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粵港澳大灣區(qū)正從“全面協(xié)同”走向“深度融合”，鑒于香港人口老齡化情況日益嚴(yán)重，資源有限，“北上養(yǎng)老”成為不少香港老年人的新選擇。日前，仲量聯(lián)行發(fā)布《銀發(fā)市場(chǎng)可預(yù)見的未來––香港及大灣區(qū)內(nèi)地城市養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展機(jī)遇》研究報(bào)告指出，養(yǎng)老公寓在大灣區(qū)的發(fā)展前景持續(xù)看好，將為開發(fā)商、投資者帶來巨大商機(jī)。

目前，香港和內(nèi)地65歲及以上的老年人口占總?cè)丝诘谋壤謩e為20%和19%，預(yù)計(jì)到2040年，這一比例將升至34.5%與30%，而到2050年，香港將成為世界上老年人口比例最高的城市，然而本地安老院床位短缺，且一般只提供重要服務(wù)和照顧，私密度和自主性欠缺，因而無法滿足老年人追求更健康、更富足和更獨(dú)立生活的需求。

《粵港澳大灣區(qū)發(fā)展規(guī)劃綱要》強(qiáng)調(diào)加強(qiáng)跨境公共服務(wù)和社會(huì)保障的銜接，香港特區(qū)政府也在2021年施政報(bào)告中提出研究擴(kuò)展“廣東院舍住宿照顧服務(wù)計(jì)劃”，以便讓香港老年人更容易遷居到其他大灣區(qū)內(nèi)地城市，尋找更佳的養(yǎng)老選擇，與此同時(shí)，提供專業(yè)現(xiàn)場(chǎng)護(hù)理和醫(yī)療照護(hù)服務(wù)以及健身室、電影院、餐廳和共享休息空間等多元化設(shè)施的養(yǎng)老公寓，強(qiáng)調(diào)高質(zhì)量與向往式生活，讓老年人的生活環(huán)境更加舒適安心，有力提升了老年人的獲得感、幸福感和安全感。報(bào)告顯示，目前在大灣區(qū)內(nèi)地城市中，幾乎都有已開發(fā)完成的養(yǎng)老公寓，且尤以廣州、深圳兩地分布范圍最廣、數(shù)量最多。

仲量聯(lián)行評(píng)估與咨詢服務(wù)部資深董事韓晶表示：“人口老齡化的趨勢(shì)、老年人偏好的變化、政策的大力推動(dòng)、充裕的土地供應(yīng)和大幅降低的土地成本讓開發(fā)商和投資者在大灣區(qū)建立養(yǎng)老公寓適逢‘天時(shí)地利人和’，收益潛力巨大。根據(jù)我們的測(cè)算，在廣州、深圳、珠海等城市投資養(yǎng)老公寓，資本化率有望達(dá)到2.15%至3.5%，加之內(nèi)地養(yǎng)老市場(chǎng)已經(jīng)發(fā)展出會(huì)員計(jì)劃和搭售式金融產(chǎn)品等更多元的盈利模式，以及未來向住宅進(jìn)行改造轉(zhuǎn)換時(shí)潛在的退場(chǎng)機(jī)制，在內(nèi)地投資養(yǎng)老公寓具備極高的投資吸引力。”

不過，雖然在大灣區(qū)投資養(yǎng)老公寓前景廣闊，但由于其仍屬于新興的另類資產(chǎn)，投資者在開拓這一市場(chǎng)時(shí)仍需謹(jǐn)慎考慮。在報(bào)告中，仲量聯(lián)行特別指出了六大關(guān)鍵挑戰(zhàn)。比如，目前大灣區(qū)城市養(yǎng)老公寓的入住率在50%至60%的較低水平，但實(shí)際上入住率需達(dá)到85%或以上才能滿足財(cái)務(wù)所需。因此如何把大量“潛在需求”成功轉(zhuǎn)化為“實(shí)際需求”，是擺在每一名投資者面前的重要課題。

仲量聯(lián)行評(píng)估與咨詢服務(wù)部大灣區(qū)拓展總監(jiān)陳曼藝表示：“養(yǎng)老公寓必將成為大灣區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要發(fā)展動(dòng)力，而應(yīng)對(duì)這些挑戰(zhàn)迫切需要政府機(jī)構(gòu)、投資者、運(yùn)營(yíng)商和市場(chǎng)參與各方的密切合作。”(中國(guó)日?qǐng)?bào)社廣東記者站邱銓林)

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