易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)在接受媒體采訪時(shí)認(rèn)為，現(xiàn)在條件下，即便取消了“公攤面積”，羊毛還是出在羊身上，開(kāi)發(fā)商也會(huì)把房?jī)r(jià)調(diào)高來(lái)填補(bǔ)“公攤面積”的費(fèi)用。他認(rèn)為，關(guān)鍵在于開(kāi)發(fā)商要把標(biāo)準(zhǔn)、明細(xì)公開(kāi)，比如在購(gòu)房合同上明確清楚，讓購(gòu)房者感受到貨真價(jià)實(shí)、心里踏實(shí)。

【資料圖】

目前，國(guó)內(nèi)也有多個(gè)地方開(kāi)始試點(diǎn)“商品房銷售按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)”，在保障消費(fèi)者權(quán)益等方面，取消公攤面積或已是大勢(shì)所趨。圖/IC photo

文丨記者 隋坤

校對(duì)丨李立軍

本文3902字 閱讀6分鐘

“69平方米的房子，公攤面積竟然達(dá)到37平方米，公攤率超過(guò)了50%，這也太離譜了。”西安姬女士買房“高公攤”事件，日前引發(fā)關(guān)注。

姬女士提供的購(gòu)房合同顯示：房屋性質(zhì)是公寓，建筑面積預(yù)(實(shí))測(cè)共69.75平方米，其中套內(nèi)建筑面積32.71平方米，分?jǐn)偣灿薪ㄖ娣e37.04平方米。

姬女士的遭遇并不是孤例。近年來(lái)，社會(huì)上關(guān)于房屋買賣的公攤面積爭(zhēng)議時(shí)有發(fā)生。

據(jù)悉，坊間流傳著多個(gè)版本的“公攤標(biāo)準(zhǔn)”，姬女士在電話中對(duì)記者說(shuō)，自己曾詢問(wèn)過(guò)相關(guān)方面專家，得到的答案是“公攤面積超50%肯定不合規(guī)”。但也有不少專家、律師曾對(duì)媒體表示，國(guó)內(nèi)尚無(wú)公攤面積標(biāo)準(zhǔn)。

以“公攤面積”為關(guān)鍵詞在中國(guó)裁判文書(shū)網(wǎng)搜索，結(jié)果顯示共有5萬(wàn)余份相關(guān)判決文書(shū)，其中涉刑事案件近百份，民事糾紛4萬(wàn)余份。

記者整理百余份裁判文書(shū)發(fā)現(xiàn)，判決中并無(wú)“國(guó)家規(guī)定公攤標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)為多少”的字樣。法庭多以合同中約定的公攤面積與實(shí)際面積是否有出入為判決標(biāo)準(zhǔn)。

房地產(chǎn)專家表示，在多個(gè)國(guó)家地區(qū)，售房都以套內(nèi)實(shí)用面積計(jì)算，按建筑面積計(jì)算已不合時(shí)宜。目前，國(guó)內(nèi)也有多個(gè)地方開(kāi)始試點(diǎn)“商品房銷售按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)”，在保障消費(fèi)者權(quán)益等方面，取消公攤面積或已是大勢(shì)所趨。

樓道寬敞無(wú)比，“能停下一輛車”

購(gòu)買的房子公攤面積大，姬女士早在收房前就“有所耳聞”。

2022年，交完28萬(wàn)首付的姬女士曾因銀行放貸不順等問(wèn)題，想轉(zhuǎn)賣房產(chǎn)。姬女士回憶，當(dāng)她來(lái)到西安某中介門店時(shí)，工作人員說(shuō)該小區(qū)在當(dāng)?shù)匾蚬珨偯娣e大而出名，“很難轉(zhuǎn)賣”。

2023年，小區(qū)正式交房，姬女士告訴記者，她前來(lái)收房時(shí)，注意到樓道寬敞無(wú)比，“能停下一輛車”。進(jìn)入家中，她發(fā)現(xiàn)房屋面積比購(gòu)房合同上標(biāo)注的69平方米的建筑面積相比明顯小很多。

