記者董紅艷李貝貝北京報(bào)道

“房地產(chǎn)開發(fā)需要大量資金，沒有資金則房地產(chǎn)企業(yè)無從經(jīng)營。房企融資情況的好壞，直接影響其能否生存，能否實(shí)現(xiàn)良性循環(huán)與可持續(xù)運(yùn)營?！笔锥冀?jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)京津冀房地產(chǎn)研究院院長、北京市房地產(chǎn)法學(xué)會(huì)副會(huì)長兼秘書長趙秀池在接受《》記者采訪時(shí)表示。

在中央相關(guān)政策背景下，“三支箭”被視為房企融資改善的重要渠道。記者注意到，今年以來，股權(quán)融資方面，已經(jīng)取得了實(shí)質(zhì)性的進(jìn)展，債券融資方面或?qū)⒗^續(xù)擴(kuò)大覆蓋面，“三支箭”正在加速發(fā)力。

(資料圖)

不過，業(yè)內(nèi)多方向記者表示，房企資金環(huán)境的改善，最終取決于房企的銷售情況的回暖。呼吁從消費(fèi)端政策入手，去撥正整個(gè)房地產(chǎn)發(fā)展方向。

“三支箭”工具加速發(fā)力

2022年底，中央加大對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)融資支持力度，“金融16條”“三支箭”等政策相繼出臺(tái)。但是，回顧2023年上半年，房企的融資情況改善并不是十分明顯。

從房企資金到位狀況看，房地產(chǎn)行業(yè)仍然存在較大的資金壓力。國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2023年上半年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金68797億元，同比下降9.8%，下跌幅度進(jìn)一步擴(kuò)大。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金已經(jīng)連續(xù)16個(gè)月同比下滑，保持下滑超過一年的時(shí)間。

具體看來，2023年上半年，房企國內(nèi)貸款總額8691億元，下滑11.1%；利用外資28億元，下滑49.1%；自籌資金20561億元，下滑23.4%；定金以及預(yù)收款24275億元，下降0.9%；個(gè)人按揭貸款12429億元，增長2.7%。

房企的資金到位情況，與融資的推進(jìn)直接相關(guān)。中國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長陳晟向《》記者表示，目前融資穩(wěn)定性對(duì)房企特別是民企來說是十分關(guān)鍵的問題。目前整體房企的融資數(shù)據(jù)并不夠理想。據(jù)中指研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)，2023年1—6月，房地產(chǎn)行業(yè)共實(shí)現(xiàn)非銀類融資4041.7億元，同比下降16.2%，延續(xù)了下降態(tài)勢，降幅收窄。其中信用債2340.5億元，同比下降7.0%；海外債110.7億元，下降34.6%；信托211.4億元下降69.6%；ABS1379.1億元，下降4.5%。海外債、信托融資金額銳減，信用債成為融資主力。

其實(shí)，在去年年底融資相關(guān)政策發(fā)出之后，債券、信貸、股權(quán)的“三支箭”被視作房企融資改善的重要工具?！暗诙Ъ?，債券方面，據(jù)2023年上半年金融統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)情況新聞發(fā)布會(huì)上介紹，去年11月以來，在“第二支箭”框架下，累計(jì)為民營房企約260億元債券發(fā)行提供增信支持。

值得注意的是，今年6月底，“第三支箭”得到實(shí)質(zhì)性落地。公開消息顯示，6月16日，招商蛇口（001979）的定增方案率先獲得了證監(jiān)會(huì)同意注冊(cè)批復(fù)，A股上市房企股權(quán)融資首個(gè)“第三支箭”項(xiàng)目正式落地。6月27日，大名城（600094）、保利發(fā)展（600048）、福星股份（000926）和中交地產(chǎn)（000736）的定增項(xiàng)目申請(qǐng)也獲得證監(jiān)會(huì)批文。5家房企的定增合計(jì)獲批金額為283.9億元。

還有怎樣的發(fā)展空間？

事實(shí)上，距離去年年底“第三支箭”的發(fā)出，已經(jīng)過去了半年的時(shí)間。而據(jù)克爾瑞監(jiān)測數(shù)據(jù)，截至2023年6月27日，已披露定增預(yù)案的房企計(jì)劃募資總規(guī)模已經(jīng)達(dá)到957.8億元，目前已經(jīng)落地的定增額度不到三分之一。

