證券時報記者張艷芬劉筱攸

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近期，央行方面兩次發(fā)出有關(guān)存量房貸調(diào)整的表態(tài)，引發(fā)市場廣泛關(guān)注。

8月1日，在2023年下半年工作會議上，央行提出“指導(dǎo)商業(yè)銀行依法有序調(diào)整存量個人住房貸款利率”。這是在央行貨幣政策司司長鄒瀾于7月14日提及的“支持和鼓勵”表述上的進(jìn)一步明確，為市場一直討論的存量房貸利率“到底降不降”釋放了清晰的政策導(dǎo)向。

在趨勢明確下，未來如何在操作層面最終落實(shí)，已成為各家商業(yè)銀行積極思考的問題。目前，市場觀點(diǎn)較有共識，即預(yù)計存量個人住房貸款利率下調(diào)的實(shí)際落地過程不會一蹴而就，落地模式也有待探索，且充滿差異性。

房貸利率調(diào)整明朗化

“確實(shí)，這兩周有不少客戶打聽存量房貸利率下調(diào)或房貸置換的事情，但是我們一直沒有收到總行相關(guān)通知?！鄙虾５貐^(qū)一家股份制銀行的客戶經(jīng)理告訴證券時報記者，這些客戶在觀望是否真的有政策落地，考慮是提前還房貸還是變更房貸合同。

自2021年至2022年底、2023年初，房貸市場出現(xiàn)了“提前還貸潮”。今年年初，“等待時間長”“還房貸比貸款都難”成為不少提前還貸者的感嘆。與此同時，銀行的資產(chǎn)負(fù)債管理壓力陡增。從銀行角度看，原本十分看重的優(yōu)質(zhì)中長期貸款，正面臨提前到期的情形。隨之而來的，是調(diào)整存量房貸利率的呼聲，分貝也不斷加大。

多數(shù)市場觀點(diǎn)認(rèn)為，企業(yè)貸款和住房貸款出現(xiàn)利率“倒掛”，提前還貸風(fēng)潮下，存在經(jīng)營貸違規(guī)流入房地產(chǎn)市場的風(fēng)險。此外，與提前還貸行為相比，降低存量房貸利率能在一定程度上緩解銀行的息差壓力，減緩貸款流失和商業(yè)銀行資產(chǎn)負(fù)債表收縮的速度。

7月14日，在2023年上半年金融統(tǒng)計數(shù)據(jù)情況新聞發(fā)布會中，央行貨幣政策司司長鄒瀾提及，“支持和鼓勵商業(yè)銀行與借款人自主協(xié)商變更(房貸)合同約定(利率)，或者是新發(fā)放貸款置換原來的存量貸款。”8月1日，在2023年下半年工作會議上，央行提出“指導(dǎo)商業(yè)銀行依法有序調(diào)整存量個人住房貸款利率”。

至此，從“支持和鼓勵”到“指導(dǎo)”，政策為方向明確定調(diào)。

有資深銀行業(yè)分析師告訴證券時報記者，“依法”的提法意味著嚴(yán)打利用經(jīng)營貸、消費(fèi)貸違規(guī)置換按揭的行為；“有序”意味著不會有統(tǒng)一政策，各家銀行各自把握降存量房貸利率的節(jié)奏。

銀行擔(dān)心“同業(yè)挖墻腳”

實(shí)際上，早在2009年，存量房貸利率的調(diào)整就出現(xiàn)過。

在當(dāng)時房地產(chǎn)調(diào)控背景下，央行于2008年10月宣布將商業(yè)性個人住房貸款利率的下限擴(kuò)大為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍，不過該優(yōu)惠舉措主要針對新增客戶。同時，央行在答記者問中提到金融機(jī)構(gòu)應(yīng)按原貸款合同約定條款，在綜合評估風(fēng)險的基礎(chǔ)上，自主確定已發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款尚未償還部分的利率水平。

此后，商業(yè)銀行在2009年初開始推出新的存量房貸利率優(yōu)惠政策，當(dāng)時不少存量貸款客戶便通過轉(zhuǎn)按揭的方式再度成為“新增客戶”，以享受七折利率優(yōu)惠。

信達(dá)證券（601059）統(tǒng)計8家上市銀行個人貸款利率回歸的數(shù)據(jù)顯示，這些銀行存量個人住房貸款利率在2009年降幅達(dá)237BP(基點(diǎn))。考慮房貸利率下限從八五折調(diào)整到七折，在當(dāng)時的基準(zhǔn)利率下相當(dāng)于可以調(diào)降89BP，意味著當(dāng)時可能超過50%的存量住房按揭貸款實(shí)現(xiàn)了重新定價。

值得提及的是，這也造成了當(dāng)時跨行“轉(zhuǎn)按揭”爭奪存量客戶的現(xiàn)象較為突出。

對于此輪房貸利率的調(diào)整，東吳證券李勇團(tuán)隊認(rèn)為，如果此次大行依靠較低的存款成本下調(diào)存量房貸利率，則小行的優(yōu)質(zhì)住房貸款存在流失的風(fēng)險；反之，如果小行因為凈息差優(yōu)勢而下調(diào)存量房貸利率，大行跟隨下調(diào)將令凈息差承壓，均會出現(xiàn)因“貸款搬家”而引發(fā)的問題。

