本輪房地產(chǎn)下行周期中，供需兩端面臨諸多壓力，導(dǎo)致政策傳導(dǎo)時(shí)滯相應(yīng)拉長。

(資料圖片僅供參考)

年至今，中國房地產(chǎn)經(jīng)歷了五輪周期。每一輪地產(chǎn)周期起伏都對應(yīng)著需求政策的松和緊。

當(dāng)前地產(chǎn)銷售下滑速度或已低于潛在增速，需求端政策放松具有必要性。民生證券認(rèn)為，本輪地產(chǎn)下行壓力并不來自于金融杠桿過高，而是緣自收入預(yù)期和地產(chǎn)價(jià)格預(yù)期。這種情況歷史上并不常見，能夠與當(dāng)下地產(chǎn)現(xiàn)實(shí)壓力類似的是年，當(dāng)時(shí)也面臨著地產(chǎn)各環(huán)節(jié)數(shù)據(jù)快速下行，宏觀大背景也是內(nèi)需偏弱，有效需求不足。以此推演，激活本輪地產(chǎn)需求，有效政策操作可參考2014-2015年。

根據(jù)華安證券（600909）的總結(jié)，房地產(chǎn)需求端調(diào)控政策可分為四種類型：首付比例；房貸利率與額度；購房資格等限購措施；交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)等。從調(diào)控力度看，四種類型措施的政策力度依次遞減，最有效的是調(diào)節(jié)首付比例，其次是房貸信貸政策，限購措施與調(diào)整稅費(fèi)的影響相對弱一些。

華安證券認(rèn)為，四種調(diào)控政策中，首付比例方面，預(yù)計(jì)中央層面不會(huì)對首付比例下限進(jìn)行調(diào)整，地方層面在二套房首付比例方面距離中央確定的下限仍有空間；房貸利率方面，預(yù)計(jì)中央層面在5年期LPR、二套房貸LPR加點(diǎn)下限仍有調(diào)整空間；購房資格等限購措施方面，限購舉措主要由地方政府主導(dǎo)，一線城市很難率先調(diào)整；交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)方面，預(yù)計(jì)中央層面不會(huì)進(jìn)行調(diào)整，地方層面可出臺契稅補(bǔ)貼，或指導(dǎo)中介費(fèi)率下降等。

這次為什么不一樣？

東方金誠認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)是典型的周期性行業(yè)。從房地產(chǎn)相關(guān)指標(biāo)中最具前瞻性和引領(lǐng)性的房價(jià)和銷售數(shù)據(jù)來看，年以來，中國共經(jīng)歷了三輪完整的房地產(chǎn)周期，每輪周期持續(xù)時(shí)間約為3年。

這一輪房地產(chǎn)下行周期與過去三輪明顯的周期相比，一個(gè)突出區(qū)別在于政策寬松對房地產(chǎn)市場的提振作用遲遲不見效果。從過去三輪周期的規(guī)律來看，自政策轉(zhuǎn)向?qū)捤傻椒康禺a(chǎn)銷售數(shù)據(jù)觸底反彈，即從“政策底”到“市場底”，歷時(shí)在3-10個(gè)月左右。

這一輪房地產(chǎn)下行周期的“政策底”出現(xiàn)在年四季度。從年9月下旬起，央行、銀保監(jiān)會(huì)開始釋放維護(hù)房地產(chǎn)市場穩(wěn)定的政策松動(dòng)信號。隨后，在11月30日，央行宣布降準(zhǔn)，正式開啟新一輪貨幣寬松。自此到年6月份，房地產(chǎn)政策寬松周期持續(xù)時(shí)間已超一年半，而房地產(chǎn)市場依然處于筑底階段。

從市場表現(xiàn)來看，年一季度樓市經(jīng)歷一波“小陽春”行情，引起市場對于房地產(chǎn)周期上行拐點(diǎn)已現(xiàn)的期待，但進(jìn)入二季度，樓市再度轉(zhuǎn)冷，無論是銷售數(shù)據(jù)還是房價(jià)走勢都未能延續(xù)一季度的回暖態(tài)勢。這顯示，一季度的“小陽春”更多來自于積壓需求的釋放。由此，市場情緒也從對趨勢性回暖的期待轉(zhuǎn)為對二次探底的擔(dān)憂。

在本輪下行周期，政策寬松對房地產(chǎn)市場的提振作用遲遲不見效果，是否源于政策力度不及以往？

東方金誠表示，從歷史經(jīng)驗(yàn)來看，房地產(chǎn)需求端對房貸利率非常敏感，表現(xiàn)為在過去三輪明顯的周期中，房地產(chǎn)銷售數(shù)據(jù)與居民房貸利率之間呈現(xiàn)較為明顯的負(fù)相關(guān)關(guān)系，也就是說，居民房貸利率走低可以有效帶動(dòng)房地產(chǎn)市場回暖。

