(chǔ)備不足等發(fā)展瓶頸，目前來(lái)看，港資商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商們應(yīng)對(duì)方法唯有調(diào)整租戶結(jié)構(gòu)與更新商業(yè)模式。

新天地過(guò)去兩年持續(xù)對(duì)區(qū)域內(nèi)的持有商業(yè)做更新升級(jí)，還將寫字樓打造成潮玩新地標(biāo)，這些舉動(dòng)多少有轉(zhuǎn)型新商業(yè)的意味。但相比其在新項(xiàng)目中試水城市微度假旅游目的地，上海新天地的更新升級(jí)對(duì)于維持租金收入作用幾何？據(jù)一些商業(yè)地產(chǎn)人士的觀察，大部分港資開發(fā)商旗下商業(yè)項(xiàng)目的創(chuàng)新舉步維艱，多數(shù)受困于資金騰挪與開拓新商業(yè)項(xiàng)目周期比較長(zhǎng)。

比如，嘉里建設(shè)2022年上半年租金收入同比下跌6%，2022年全年租金收入同比下跌6.6%，租金收入下跌態(tài)勢(shì)延續(xù)，盡管該公司還沒(méi)有發(fā)布2023年上半年財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)，但從該公司報(bào)告期內(nèi)沒(méi)有新商場(chǎng)開業(yè)，以撫平營(yíng)收下跌這一點(diǎn)看，趨勢(shì)或難被逆轉(zhuǎn)。

盡管幾家港資開發(fā)商上半年整體收入均實(shí)現(xiàn)止跌，有的還實(shí)現(xiàn)了增長(zhǎng)，但后續(xù)商業(yè)業(yè)態(tài)轉(zhuǎn)型與項(xiàng)目?jī)?chǔ)備是他們同樣要面臨的問(wèn)題。

一項(xiàng)與投資收益關(guān)聯(lián)度較高的數(shù)據(jù)顯示，太古地產(chǎn)在內(nèi)地持有的商業(yè)物業(yè)前景是被看好的：該公司在中國(guó)香港和美國(guó)的投資物業(yè)分別錄得物業(yè)估值虧損凈額20.28億港元及8100萬(wàn)港元，而在中國(guó)內(nèi)地的投資物業(yè)則錄得物業(yè)估值收益凈額4.61億港元。

由此可見(jiàn)，中國(guó)內(nèi)地市場(chǎng)仍將是港資開發(fā)商們的主要戰(zhàn)場(chǎng)。從內(nèi)地奢侈品商場(chǎng)布局結(jié)構(gòu)來(lái)看，大玩家基本集中在港資和外資5大巨頭，以及內(nèi)地兩大巨頭。更有數(shù)據(jù)顯示，截至目前，前述幾家開發(fā)商已進(jìn)駐24個(gè)城市、開業(yè)重奢侈商場(chǎng)達(dá)36家。

一線城市與熱點(diǎn)二線城市的重奢商業(yè)，在行情低迷周期內(nèi)表現(xiàn)出租金抗跌性的同時(shí)，也難以阻擋競(jìng)爭(zhēng)趨于白熱化。處于快速爬坡的高端商場(chǎng)，多數(shù)商業(yè)營(yíng)收下降明顯。

宋紅衛(wèi)指出，高端商場(chǎng)營(yíng)收下降的主要原因在于運(yùn)營(yíng)模式相對(duì)傳統(tǒng)。

“拿地為王”

從項(xiàng)目?jī)?chǔ)備瓶頸、業(yè)績(jī)優(yōu)化的長(zhǎng)遠(yuǎn)考慮，港資商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商們不得不開啟新商業(yè)轉(zhuǎn)型與項(xiàng)目戰(zhàn)略儲(chǔ)備。拿地，仍然是其在內(nèi)地市場(chǎng)發(fā)展與維持租金收入增長(zhǎng)的根基。

恒隆在內(nèi)地布局的第11座高奢商場(chǎng)落地杭州，從最新公布的規(guī)劃布局圖可見(jiàn)，這一項(xiàng)目將建成一個(gè)高端綜合商業(yè)項(xiàng)目，包括一座世界級(jí)購(gòu)物商場(chǎng)，5幢甲級(jí)寫字樓和一座高級(jí)酒店。在對(duì)外發(fā)布的信息中，恒隆地產(chǎn)以“其龐大的建筑群將形成錯(cuò)落有致的視覺(jué)梯度”來(lái)描述項(xiàng)目的外觀。

恒隆集團(tuán)、恒隆地產(chǎn)有限公司董事長(zhǎng)陳啟宗也對(duì)外說(shuō)過(guò)，這可能是全國(guó)最好的一個(gè)（恒隆廣場(chǎng)）。

如果說(shuō)新商業(yè)轉(zhuǎn)型是長(zhǎng)遠(yuǎn)戰(zhàn)略，那么項(xiàng)目?jī)?chǔ)備則是港資商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商們短期內(nèi)迫切需要解決的問(wèn)題。所謂的項(xiàng)目瓶頸期，便是面對(duì)一線城市商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)白熱化，如何獲取項(xiàng)目變成了對(duì)這幾家港資開發(fā)商的投資大考。