鑒于政策一旦實(shí)施將導(dǎo)致潛在的“貸款搬家”風(fēng)險，李勇團(tuán)隊認(rèn)為政策轉(zhuǎn)為強(qiáng)制性的可能性較低。

“我們呼吁，別放開跨行轉(zhuǎn)按揭，這樣會加劇同業(yè)挖墻腳?！蹦炒笮凸煞菪匈Y負(fù)部的一名人士對證券時報記者直言。他的初步分析比較樂觀，央行的措辭沒有再提“置換”，意味著“轉(zhuǎn)按揭”這個誘發(fā)銀行間競爭的工具大概率不會重啟。

“當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)環(huán)境與2009年存在較大的差異，房貸規(guī)模增速相對于2009年已明顯放緩，房貸占信貸存量的比重更大，存量房貸利率對于銀行凈息差的影響可能更大。”在當(dāng)前因城施策的思路下，信達(dá)證券認(rèn)為房貸利率的差異化特征更加明顯，房貸加權(quán)平均利率相對于LPR的偏離明顯低于2009年，較難出現(xiàn)類似于2009年那樣在滿足特定條件的情況下，統(tǒng)一將存量貸款利率降至七折的情況。同時，本輪存量房貸利率調(diào)整涉及的范圍可能明顯低于2009年，銀行根據(jù)客戶綜合資質(zhì)進(jìn)行調(diào)整的空間也將更大。

如何拯救收窄的息差？

降低房貸利率帶給商業(yè)銀行的直接打擊，是壓縮其利潤空間。德邦證券測算，在個人住房貸款平均期限為18年的基本假設(shè)基礎(chǔ)上，當(dāng)前存量房貸年利息在2萬億元以上，假設(shè)存量房貸利率的調(diào)整目標(biāo)點(diǎn)是5年LPR(基準(zhǔn))+10BP(加點(diǎn))，即4.30%，存量房貸利率調(diào)整可能每年降低房貸利息超4000億元。

市場較為期待的是，政策層面或許可以出臺結(jié)構(gòu)性貨幣政策工具、存款利率下調(diào)、定向降準(zhǔn)等利好，以幫助商業(yè)銀行降低負(fù)債成本。

“房貸不良率較低屬于銀行的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)利率較高本身不符合市場規(guī)律。對銀行來說，面對凈息差不斷收窄，目前處于低水平，降低房貸利率可能進(jìn)一步壓降銀行利潤?！编]儲銀行（601658）研究員婁飛鵬認(rèn)為，面對存量房貸利率調(diào)整可能對商業(yè)銀行經(jīng)營帶來的影響，需要在央行指導(dǎo)的同時探索研究出臺結(jié)構(gòu)性政策工具，對商業(yè)銀行提供支持。

在婁飛鵬看來，房貸不是銀行貸款的全部，更不是銀行資產(chǎn)的全部，降低房貸利率對銀行利潤的影響不能忽視但也有限。進(jìn)而言之，如果降低房貸利率能夠切實(shí)刺激居民擴(kuò)大消費(fèi)和內(nèi)需，推動經(jīng)濟(jì)恢復(fù)向好，也有助于銀行擴(kuò)大利潤來源。

此外，一名機(jī)構(gòu)首席研究員告訴證券時報記者，央行可能會窗口指導(dǎo)銀行降低某些利率偏高的按揭，主要是針對2021年前后投放的而不是所有存量按揭，但目前很難猜測下降的范圍。

各家銀行具體將如何應(yīng)對存量貸款利率下調(diào)的壓力？多家銀行對此已有提及，會在存量房貸利率調(diào)整的過程中，與客戶約定一段時期內(nèi)不得提前還款，減少房貸提前還款行為，保持房貸規(guī)模穩(wěn)定，以減緩存量房貸利率調(diào)整對息差的影響。

華東一位城商行業(yè)務(wù)人士告訴證券時報記者，提高其它行業(yè)或貸款產(chǎn)品的利息，以填補(bǔ)住房貸款利率下降帶來的損失，也是銀行內(nèi)部可采取的“平衡術(shù)”。

招聯(lián)金融首席研究員董希淼對此表示，商業(yè)銀行可從資產(chǎn)負(fù)債兩端發(fā)力，并提高中間收入對營收的貢獻(xiàn)。具體看，一是進(jìn)一步降低存款利率，優(yōu)化負(fù)債結(jié)構(gòu)，從負(fù)債端壓降成本；二是加大信貸投放，在風(fēng)險可控的前提下提升高收益資產(chǎn)占比，進(jìn)而提高資產(chǎn)端收益；三是大力發(fā)展財富管理等業(yè)務(wù)，提高非利息收入，增加多元化盈利來源。

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