姬女士說(shuō)，自己聯(lián)系置業(yè)顧問(wèn)劉先生，表示房子公攤面積過(guò)大，認(rèn)為“不合理”。劉先生回復(fù)說(shuō)，小區(qū)單價(jià)本身就低，公攤面積也早在購(gòu)房合同中就寫得清清楚楚。且“相關(guān)部門對(duì)商業(yè)公寓的公攤面積比例未作明確規(guī)定”。

姬女士告訴記者：“當(dāng)時(shí)合同太長(zhǎng)，我沒(méi)仔細(xì)看?！?/p>

7月29日，記者聯(lián)系姬女士的置業(yè)顧問(wèn)劉先生。對(duì)方表示“了解姬女士的事”，但小區(qū)五證齊全，且經(jīng)過(guò)相關(guān)部門備案，“完全符合規(guī)定”。

據(jù)央廣網(wǎng)報(bào)道，姬女士所購(gòu)樓盤售樓處工作人員曾如此解釋公攤面積大：“小區(qū)主打中高端改善型，所以才使用了大門廳、寬走廊、每層公用衛(wèi)生間和洗手池等提高業(yè)主居住舒適度的裝修。”

有無(wú)公攤面積標(biāo)準(zhǔn)?

姬女士買房“高公攤”事件曝光后，公攤面積標(biāo)準(zhǔn)迅速成為輿論關(guān)注的熱點(diǎn)。

據(jù)媒體報(bào)道，與商品房預(yù)售制一樣，公攤面積制度也是同一時(shí)期由香港引入內(nèi)地的。公攤面積沒(méi)有統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，最后只能由開(kāi)發(fā)商說(shuō)了算。公攤面積又衍生出一系列收費(fèi)，如物業(yè)費(fèi)、取暖費(fèi)都是按公攤后的面積收費(fèi);與此同時(shí)，公攤面積上所產(chǎn)生的一些收益卻并未分給業(yè)主。因此，圍繞公攤面積所產(chǎn)生的糾紛不斷。

華東政法大學(xué)房地產(chǎn)政策法律研究所所長(zhǎng)楊勤法表示，現(xiàn)在國(guó)內(nèi)確實(shí)沒(méi)有公攤面積相關(guān)方面的標(biāo)準(zhǔn)，只有市面上約定俗成的比例。

這與西安市雁塔區(qū)住建局的回應(yīng)大體一致。據(jù)極目新聞報(bào)道，雁塔區(qū)住建局值班人員在回應(yīng)媒體采訪時(shí)表示：“目前公攤面積的占比沒(méi)有明文規(guī)定。”

姬女士所購(gòu)房屋的內(nèi)部狀態(tài)。受訪者供圖

我國(guó)于2001年施行的《商品房銷售管理辦法》明確規(guī)定：商品房建筑面積由套內(nèi)建筑面積和公用建筑面積共同組成;另?yè)?jù)建設(shè)部1995年發(fā)布的《商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則》(試行)中的規(guī)定，公用建筑面積分?jǐn)傆?jì)算各套(單元)的套內(nèi)建筑面積乘以公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)，得到購(gòu)房者應(yīng)合理分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e。

關(guān)于公攤面積標(biāo)準(zhǔn)，曾有這樣的說(shuō)法：多層住宅的公攤面積約在建筑面積的10%到13%之間，18層以下的板式住宅公攤面積約在13%到15%之間，點(diǎn)式的樓盤公攤面積大多在15%到17%之間”。

但上述說(shuō)法被楊勤法否認(rèn)?！艾F(xiàn)行公攤面積相關(guān)的法律概念是在2001年施行的《商品房銷售管理辦法》，其規(guī)定了商品房建筑面積由套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e組成，但沒(méi)有對(duì)房屋公攤面積的上限進(jìn)行限定?！睏钋诜ㄕf(shuō)。

記者注意到，在裁判文書(shū)網(wǎng)展示的相關(guān)判決中，法庭多以合同中約定的公攤面積與實(shí)際面積是否有出入為判決標(biāo)準(zhǔn)，“公攤超過(guò)某比例”并不作為判決標(biāo)準(zhǔn)。

如何維權(quán)

姬女士事件引發(fā)網(wǎng)絡(luò)熱議后，許多網(wǎng)友在社交平臺(tái)詢問(wèn)，買到公攤面積大的房子該如何維權(quán)?

