本期觀點

【資料圖】

我們認為，5月的銷售、價格、融資指標顯示行業(yè)復蘇遭遇瓶頸，行業(yè)仍在筑底。

5月的高頻數(shù)據(jù)符合我們對于房地產(chǎn)行業(yè)弱勢復蘇的預期。我們認為， “房住不炒” 、 “堅持不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段” 的宏觀政策基調沒有改變。一季度的銷售回暖主要反映了積壓需求的集中釋放，4、5月單月銷售在去年基數(shù)很低的情況下仍未出現(xiàn)顯著反彈，說明自發(fā)性購房需求較為低迷。當下的銷售回暖主要由價格支撐，但商品房價格指數(shù)環(huán)比漲幅已連續(xù)2個月出現(xiàn)回落，價格支撐的 “后勁” 或有不足。當前行業(yè)復蘇的瓶頸在于需求不足，需求的回暖更多取決于經(jīng)濟、人均收入水平和居民對未來預期的改善，這些底層因素需要更長時間恢復。同時，我們預計受到2022年6月單月銷售高基數(shù)的影響，2023年上半年的銷售增速仍將承受一定的壓力。

我們認為，土地儲備質量已成為今后一段時間影響房企銷售復蘇表現(xiàn)的決定性因素。土地儲備重點布局較高能級城市的房企將會具有更強的經(jīng)營韌性，銷售復蘇也會較快。得益于土地儲備布局較高能級城市且外部融資相對充裕，頭部央國企及少數(shù)優(yōu)質民企在市場逐步復蘇的過程中銷售態(tài)勢好于行業(yè)平均水平，鞏固或提升了現(xiàn)有的行業(yè)地位。而土地儲備布局低能級城市的房企則在銷售“回血”方面面臨嚴峻的挑戰(zhàn)，現(xiàn)金流恢復更加緩慢，資金壓力或令企業(yè)錯過在熱點城市補貨的窗口期，導致土儲質量的差距進一步拉大。

我們認為，房地產(chǎn)開發(fā)資金來源持續(xù)下滑說明房企的外部融資環(huán)境仍然偏緊，國企、民企的融資能力分化依然明顯。我們預計，在行業(yè)“弱復蘇”的背景下，外部融資支持不會惠及所有房企，自身銷售回款是房企重塑現(xiàn)金流的關鍵，銷售復蘇欠佳且再融資支持不足的房企有可能面臨流動性壓力。

銷售情況

5月全國商品房銷售延續(xù)弱勢表現(xiàn)，單月銷售面積及銷售額環(huán)比上漲，同比下滑，絕對值較3月已明顯回落。銷售均價上漲仍是推動銷售額回升的主因，東部地區(qū)銷售額同比增幅保持較強，中部和西部地區(qū)的銷售復蘇仍然偏弱。5月單月商品房銷售面積8,804萬平方米，銷售額10,036億元，環(huán)比分別上漲14.5%、9.0%，同比分別下跌19.7%、4.8%。1-5月，商品房銷售面積46,440萬平方米，同比下降0.9%；商品房銷售額49,787億元，同比增長8.4%。東部、中部、西部地區(qū)商品房銷售額累計同比分別為14.9%、-4.2%、1.3%。

新開工面積下滑幅度擴大，在“保交付”推動之下，竣工面積增速走高。1-5月，房屋新開工面積39,723萬平方米，同比下跌22.6%，降幅擴大1.4個百分點。房屋竣工面積27,826萬平方米，同比增長19.6%，增幅上升0.8個百分點。房屋施工面積779,506萬平方米，同比下降6.2%，降幅擴大0.6個百分點。在“竣工強，開工弱”的背景之下，庫存的絕對規(guī)模不斷下降，但銷售疲軟導致庫存周期維持高位，整體去化壓力仍然較大，較長的庫存周期進而又抑制新開工積極性。

5月房企的微觀銷售表現(xiàn)比宏觀數(shù)據(jù)稍遜一籌。根據(jù)克而瑞地產(chǎn)研究，百強房企5月實現(xiàn)銷售操盤金額4,854億元，單月業(yè)績環(huán)比降低14.3%，連續(xù)兩個月環(huán)比回落；在去年低基數(shù)的基礎上，同比小幅增長6.7%。1-5月百強房企累計業(yè)績增幅9.1%，漲幅亦較上月回落。企業(yè)層面，5月僅2成百強房企單月環(huán)比增長，大部分房企環(huán)比業(yè)績回落。城市方面，一線城市商品住宅成交面積環(huán)比下滑22%；二、三線城市環(huán)比降幅收窄至6%。

土地市場

土地市場成交總價維持低位，熱點城市延續(xù)火熱行情令溢價率得以維持。5月，100大中城市成交土地總價較4月回升22%，絕對金額仍處于歷史低位，前5月成交土地總價累計同比下降7%。北京、廈門、杭州、南京、成都等城市土拍熱度不減，帶動當月全國成交土地溢價率保持在5.1%。

拿地主力仍是央國企，區(qū)域性民企在杭州拿地積極。杭州5月土拍的9宗地塊全部由民企競得，以杭州本土民營房企為主，拿地總金額超百億元。除杭州以外，其他城市仍以央國企拿地為主。根據(jù)克而瑞地產(chǎn)研究發(fā)布的2023年1-5月新增貨值榜單，前20位企業(yè)中民企僅占3成。頭部央企本年拿地金額遙遙領先，部分區(qū)域性房企土儲投資力度亦較強。1-5月，新增土地價值突破百億的房企包括華潤置地、萬科、建發(fā)房產(chǎn)、招商蛇口（001979）、濱江集團（002244）、保利發(fā)展（600048）、綠城中國、中國鐵建（601186）、越秀地產(chǎn)、中國金茂。