正如一名分析人士所言，港資開發(fā)商們一以貫之傳統(tǒng)商業(yè)運(yùn)營(yíng)模式，缺乏創(chuàng)新是他們最大的問(wèn)題，在新商業(yè)模式的沖擊下，盡管面對(duì)租金收入的下行略顯無(wú)力，也一直在投入新商業(yè)的轉(zhuǎn)型，收效甚微，但所幸它們的家底夠豐厚，還可以慢慢熬，進(jìn)而穿越周期。

事實(shí)好像并非如此。這從瑞安房地產(chǎn)、太古地產(chǎn)近期的拿地動(dòng)作可以“管中窺豹”。

就在蟠龍?zhí)斓厣虡I(yè)開業(yè)不久后，瑞安房地產(chǎn)在4月20日公告收購(gòu)位于上海市閔行區(qū)浦江鎮(zhèn)召稼樓項(xiàng)目的相關(guān)進(jìn)展，瑞安房地產(chǎn)旗下全資分公司上海瑞樓與上海浦呈成立合營(yíng)公司開發(fā)召稼樓項(xiàng)目，兩家公司分別擁有90%及10%的股份。

瑞安新天地有限公司行政總裁張斌曾透露，召稼樓項(xiàng)目將延續(xù)蟠龍?zhí)斓氐纳虡I(yè)模式，打造城市微度假旅游目的地。蟠龍?zhí)斓乜梢哉f(shuō)是瑞安新天地打造的第一個(gè)城市微度假旅游目的地項(xiàng)目，從其對(duì)公司的租金收入貢獻(xiàn)來(lái)看，是成功的案例。今年五一小長(zhǎng)假，上海全市主要景區(qū)共接待638萬(wàn)人次，蟠龍?zhí)斓刎暙I(xiàn)了六分之一。

在商業(yè)創(chuàng)新轉(zhuǎn)型上，瑞安商管正在走一條適合自己發(fā)展的新路徑。此時(shí)，其他幾家港資商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商，尚在摸索之中。

以太古地產(chǎn)為例，它的擴(kuò)張依舊是依托于自身優(yōu)勢(shì)與歷史傳承。8月23日，太古地產(chǎn)將成都項(xiàng)目正式更名為“成都太古里”。太古地產(chǎn)于2022年12月宣布計(jì)劃收購(gòu)該項(xiàng)目余下的50%權(quán)益，并已于2023年2月底完成全部相關(guān)交易。太古地產(chǎn)現(xiàn)持有成都太古里100%的權(quán)益，該綜合發(fā)展項(xiàng)目也包括屢獲嘉獎(jiǎng)的博舍酒店。

前不久，上海市場(chǎng)傳出太古地產(chǎn)擬落地上海第三個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，代價(jià)是百億參與上海前灘開發(fā)。這并非空穴來(lái)風(fēng)。日前陸家嘴集團(tuán)及其附屬公司在上海聯(lián)交所正式掛牌了其持有的上海耀龍投資有限公司與上海東袤置業(yè)有限公司40%股權(quán)，兩家公司分別持有兩大巨型開發(fā)項(xiàng)目——前灘21號(hào)地塊與洋涇地塊，預(yù)計(jì)在8月底9月初完成轉(zhuǎn)讓。

據(jù)了解，目前太古地產(chǎn)已經(jīng)與陸家嘴集團(tuán)簽約前灘21號(hào)地塊的合作意向書，接手洋涇項(xiàng)目也算得上是順理成章。

太古地產(chǎn)敢于大手筆拿地，得益于過(guò)往的資本積累。港資開發(fā)商們的投資開發(fā)可以不受周期影響。

8月23日，嘉里建設(shè)正式啟動(dòng)上海金陵路項(xiàng)目。這是該公司自2022年1月-2023年6月，分批次所完成的項(xiàng)目?jī)?chǔ)備。嘉里建設(shè)在金陵路項(xiàng)目上的總拿地金額高達(dá)221億元，總開發(fā)體量65.5萬(wàn)平方米。

盡管難免遭遇“租金殺”，但前期項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的市場(chǎng)正向影響能夠給各方帶來(lái)信心。從這一項(xiàng)目是通過(guò)招投標(biāo)而非公開競(jìng)拍獲取，可見(jiàn)港資開發(fā)商們?cè)谕顿Y話語(yǔ)權(quán)上的優(yōu)勢(shì)。

商業(yè)故事多姿多彩，源自于市場(chǎng)的千變?nèi)f化，當(dāng)局者戰(zhàn)略決策也不盡相同。“人面不知何處去，桃花依舊笑春風(fēng)”，跨越周期，誰(shuí)能叱咤風(fēng)云，誰(shuí)又將黯然離場(chǎng)？

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