原中國(guó)社科院金融研究所金融發(fā)展室主任、地產(chǎn)專家易憲容對(duì)記者說(shuō)，簽訂購(gòu)房合同時(shí)就應(yīng)該注意公攤面積等關(guān)鍵信息。若事后覺(jué)得不滿意，可以先嘗試與開(kāi)發(fā)商協(xié)商退房。

如果開(kāi)發(fā)商不同意退房，業(yè)主又該如何維權(quán)?楊勤法說(shuō)，如果購(gòu)房者買到公攤面積大的房子，首先應(yīng)該明確一個(gè)問(wèn)題，即房屋開(kāi)發(fā)商是否履行了合理的告知義務(wù)，房屋過(guò)大的公攤面積是否已在購(gòu)房合同或其他文件中標(biāo)明。

《商品房銷售管理辦法》第十八條第三款明確規(guī)定：按套(單元)計(jì)價(jià)或者按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)的，商品房買賣合同中應(yīng)當(dāng)注明建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e。

姬女士向記者提供的購(gòu)房合同。受訪者供圖

記者注意到，在姬女士事件當(dāng)中，雙方對(duì)于“公攤面積是否提前告知”各執(zhí)一詞。

姬女士的置業(yè)顧問(wèn)劉先生對(duì)記者說(shuō)，自己曾履行告知義務(wù)?！凹康馁?gòu)房合同中已明確標(biāo)明公攤面積等信息，且在簽合同的過(guò)程中，我還特意提醒她注意公攤面積等重要信息?！?/p>

但姬女士并不認(rèn)同此說(shuō)法，她說(shuō)自己在簽合同時(shí)詢問(wèn)對(duì)方“是否有需要注意的地方”，得到的回答是“沒(méi)有”。

劉先生告訴記者，各種房型的合同樣本均“按照規(guī)定”在售樓處前臺(tái)進(jìn)行展示，其中也標(biāo)明了公攤面積等信息。但購(gòu)買該樓盤的多位業(yè)主對(duì)記者表示，并不知道售樓處展示合同一事。某男業(yè)主說(shuō)，當(dāng)初簽署購(gòu)房合同時(shí)，開(kāi)發(fā)商工作人員以“合同都是制式的”為理由，只把需要簽字的幾頁(yè)給了自己?！捌渲袥](méi)有公攤面積的信息，直到收房時(shí)我才知道公攤面積這么大?！?/p>

楊勤法說(shuō)，國(guó)內(nèi)法院曾有因“未履行告知義務(wù)”，而判開(kāi)發(fā)商“承擔(dān)一定賠償責(zé)任”的先例。

此外，業(yè)主還可以通過(guò)請(qǐng)測(cè)繪機(jī)構(gòu)重新測(cè)繪房屋面積的方式，來(lái)為自己維權(quán)。在測(cè)繪中，若業(yè)主發(fā)現(xiàn)結(jié)果與合同約定面積有差別，同樣可以讓開(kāi)發(fā)商或者相關(guān)部門承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。

除了上述維權(quán)辦法，《商品房銷售管理辦法》第二十條還規(guī)定，若當(dāng)事人未在合同中載明合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積發(fā)生誤差時(shí)的處理辦法，且誤差比超過(guò)3%時(shí)，買受人有權(quán)退房。

楊勤法告訴記者，對(duì)于業(yè)主而言，想要通過(guò)援引該條款維護(hù)自身權(quán)益非常難。首先業(yè)主要證明商品房面積誤差比絕對(duì)值超出3%本身已具備一定困難性;其次，由于公攤面積并非法律概念，該條款中規(guī)定的房屋面積究竟為公攤面積還是套內(nèi)建筑面積，還是二者之和，現(xiàn)實(shí)中存在一定爭(zhēng)議。

取消公攤是大勢(shì)所趨?