年以來，隨房地產(chǎn)政策轉(zhuǎn)向?qū)捤?，房貸利率也進(jìn)入了快速下行過程。截至年一季度，個(gè)人住房貸款加權(quán)平均利率較年四季度已經(jīng)下降了149bp，絕對水平也已創(chuàng)下歷史新低。

東方金誠將其與此前兩輪房地產(chǎn)政策寬松周期的利率下行幅度及其效果進(jìn)行了比較：年前三季度，房貸利率累計(jì)下降142bp，房地產(chǎn)市場景氣回升幾乎同步于房貸利率下行；年四季度至年四季度，房貸利率累計(jì)下行幅度達(dá)到244bp，其中，到年二季度時(shí)，房貸利率累計(jì)下行幅度為143bp，接近本輪已下行幅度149bp，而彼時(shí)房地產(chǎn)市場景氣度也已經(jīng)轉(zhuǎn)入了趨勢性回升過程。

東方金誠認(rèn)為，因此，從房貸利率下行幅度來看，本輪政策寬松對房地產(chǎn)市場需求端的提振作用“失效”，并非源于政策力度不及以往，而在于與此前的房地產(chǎn)下行周期相比，本輪下行周期房地產(chǎn)市場運(yùn)行環(huán)境發(fā)生深刻變化，供需兩端面臨著諸多前所未有的壓力及其疊加效應(yīng)。

從需求端來看，這一輪房地產(chǎn)下行周期，居民住房需求對房貸利率的敏感度下降，背后是3年疫情侵蝕居民資產(chǎn)負(fù)債表、房價(jià)上漲預(yù)期減弱、2015-2017年棚改貨幣化導(dǎo)致三四線城市購房需求被透支等因素的疊加影響。

從供給端來看，本輪房地產(chǎn)下行周期與此前幾輪周期的最大區(qū)別是出現(xiàn)了大面積的民營房企爆雷，其中不乏頭部房企。直接誘因在于，以往房地產(chǎn)調(diào)控的重點(diǎn)在于需求端政策的調(diào)整，對供給端的調(diào)控則主要以調(diào)節(jié)土地供應(yīng)為抓手。不過，自“房住不炒”提出以來，年起，供給端的房企融資環(huán)節(jié)開始釋放出加強(qiáng)監(jiān)管的信號。

民生證券也認(rèn)為，當(dāng)下地產(chǎn)下行壓力源頭不在金融杠桿過高，而是更多來自收入和房價(jià)預(yù)期轉(zhuǎn)弱。

第一，居民收入預(yù)期不穩(wěn)定。中小民營企業(yè)以及外資企業(yè)面臨經(jīng)營壓力，宏觀數(shù)據(jù)上民營和外資企業(yè)的工增持續(xù)下探，可做同步印證。作為吸納就業(yè)最大的兩大企業(yè)主體，民營和外資規(guī)模擴(kuò)張進(jìn)度遲緩，最終帶來就業(yè)壓力以及居民收入端預(yù)期下降。

第二，房地產(chǎn)價(jià)格預(yù)期轉(zhuǎn)弱。杭州房價(jià)下降較大板塊是某網(wǎng)紅樓盤，原因在于大廠效應(yīng)退潮，導(dǎo)致網(wǎng)紅樓盤價(jià)格下跌幅度大于其他樓盤。蘇州房價(jià)下行較大板塊主要落在工業(yè)園區(qū)，起因外資工業(yè)企業(yè)生產(chǎn)計(jì)劃調(diào)整。上述兩點(diǎn)微觀成因在一定程度上清晰描述當(dāng)下地產(chǎn)下行壓力較大，更因?yàn)槭杖腩A(yù)期下降疊加房價(jià)預(yù)期轉(zhuǎn)弱共振。

面對當(dāng)下地產(chǎn)下行，政策仍有必要繼續(xù)“松綁”。

首付比例還有哪些空間？

根據(jù)年《關(guān)于完善差別化住房信貸政策有關(guān)問題的通知》以及年《關(guān)于調(diào)整個(gè)人住房貸款政策有關(guān)問題的通知》的規(guī)定，在實(shí)施限購的城市首套房最低首付比例為30%，不實(shí)施限購措施城市原則上首套房最低首付款比例為25%但各地可向下浮動(dòng)5

