北京土拍熱度又刷新了歷史紀錄，但這種“局部繁榮”非但不是樓市回暖的信號，反而在全國房地產(chǎn)市場恢復遇阻的大背景下，折射出房企的避險策略。

(資料圖片)

6月1日，北京出讓4宗住宅地塊，其中最受關(guān)注的順義兩宗地塊分別吸引了45家、36家房企及聯(lián)合體報名競拍，創(chuàng)下了北京單宗地塊報名房企數(shù)量新高。

據(jù)中原地產(chǎn)首席分析師張大偉統(tǒng)計，有記錄以來，北京土拍超過20家房企競買單宗地塊的情況只有4次，其中3次出現(xiàn)在2023年。

眾多報名房企中，不只有北京土拍市場的常見面孔，也有很多外地房企赴京，甚至出現(xiàn)了行業(yè)里十分陌生的中小型新公司。

與此同時，5月樓市成交卻并不樂觀，百城新房成交面積環(huán)比繼續(xù)下滑，新房價格“止?jié)q轉(zhuǎn)跌”，二手房價格環(huán)比跌幅擴大。

歸根結(jié)底，北京近期土拍熱度一再高漲，除了土地條件優(yōu)厚、企業(yè)利潤空間可觀之外，背后更是房企為保證安全性而縮小投資地圖，進一步向熱點城市優(yōu)質(zhì)地塊聚攏的體現(xiàn)。

一位不愿具名的資深地產(chǎn)分析師表示，北京土拍的“火熱”不能代表土地市場真正的起色，更像是一種“開發(fā)商爭相到北京‘打新’土地”的求穩(wěn)之舉。

在三四線城市房地產(chǎn)消費低迷的情況下，多數(shù)房企在拿地部署上做出了調(diào)整，有計劃地縮小了中小城市的拿地占比，向熱點一二線城市轉(zhuǎn)移。

業(yè)內(nèi)分析人士預計，在樓市全面回暖之前，熱點城市土拍仍將呈現(xiàn)出與市場背離的熱度，后續(xù)北京等城市可能會加大對競拍房企資質(zhì)的審核，以確保土地市場的相對公平。

土拍“搖號大戰(zhàn)”

價值幾十億的土地交易，以往很少在線上報價環(huán)節(jié)就觸及地價上限，而如此激烈的廝殺，今年北京已經(jīng)出現(xiàn)了兩次。

2個多月之前，昌平朱辛莊地塊線上競價時已經(jīng)達到了地塊最高限價，線下競拍現(xiàn)場直接進入搖號程序一局定輸贏，彼時該宗地有42家房企報名的盛況也創(chuàng)下了紀錄。

6月1日，朱辛莊的兩項紀錄都被順義新城19街區(qū)地塊刷新。

順義新城第19街區(qū)19-69地塊和順義新城第20街區(qū)6001地塊開拍之前雙雙觸及最高地價，且分別吸引了45家和36家房企及綜合體報名，兩宗地起拍價分別為14.4億元和15.05億元。

兩宗宅地在線上報價環(huán)節(jié)就已經(jīng)有28輪、30輪報價，當日開拍后直接進入競現(xiàn)房面積環(huán)節(jié)，且舉牌相當激烈。

順義19街區(qū)地塊僅用1分鐘就觸及了現(xiàn)房銷售面積上限，45家房企全部遞交搖號申請。最終，福建雄旺被幸運之神眷顧，以16.56億元+1.2萬平方米現(xiàn)房銷售面積獲得了該宗地，樓面價2.91萬元/平方米，銷售指導價5.8萬元/平方米，縫差達到了近2.9萬元，利潤空間充足。

順義20街區(qū)地塊同樣在1分鐘內(nèi)就達到了現(xiàn)房銷售面積上限，最終中能建以17.31億元+1.3萬平方米現(xiàn)房銷售面積獲得了該宗地，樓面價2.82萬元/平方米，銷售指導價5.8萬元/平方米，縫差達到了近3萬元，盈利空間可觀。

能夠在樓市交易冷淡的當下上演如此熱鬧的景象，原因是多方面的。首先2塊地的地理位置較好，周邊配套不錯，板塊發(fā)展?jié)摿Υ?，且附近合適的客群數(shù)量可觀，保證了未來銷售速度；其次起始價較低，對于房企來說門檻不高；再則北京土拍規(guī)則友好，搖號定輸贏；疊加上半年土儲依然可以轉(zhuǎn)化為本年度銷售業(yè)績，房企的沖刺順理成章。