鑒于種種爭(zhēng)議，民間對(duì)于“取消公攤”的呼聲越來(lái)越高。

楊勤法說(shuō)，國(guó)內(nèi)應(yīng)逐步探索按房屋實(shí)用面積售賣，逐步取消公攤概念。“這樣的政策在國(guó)外已有很多先例，許多國(guó)家售房時(shí)都是只按實(shí)用面積計(jì)價(jià)。”

據(jù)媒體報(bào)道，香港已于10年前正式廢除了公攤面積制。從2013年起，香港的新房銷售必須按照實(shí)用面積標(biāo)注，否則將被罰款100萬(wàn)至500萬(wàn)港元、判處3至7年監(jiān)禁;針對(duì)存量房售賣，政府要求賣家提供以“套內(nèi)面積”和“建筑面積”計(jì)價(jià)的雙份資料。

在國(guó)內(nèi)，也有一些地區(qū)在試點(diǎn)取消“公攤面積”，以套內(nèi)面積售房。

2002年6月，重慶市通過(guò)了《重慶市城鎮(zhèn)房地產(chǎn)交易管理?xiàng)l例》，以地方法規(guī)的形式要求商品房現(xiàn)售和預(yù)售都必須以套內(nèi)使用面積作為計(jì)價(jià)依據(jù)。這使重慶成為了率先取消“公攤面積”的試點(diǎn)城市。

在2021年全國(guó)兩會(huì)上，全國(guó)政協(xié)委員周世虹提交了一份“關(guān)于取消公攤面積”的議案，其中建議“應(yīng)該逐步取消房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期存在的公攤面積和商品房預(yù)售制度?！?/p>

據(jù)合肥日?qǐng)?bào)報(bào)道，7月28日下午合肥市召開(kāi)房地產(chǎn)專題會(huì)議，明確提出“為避免公攤面積比例過(guò)大，要積極探索商品房銷售按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)”。

“合肥的政策實(shí)施后，對(duì)市場(chǎng)信心有提振作用，不排除其他城市迅速跟進(jìn)?！币讘椚菡f(shuō)，“但取消公攤面積也有其兩面性。首先，因?yàn)楣珨偯娣e中往往包含了寬敞的公共空間，取消公攤可能在一定程度上影響房屋的舒適度;其次，若取消公攤但總房?jī)r(jià)不降，結(jié)果可能造成商品房每平方米的單價(jià)進(jìn)一步上漲?！?/p>

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)在接受媒體采訪時(shí)認(rèn)為，現(xiàn)在條件下，即便取消了“公攤面積”，羊毛還是出在羊身上，開(kāi)發(fā)商也會(huì)把房?jī)r(jià)調(diào)高來(lái)填補(bǔ)“公攤面積”的費(fèi)用。他認(rèn)為，關(guān)鍵在于開(kāi)發(fā)商要把標(biāo)準(zhǔn)、明細(xì)公開(kāi)，比如在購(gòu)房合同上明確清楚，讓購(gòu)房者感受到貨真價(jià)實(shí)、心里踏實(shí)。

中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)評(píng)論認(rèn)為，合肥的試點(diǎn)，將促進(jìn)購(gòu)房者放心購(gòu)房，避免購(gòu)房者與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、物業(yè)的糾紛。長(zhǎng)期來(lái)看，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)從總量短缺轉(zhuǎn)為結(jié)構(gòu)性供給不足，進(jìn)入結(jié)構(gòu)優(yōu)化和品質(zhì)提升的發(fā)展新階段。為適應(yīng)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢(shì)，房地產(chǎn)業(yè)要拉回購(gòu)房者，就必須保障購(gòu)房者的權(quán)益，贏得購(gòu)房者的信任。

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