6月1日，北京成交4宗住宅用地，攬金95.2億元，平均溢價率10.1%。其中，2宗順義新城街區(qū)及1宗亦莊新城地塊“觸頂”成交，而石景山衙門口地塊則以底價成交。

值得關(guān)注的是，本次土拍共吸引48個主體單位參與競拍，其中順義新城第19街區(qū)19-69地塊最為熱門，共吸引45家企業(yè)，再創(chuàng)房企參拍數(shù)量的新高。6月份北京將迎來土地密集出讓，會陸續(xù)成交20宗宅地，而6月1日無疑是一個“開門紅”。

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6月1日，北京4宗宅地95.2億元成交，平均溢價率10.1%。資料圖片

順義2宗宅地未競拍已“觸頂”

北京6月份首場土拍未拍先“火”，最為火熱的順義新城第19街區(qū)19-69及順義新城第20街區(qū)6001地塊分別吸引45家、35家房企及聯(lián)合體報名參與，2宗地塊在線上報價環(huán)節(jié)就觸及競價上限，隨后線下競拍又觸及面積上限，轉(zhuǎn)入搖號環(huán)節(jié)，最終分別由福建雄旺、中能建搖中。

其中，福建雄旺首次出現(xiàn)在北京土拍市場。據(jù)天眼查信息顯示，競得方福建雄旺房地產(chǎn)開發(fā)有限公司成立于2022年，其母公司為福建雄旺投資有限公司，其經(jīng)營范圍除了門窗制造加工、金屬門窗工程施工、五金產(chǎn)品制造等外，還包括房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、建筑裝飾、水暖管道零件及其他建筑用金屬制品制造等。

具體來看，本次出讓的順義新城地塊均屬于六環(huán)內(nèi)后沙峪板塊，容積率1.8，建筑規(guī)模均在6萬平方米左右，成交地價均在17億元左右，2宗地塊體量較小、地價在20億以內(nèi)、房地價差在3萬元/平方米。

另外，順義新城街區(qū)鄰近首都機場，周邊多為低密小區(qū)，居住環(huán)境較為舒適，項目去化可靠。

對此，北京鏈家研究院分析師岳微認為，低密度、低總價、高利潤是吸引房企參與競拍的主要原因，疊加15號線后沙峪站便利的軌道交通及較為成熟的居住配套，兩宗地塊不僅吸引了中海、首開、龍湖、懋源等在順義已有建樹的房企，也吸引了東方雨虹（002271）、陽明尚興、同泰日方等建筑類民營企業(yè)參拍，此外，南通海門區(qū)國資控股的江蘇師山、河北民企明芳地產(chǎn)也再度參與。

對于此次土拍中最熱門地塊順義新城第19街區(qū)19-69地塊，據(jù)中指研究院高級分析師張曉飛分析，從地塊自身素質(zhì)來看，規(guī)模相對較小，總價15億元左右相對報名門檻不高，并且地塊設置最高限價約在16.6億元，可以滿足眾多中小房企參與報名。另外，在此之前競拍單位主體結(jié)構(gòu)進行過調(diào)整，由“同一企業(yè)不得參與競拍同一宗地”，調(diào)整為“同一集團成員企業(yè)不得參與競拍同一宗地”，使得國央企與民營企業(yè)同臺競技更加公平，所以本宗地塊民營企業(yè)參與主體將近20家，成為近3年來民營企業(yè)參與最積極的地塊。

亦莊新城高總價地塊吸引10家房企

北京亦莊新城0032地塊是本次出讓地塊中起始總價最高的地塊，由于門檻在本批次相對較高，報名的10家房企主要為央國企，均為在京有開發(fā)經(jīng)驗的實力房企，且獨立參拍，包括中海、首開、建發(fā)、城建、建工、綠城、 保利、招商蛇口（001979）、華潤 、萬科。值得關(guān)注的是，久未在京拿地的萬科也現(xiàn)身該地塊，也是今年第二次參與北京土地市場競拍。