一位房企北京公司人士告訴記者，最重要的是，兩宗地都給了企業(yè)充足的利潤空間，近3萬元的縫差足夠靈活運營，“能在一線城市確保盈利，何樂而不為呢？”

“這是當下最樸素的商業(yè)邏輯，前些年開發(fā)商可能還會為了沖規(guī)模放寬測算標準，利潤薄的地塊也都蜂擁而上，現(xiàn)在不一樣了，這種利潤空間充足的地塊，只要有機會，肯定極力爭取?！庇袠I(yè)內(nèi)人士分析說。

而且北京樓市還呈現(xiàn)出一個新特點，過去幾年間數(shù)次居家生活的經(jīng)歷，讓改善型購房需求激增，新房比二手房的吸引力高出數(shù)倍。58安居客研究院北京分析師任野即表示，這也是北京當下樓市冷淡但土拍市場熱鬧的原因。

房企求穩(wěn)心切

與北京土拍熱度高漲形成對比的是，樓市數(shù)據(jù)趨于下行。

最能反映樓市涼熱的二手房市場，5月網(wǎng)簽環(huán)比下跌7%，較高峰期3月更是下滑了42%。一位地產(chǎn)分析師指出，如果考慮到網(wǎng)簽數(shù)據(jù)的滯后性，北京近期的二手房成交實際已經(jīng)跌破了榮枯線。

全國整體樓市在5月也出現(xiàn)了繼續(xù)下行的情況，重點城市市場活躍度延續(xù)回落態(tài)勢，購房者觀望情緒加重。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，5月百城新房價格環(huán)比轉(zhuǎn)跌，新房成交面積環(huán)比小幅下降，二手房價格環(huán)比下跌0.25%。

與三、四線城市及實力較弱的二線城市相比，北京等一線城市的樓市，需求韌性強、利潤空間充分、去化有保障，依然是“安全地帶”。

一家上市頭部房企人士告訴，今年以來，即便他們公司相對安全，也還是進一步收縮了投資城市，從原來的20多個目標城市減到了10多個核心城市，僅在這些地方挑選優(yōu)質(zhì)地塊入手。也有此前深耕三四線城市的房企，將投資重點慢慢轉(zhuǎn)換到了能級比較高的城市。

越來越多的外地房企、地方城投公司、地產(chǎn)上下游企業(yè)涌入北京樓市。

仔細觀察本輪土拍中兩宗熱門地塊的報名企業(yè)，會發(fā)現(xiàn)很多陌生名字。

除了東方雨虹（002271）是一家主業(yè)做防水的上市公司，武安明芳、恩祥、廈門巖垚盛、山西保景順、山西金匯海、同泰日方、如皋市潤皋、陽明尚興、蕪湖市康潤房地產(chǎn)、揚州華鵬、江蘇師山等公司此前在北京樓市都是完全沒有認知度的企業(yè)。

有房企人士分析，并不排除一些陌生面孔是規(guī)模型房企的“馬甲”，以此增加搖中地塊的概率。

值得注意的是，與此前嚴苛的土拍條件相比，北京本次土拍將限制條件進行了優(yōu)化?！巴恋爻山缓?，不以任何直接或間接形式將股權(quán)或投資權(quán)益轉(zhuǎn)移給該宗地其他參與搖號的競買人及其關(guān)聯(lián)方”的限制條款已經(jīng)不再，房地產(chǎn)從業(yè)人士表示，這意味著，競得熱門地塊的房企可以引入其他房企共同開發(fā)，騰挪空間大了許多。

以搖中了最熱地塊的福建雄旺為例，企查查信息顯示，福建雄旺的成立時間很短，這家公司注冊于2022年11月7日，此前在北京也沒有開發(fā)經(jīng)驗，在這次土拍之前，都不曾被聽說過。

一種可能的情況是，福建雄旺后續(xù)與其他房企進行合作開發(fā)，小股操盤也未可知。

克而瑞北京區(qū)域分析師表示，今后如何禁止“土拍馬甲”，以及減少沒有多少開發(fā)經(jīng)驗的上下游企業(yè)前來“打新”，可能會是以后政策制定將會考慮的問題。

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