對于是否實(shí)施限購，年《關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房價(jià)過快上漲的通知》要求“地方人民政府可根據(jù)實(shí)際情況，采取臨時(shí)性措施，在一定時(shí)期內(nèi)限定購房套數(shù)”，目前未在公開渠道發(fā)現(xiàn)中央層面對于地方是否實(shí)施限購制定嚴(yán)格標(biāo)準(zhǔn)，地方政府有權(quán)自主決定是否實(shí)施限購以及實(shí)施何種類型的限購。

華安證券表示，上述政策，簡言之就是中央層面當(dāng)前的規(guī)定是：不實(shí)施限購的城市，首套房首付比例下限為20%；實(shí)施限購城市，首套房首付比例下限為30%。

就當(dāng)前實(shí)際情況而言，不實(shí)施限購的城市，自年2月17日菏澤四大行宣布首套房首付比例下調(diào)至20%的下限后，大多數(shù)城市均跟進(jìn)下調(diào)了首套首付比例。而實(shí)施限購的城市（22個(gè)熱點(diǎn)城市均實(shí)施限購或劃定限購區(qū)），除北京、上海執(zhí)行35%的首套首付比例外，其余城市均已達(dá)到下限30%。

首套房首付比例層面，除北京、上海外，其他城市都已達(dá)到現(xiàn)行政策的下限，故可調(diào)整空間較為有限。若后續(xù)還有調(diào)整，按概率由大至小排序，依次為：北京和上海首套房首付比例由35%下調(diào)至下限30%；中央層面進(jìn)一步下調(diào)首套房首付比例下限，首先是限購城市首套房首付比例下限30%向不限購城市20%靠攏，其次是不限購城市首套房首付比例20%下限打開。但在房住不炒的總基調(diào)下，目前這兩個(gè)層面實(shí)行的可能性均較低，尤其是后者。因此，綜上首套房首付比例可調(diào)整空間較為有限。

二套房首付比例在地方層面還有較多的因城施策空間，還取決于“認(rèn)房”和“認(rèn)貸”標(biāo)準(zhǔn)如何調(diào)整。華安證券梳理后發(fā)現(xiàn)，原則上是“認(rèn)房”和“認(rèn)貸”標(biāo)準(zhǔn)由地方政府主導(dǎo)。

如上海在年11月《關(guān)于促進(jìn)本市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康有序發(fā)展進(jìn)一步完善差別化住房信貸政策的通知》，要求名下有一套住房或有住房貸款記錄再次申請貸款的首付比率需提高至50%，即重回“認(rèn)房又認(rèn)貸”的規(guī)定；北京年將二套房首付比例提高至60%之后，較多地市均予以跟進(jìn)，22個(gè)熱點(diǎn)城市在年之前大多執(zhí)行60%的首付比例。

年起，22個(gè)熱點(diǎn)城市中部分城市開始通過調(diào)整二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)或直接規(guī)定貸款結(jié)清情況下首付比例的形式下調(diào)二套房首付比例。例如南京規(guī)定年8月12日起無房但有貸款記錄首付比例從50%下調(diào)為30%（即不執(zhí)行“認(rèn)房又認(rèn)貸”），二套房（房貸未結(jié)清）首付比例從80%下調(diào)為60%；蘇州規(guī)定年8月12日貸款結(jié)清再購房首付比例從此前的50%降低至30%，貸款未結(jié)清的首付比例從此前的80%降低至60%；廈門規(guī)定年8月24日起購買二套房時(shí)已結(jié)清住房貸款的首付比例為40%，未結(jié)清住房貸款的首付比例為50%等等。同時(shí)，調(diào)整后22個(gè)熱點(diǎn)城市中大部分城市距離中央規(guī)定的下限也還有調(diào)整空間。

此外，對于“非普通”住房認(rèn)定，一線城市在國家的標(biāo)準(zhǔn)上執(zhí)行了更為嚴(yán)格的標(biāo)準(zhǔn)。但隨著房價(jià)上漲，“非普線”總價(jià)并未進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整。深圳于年11月一度取消了普通住宅認(rèn)定中的總價(jià)要求，但年中又進(jìn)行修正。因此，目前看一線城市“非普線”地方層面也存在可調(diào)整的空間。