縱觀競拍過程，亦莊新城地塊因價格“觸頂”而轉(zhuǎn)入搖號環(huán)節(jié)，最終招商蛇口幸運搖中，成交價約為33.01億元。

岳微認為，北京亦莊新城0032地塊位于五至六環(huán)之間的臺湖板塊，距離17號線嘉會湖站約1.1公里，目前嘉會湖-十里河段已開通，預計2023年年底全線貫通，帶動亦莊、CBD、望京、未來科學城聯(lián)動發(fā)展。隨著臺湖板塊劃歸亦莊管理，居住配套及居住氛圍不斷提升。

此外，岳微表示，石景山衙門口棚改項目1615-713地塊，因為受F1住宅混合公建用地性質(zhì)影響，住宅占比不足一半，自持公建達2萬平方米，這對企業(yè)資金壓力較大，導致最終中海地產(chǎn)以底價獲得。

中海地產(chǎn)與石景山有著很深的淵源，其從2008年起深耕石景山，在此開發(fā)了中海金石公館、中海金璽公館、中海長安譽、中海學仕里、中海時代廣場等多個項目。

雖然6月1日是一個開門紅，但在中原機構(gòu)首席分析師張大偉看來，目前市場并不熱，但是45家房企參拍一塊地刷新北京歷史。原因是北京掛牌出讓的土地限價，給了企業(yè)巨大的利潤空間，特別是搖號，催生出一些“馬甲”房企。

北京資深地產(chǎn)評論人澤龍則認為，北京6月的土拍將是全國土拍的一面鏡子，避險資金扎堆沖進一線和強二線城市，積極“參搖”熱點地塊。全國土拍熱地更熱，冷地越冷。

6月份北京將陸續(xù)成交20宗宅地

對于目前北京土地市場部分地塊持續(xù)火熱的原因，岳微認為，首先是“擬出讓宅地清單公示、土地推介會、預申請制度、保證金激活轉(zhuǎn)正式掛牌”等舉措助力房企提前獲取土地信息、合理決策，消除了“信息不對稱”帶來的影響，直接提振企業(yè)拿地信心；還有“交地即交證”等服務改革進一步激發(fā)了市場活力，良好的營商環(huán)境增強了在京有開發(fā)經(jīng)驗房企持續(xù)深耕的信心，也不斷吸引更多外地房企來京布局。

與此同時，岳微還指出，北京規(guī)土委針對熱門地塊發(fā)布的“同一集團成員企業(yè)不得參拍同一地塊”政策補丁，有助于防止實力房企土拍壟斷性，增加市場多元化。而且在現(xiàn)場搖號規(guī)則上亦出現(xiàn)新變化，刪除了對參加現(xiàn)場搖號企業(yè)后期參與競得人的股權(quán)或投資權(quán)益的相關(guān)要求，提升房企參與積極性，降低競得企業(yè)資金壓力。

值得關(guān)注的是，今年以來，北京實行“多頻少量”的供地方式，令企業(yè)在資金安排上更加從容。根據(jù)規(guī)自委發(fā)布的公告顯示，一批次清單預計出讓的23宗地塊已全部掛出，其中20宗地塊將在6月成交，不乏海淀四季青和亦莊X47等熱門地塊，海淀、朝陽、豐臺、石景山、通州、經(jīng)開區(qū)、順義、大興、房山、平谷十個區(qū)域均有供應。岳微認為，充足且均衡的供應有助于提升開發(fā)企業(yè)布局意愿，分散市場出現(xiàn)集中競爭的踩踏現(xiàn)象。

此外，在岳微看來，房企青睞平原新城“高性價比”地塊，今年以來，已出讓的14宗住宅用地中有7宗觸及競價上限，超半數(shù)位于平原新城，引發(fā)激烈競爭的多宗地塊均表現(xiàn)出體量小、總價低、條件優(yōu)越、規(guī)劃預期高的特征。

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