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合理降低房產(chǎn)中介費(fèi)，需防范把降低的費(fèi)用轉(zhuǎn)嫁到房?jī)r(jià)上，變相推高房?jī)r(jià)。房屋買(mǎi)賣(mài)雙方向中介支付費(fèi)用，是花錢(qián)買(mǎi)服務(wù)，不能和房?jī)r(jià)混為一談

■王麗新

日前，福州市房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì)發(fā)布《關(guān)于合理調(diào)整二手房產(chǎn)交易傭金標(biāo)準(zhǔn)促進(jìn)房產(chǎn)消費(fèi)復(fù)蘇的指導(dǎo)意見(jiàn)書(shū)》（下稱《指導(dǎo)意見(jiàn)》），將單方中介費(fèi)比例定為房屋成交價(jià)的1.5%，但買(mǎi)、賣(mài)雙方都要支付，總傭金依舊是3%，與福州之前整體傭金標(biāo)準(zhǔn)相比并無(wú)變化，這也引發(fā)輿論批評(píng)。該協(xié)會(huì)次日即撤銷(xiāo)了這一政策，并向公眾致歉。

5月8日，住建部、市場(chǎng)監(jiān)管總局聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的意見(jiàn)》（下稱《意見(jiàn)》），提出房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)要合理降低住房買(mǎi)賣(mài)和租賃經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi)用，鼓勵(lì)按照成交價(jià)格越高、服務(wù)費(fèi)率越低的原則實(shí)行分檔定價(jià)，引導(dǎo)由交易雙方共同承擔(dān)經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi)用，并嚴(yán)格實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)。這里的要點(diǎn)是兩個(gè)：一是“合理降低”，二是“買(mǎi)賣(mài)雙方共擔(dān)”。

在筆者看來(lái)，合理降低房產(chǎn)中介費(fèi)，應(yīng)當(dāng)基于市場(chǎng)行情把握節(jié)奏和力度，還要細(xì)化操作細(xì)則，防止各種形式的轉(zhuǎn)嫁。

當(dāng)下各地中介服務(wù)費(fèi)率在什么水平？易居房地產(chǎn)研究院最新研究報(bào)告顯示，25個(gè)重點(diǎn)城市中介費(fèi)率平均值為2.2%，低于3%的參考價(jià)。福州發(fā)布的《指導(dǎo)意見(jiàn)》僅做到了將單邊收傭改為雙邊付費(fèi)，但總費(fèi)用并未降低，所以，只能算“半拉子”政策。

合理降低房產(chǎn)中介費(fèi)，需防范把降低的費(fèi)用轉(zhuǎn)嫁到房?jī)r(jià)上，變相推高房?jī)r(jià)。房屋買(mǎi)賣(mài)雙方向中介支付費(fèi)用，是花錢(qián)買(mǎi)服務(wù)，不能和房?jī)r(jià)混為一談。買(mǎi)賣(mài)當(dāng)事人要遵守這一規(guī)矩。監(jiān)管機(jī)構(gòu)也要加強(qiáng)對(duì)中介服務(wù)透明度的監(jiān)管，對(duì)利用規(guī)則漏洞亂收費(fèi)，甚至操控房?jī)r(jià)、加重買(mǎi)賣(mài)雙方交易成本的行為，依法予以懲處。

合理降低房產(chǎn)中介費(fèi)，還需細(xì)化完善雙邊收費(fèi)模式。中介費(fèi)由誰(shuí)來(lái)承擔(dān)？從上述25城調(diào)研情況來(lái)看，主要有三種情況：買(mǎi)家全部承擔(dān)（21%）、買(mǎi)家承擔(dān)大頭（50%）、買(mǎi)賣(mài)雙方均攤（29%）。從費(fèi)用承擔(dān)比例來(lái)看，67%由買(mǎi)方承擔(dān)，33%由賣(mài)方承擔(dān)。

從責(zé)權(quán)利對(duì)等角度看，雙邊收費(fèi)模式是合理的，已在很多國(guó)家實(shí)行。國(guó)內(nèi)多數(shù)城市雖已在明面上實(shí)行了雙邊收費(fèi)模式，但在實(shí)際操作中，業(yè)主應(yīng)支付的傭金往往被“做進(jìn)房?jī)r(jià)”里，這對(duì)買(mǎi)方是不公平的。從市場(chǎng)運(yùn)行來(lái)說(shuō)，也擾亂了價(jià)格機(jī)制。

從目前市場(chǎng)形勢(shì)來(lái)看，真正落實(shí)雙邊收費(fèi)具備有利條件。住房已告別絕對(duì)短缺時(shí)代，市場(chǎng)成交走勢(shì)放緩，賣(mài)方強(qiáng)勢(shì)地位已改變，買(mǎi)賣(mài)雙方逐漸向“勢(shì)均力敵”轉(zhuǎn)變。此時(shí)推行雙邊收費(fèi)，符合市場(chǎng)現(xiàn)實(shí)，也具有一定民意基礎(chǔ)。但要細(xì)化規(guī)則及標(biāo)準(zhǔn)，保證“福利”能真正落實(shí)到買(mǎi)賣(mài)雙方的交易中。

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