“由于實(shí)際流程推進(jìn)時(shí)間可能比半年的平均值更長，且可能部分房企的募資規(guī)模最終不及預(yù)期，我們估計(jì)2023年A股上市房企定向增發(fā)規(guī)模預(yù)期值可能與2015年的水平較接近?！币拙臃康禺a(chǎn)研究院分析指出。而據(jù)克爾瑞監(jiān)測數(shù)據(jù)，2015年A股上市房企定增總額為684.7億元。

不過在資本市場上，多家上市房企股價(jià)跌至1元以下，藍(lán)光發(fā)展、泰禾集團(tuán)等數(shù)家房企宣布退市，中國奧園、建業(yè)地產(chǎn)等也面臨著退市風(fēng)險(xiǎn)。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，房企在資本市場的表現(xiàn)將給“第三支箭”落地帶來阻力。

而“第一支箭”銀行授信方面，據(jù)媒體統(tǒng)計(jì)，截至2022年12月14日，已經(jīng)有60余家銀行向超100家房企授信4萬億元。但是，授信并不意味著到手的“真金白銀”。陳晟表示：“目前房企銀行端的授信比較多，但是實(shí)質(zhì)到位的資金，因?yàn)殂y行的風(fēng)險(xiǎn)考量，流入受限?！?/p>

同時(shí)值得注意的是，“三支箭”融資取得進(jìn)展的房企多為狀況較好的國企以及部分優(yōu)質(zhì)民企，尚未大量覆蓋較為困難的民企。

近日，房地產(chǎn)行業(yè)被重新重磅定調(diào)，“房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化”，將“適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策”，資本市場上地產(chǎn)股應(yīng)聲集體大漲，房地產(chǎn)整體回暖勢頭強(qiáng)勁。

不過在此背景下，業(yè)內(nèi)對(duì)房地產(chǎn)的融資預(yù)期還是比較保守。其中，陳晟表示，預(yù)計(jì)金融方面進(jìn)一步穩(wěn)定呵護(hù)的措施，具體來講房企的債務(wù)展期安排，可能會(huì)相對(duì)積極。不過，房企的整體融資，還是會(huì)進(jìn)行額度管理，杠桿率不會(huì)超過六倍，流向房地產(chǎn)行業(yè)的資金總額，不會(huì)超過九十萬億元。整體的房企融資只是會(huì)回歸正常狀態(tài)。趙秀池認(rèn)為，房企融資“三支箭”應(yīng)該進(jìn)一步釋放政策空間，降低房企融資成本，尤其是對(duì)民企應(yīng)該一視同仁。

“房企的資金一方面包括直接和間接的融資，另外一方面來自于銷售端的回暖?！标愱上蛴浾弑硎尽Ｚw秀池也指出，良性融資的根本還在于房企是否能夠?qū)崿F(xiàn)良性循環(huán)，所開發(fā)房屋能夠及時(shí)銷售出去，及時(shí)回籠資金，償還各種負(fù)債，并進(jìn)行下一輪拿地、房地產(chǎn)開發(fā)。

目前，房地產(chǎn)銷售端總體有所回暖，但是回暖力度不足。記者注意到，今年第一季度，全國多個(gè)城市積壓的購房需求得到釋放，銷售升溫，但是第二季度，購房需求支撐不足，信心疲軟，市場急劇轉(zhuǎn)冷，出現(xiàn)了“倒春寒”。7月17日，國家統(tǒng)計(jì)局監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2023年上半年，商品房銷售額63092億元，同比增長1.1%，其中住宅銷售額增長3.7%。不過，商品房銷售面積59515萬平米，同比下降5.3%，其中住宅銷售面積下降2.8%。

因此，除了“三支箭”等融資政策，趙秀池認(rèn)為，房地產(chǎn)的調(diào)控政策也影響到房企的融資情況，例如，“四限政策”的調(diào)整、預(yù)售制政策的調(diào)整?！胺科笕谫Y情況比較復(fù)雜，需要多方發(fā)力，才能解決房企融資問題?！壁w秀池說。

“表面上的融資問題，其實(shí)是房地產(chǎn)發(fā)展模式的轉(zhuǎn)換問題，如果快周轉(zhuǎn)的房地產(chǎn)發(fā)展模式不再成立，那么需要輔之以低成本的融資方式，幫助開發(fā)商實(shí)現(xiàn)發(fā)展模式的轉(zhuǎn)換?！壁w秀池向記者表示。

陳晟表示，相信伴隨今年下半年銷售端的好轉(zhuǎn)，房企資金狀況會(huì)相應(yīng)地有所改善，避險(xiǎn)的氣氛會(huì)有所緩解，優(yōu)質(zhì)的民營企業(yè)不會(huì)再釋放風(fēng)險(xiǎn)信號(hào)。

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