我們認為，銷售回暖較佳、再融資優(yōu)勢充足的房企有能力在本輪復蘇中保持對優(yōu)質土儲的獲取力度，與競爭對手拉開土儲質量的差距，鞏固未來的競爭地位。

價格趨勢

70個大中城市新建商品住宅價格環(huán)比漲幅繼續(xù)回落，價格復蘇動能明顯轉弱。5月，70個大中城市新建商品住宅價格指數(shù)環(huán)比微增0.1%，較4月回落0.2個百分點。各能級城市價格指數(shù)漲幅全線回落，一、二、三線城市環(huán)比增長0.1%、0.2%、0.0%，增幅分別回落0.3、0.2、0.2個百分點。價格環(huán)比下跌的城市有24個，比上月增加17個。

價格同比修復節(jié)奏亦放緩，價格指數(shù)同比降幅由上月的0.7%收窄至0.5%，有26個城市價格同比上漲，較上月多增4個，仍有43個城市同比下跌。

融資情況

國內貸款和自籌資金收縮加劇，定金及預收款、個人按揭貸款單月同比增幅收窄，累計同比增幅擴大。1-5月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金55,958億元，同比下降6.6%，較1-4月擴大0.2個百分點。國內貸款、自籌資金仍是主要托累，上述兩項資金來源分別同比下滑10.5%、21.6%，降幅較上月擴大0.5、2.2個百分點，已連續(xù)兩個月降幅擴大。定金及預收款、個人按揭貸款累計同比分別增長4.4%、6.5%，增幅擴大0.4、4.0個百分點。

境內債券凈融資轉負，發(fā)行量顯著回落。5月境內債券發(fā)行量較4月下滑46.2%，創(chuàng)2022年3月以來最低單月發(fā)行量，凈融資缺口自去年12月以來首度轉負。央國企仍是發(fā)債主力；民企方面，萬科獨立發(fā)行20億元中票，碧桂園、新希望五新實業(yè)分別在中債信用增進的擔保下發(fā)行中票，合計融資25億元。

我們認為，房地產(chǎn)開發(fā)資金來源分化加劇反映出在“弱復蘇”之下房企的外部融資環(huán)境仍然偏緊，自身銷售回款是當下房企現(xiàn)金流“回血”的關鍵所在，銷售復蘇表現(xiàn)欠佳的房企或面臨更大的流動性壓力。

政策跟蹤

近期，行業(yè)政策延續(xù)了“房住不炒”、“因城施策”和“三穩(wěn)”的總體基調。以央行、國家統(tǒng)計局為代表的官方機構也關注到國內經(jīng)濟雖有復蘇，但需求仍然不足；房地產(chǎn)市場出現(xiàn)復蘇跡象，但市場整體處于調整期，穩(wěn)定市場仍需要繼續(xù)努力。

5月12日，證監(jiān)會指導證券交易所修訂REITs審核關注事項指引，突出以 “管資產(chǎn)” 為核心，進一步優(yōu)化REITs審核關注事項，強化信息披露要求，明確產(chǎn)業(yè)園區(qū)、收費公路兩大類資產(chǎn)的審核和信息披露標準，提高成熟類型資產(chǎn)的推薦審核透明度，加快發(fā)行上市節(jié)奏，推動REITs市場高質量發(fā)展。滬深交易所表示，將進一步做好REITs市場組織培育、機制制度建設、基礎資產(chǎn)拓展、項目常態(tài)化發(fā)行、擴募等各項工作，全力推動基礎設施REITs市場高質量擴容，更好服務實體經(jīng)濟高質量發(fā)展。

5月15日，中國人民銀行發(fā)布的《2023年第一季度中國貨幣政策執(zhí)行報告》指出， “當前我國經(jīng)濟社會全面恢復常態(tài)化運行，需求收縮、供給沖擊、預期轉弱三重壓力得到緩解，經(jīng)濟增長好于預期，市場需求逐步恢復……也要看到，國內經(jīng)濟內生動力還不強，需求仍然不足?！?房地產(chǎn)方面，《報告》指出，要“牢牢堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，堅持不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段，堅持穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期，穩(wěn)妥實施房地產(chǎn)金融審慎管理制度，扎實做好保交樓、保民生、保穩(wěn)定各項工作，滿足行業(yè)合理融資需求，推動行業(yè)重組并購，有效防范化解優(yōu)質頭部房企風險，改善資產(chǎn)負債狀況，因城施策，支持剛性和改善性住房需求，加快完善住房租賃金融政策體系，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，推動建立房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展新模式?！蓖瑫r，要繼續(xù)落實首套房貸利率政策動態(tài)調整機制，發(fā)揮結構性政策工具作用，創(chuàng)設房企紓困專項再貸款和租賃住房貸款支持計劃，加強風險防范化解，堅持市場化法治化原則處置風險，加快推進金融穩(wěn)定保障體系建設，牢牢守住不發(fā)生系統(tǒng)性金融風險的底線。

5月16日，國新辦舉行國民經(jīng)濟運行情況新聞發(fā)布會，國家統(tǒng)計局新聞發(fā)言人在會上表示，盡管房地產(chǎn)市場需求出現(xiàn)恢復跡象，但房地產(chǎn)投資和開發(fā)建設仍在下降，房地產(chǎn)市場整體處于調整期，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，保障和改善民生，仍需要繼續(xù)努力。下一階段，隨著經(jīng)濟恢復向好，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場政策顯效、市場預期好轉，房地產(chǎn)市場有望逐步企穩(wěn)。

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