房貸利率還有哪些空間？

華安證券表示，除一線城市外，地方政府層面房貸利率大多執(zhí)行中央層面政策下限，自主調(diào)控空間有限。

以22個(gè)熱點(diǎn)城市為例，首套房貸利率方面，多個(gè)城市已通過首套房貸利率動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制階段性下調(diào)LPR加點(diǎn)下限。年5月《關(guān)于調(diào)整差別化住房信貸政策有關(guān)問題的通知》中要求首套房貸利率不得低于LPR減20個(gè)基點(diǎn)，年1月央行、銀保監(jiān)會(huì)建立首套住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制。新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比和同比連續(xù)3個(gè)月均下降的城市，可階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)厥滋鬃》抠J款利率LPR加點(diǎn)下限。從22個(gè)熱點(diǎn)城市來看，已經(jīng)有多個(gè)城市根據(jù)動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制下調(diào)首套住房貸款利率LPR加點(diǎn)下限，后續(xù)只有北京、上海、深圳三個(gè)城市有自主下調(diào)空間，其他城市需先滿足動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制的觸發(fā)條件。

二套房貸利率方面，22個(gè)熱點(diǎn)城市基本上執(zhí)行央行規(guī)定下限。年8月央行在〔〕第16號公告中規(guī)定二套房利率下限為LPR+60BP。結(jié)合當(dāng)前22個(gè)熱點(diǎn)城市來看，僅有北京、上海和廈門三個(gè)城市地方政府仍有自主調(diào)降空間。因此，房貸利率政策空間只能由央行打開：一是央行推動(dòng)LPR下調(diào)，進(jìn)而帶動(dòng)首套、二套房貸利率下降；二是由央行下調(diào)二套房貸款利率LPR加點(diǎn)下限。

限購等舉措還有哪些空間？

華安證券認(rèn)為，熱點(diǎn)城市在限購方面均有調(diào)整的空間。

對于是否實(shí)施限購，年《關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房價(jià)過快上漲的通知》中規(guī)定“地方人民政府可根據(jù)實(shí)際情況，采取臨時(shí)性措施，在一定時(shí)期內(nèi)限定購房套數(shù)”。由于目前未在公開渠道發(fā)現(xiàn)中央層面對于地方是否實(shí)施限購制定嚴(yán)格標(biāo)準(zhǔn)，且限購舉措幾乎都以地方政府、地方住建部門名義出臺，因此地方政府有權(quán)自主決定是否實(shí)施限購以及實(shí)施何種類型的限購。

從22個(gè)熱點(diǎn)城市看，自年以來，已有多個(gè)熱點(diǎn)城市調(diào)整了限購政策，包括濟(jì)南、蘇州、天津、成都、西安、南京、廈門、武漢等，但這些城市核心區(qū)的限購調(diào)整較慢，因此后續(xù)22個(gè)熱點(diǎn)城市在限購方面均有調(diào)整的空間。

原則上，限購方面一線城市可調(diào)整的空間較大，但事實(shí)上，在其他熱點(diǎn)城市放松空間尚存以及房住不炒的背景下，一線城市很難率先調(diào)整，若要調(diào)整，首先會(huì)從非核心區(qū)或郊區(qū)的限購門檻開始，如放松外地戶籍社保交納年限、人才引進(jìn)等。

交易稅費(fèi)還有哪些空間？

華安證券認(rèn)為，交易稅費(fèi)等方面，預(yù)計(jì)中央層面不會(huì)進(jìn)行調(diào)整，但地方層面可出臺契稅補(bǔ)貼，或指導(dǎo)中介費(fèi)率下降等。

契稅層面：年2月《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅營業(yè)稅優(yōu)惠政策通知》要求對個(gè)人購買家庭唯一住房，面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅；除北上廣深四個(gè)一線城市外，對個(gè)人購買家庭第二套住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅。目前來看，中央層面對契稅政策調(diào)整的可能性不大，但地方可對于契稅出臺補(bǔ)貼等優(yōu)惠政策。年較多城市出臺了契稅優(yōu)惠，如年1月5日玉林提出按購房所繳納的契稅為基數(shù)給予50%的補(bǔ)貼，契稅補(bǔ)貼按照先繳后補(bǔ)的原則發(fā)放。

個(gè)稅方面：年9月財(cái)政部、稅務(wù)總局明確，在年年底之前，符合條件的納稅人出售自有住房后并在1年內(nèi)重新購房，對其出售現(xiàn)住房已繳納的個(gè)人所得稅予以退稅優(yōu)惠。該政策有效期至年年底，預(yù)計(jì)后續(xù)可能延續(xù)。

中介費(fèi)方面：年6月，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、市場監(jiān)管總局指出“房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)要合理降低住房買賣和租賃經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi)用。引導(dǎo)由交易雙方共同承擔(dān)經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi)用”。但目前來看，該政策需要房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)予以配合，距離具體落地還有不確定性。

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