李宇嘉(廣東省住房政策研究中心首席研究員)

(資料圖片僅供參考)

日前，住房和城鄉(xiāng)建設部和國家市場監(jiān)管總局聯(lián)合印發(fā)《關于規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀服務的意見》，從10個方面明確監(jiān)管措施，加強房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)管理，保護交易當事人合法權益，促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。其實，對包括經(jīng)紀代理在內(nèi)的商品房市場主體進行規(guī)范和秩序整頓，一直是房地產(chǎn)管理和調(diào)控的主題。

本質(zhì)上講，以房產(chǎn)中介為代表的經(jīng)紀行業(yè)，已經(jīng)成為商品房市場良性循環(huán)，房地產(chǎn)行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展和打造新模式的關鍵一環(huán)。去年以來，即便國家及各地積極紓困，但商品房交易活躍度明顯下降。除了房價上漲預期、居民收入及前景預期均減弱等影響以外，不可忽視的是商品房交易的制度成本制約，包括交易環(huán)節(jié)冗長不規(guī)范，交易成本高不透明，使交易循環(huán)慢下來。

以二手房交易為例，包括匹配供需、賣家贖樓、注銷抵押、過戶和新抵押設立等，不僅環(huán)節(jié)多，期間還可能涉及到過橋融資、捆綁收費或銷售(如捆綁融資服務、捆綁購買理財)等，甚至還利用信息不對稱，如謊稱其他買家出價更高，誘騙買家支付額外鎖定房源的費用。還有諸如片區(qū)內(nèi)幾家中介設立“最低費率”的壟斷定價行為，聯(lián)合賣家做高價格誘騙買家入局等。

過去，市場普遍預期房價上漲，這些亂象下的成本往往被接受、被掩蓋。當下，剛需和換房主導需求，收入前景和預期較弱，這些成本阻礙市場交易就顯化了。

近年來，房地產(chǎn)存量時代的特征非常明顯，無論是先租后買、二手住房交易，還是剛需買“小戶型、低價位”二手房，抑或是老業(yè)主賣舊買新、賣小買大等置換行為，都越來越成為市場交易的主體。但由于交易成本、體制成本尾大不掉、秩序混亂，上述交易的周期冗長、買賣雙方負擔沉重，導致二手房交易占比下行，換房需求難以實現(xiàn)，新市民和年輕人上車難。

因此，此次兩部門出臺的10條措施，首當其沖就是要消除經(jīng)紀機構利用房源客源優(yōu)勢，收取過高費用、未明碼標價、捆綁收費等，加重交易當事人負擔。具體措施上，最大的亮點就是，首次區(qū)分了“基本服務+延伸服務”的類別，要明確服務項目和收費標準，經(jīng)紀機構收費前，應向交易當事人出具收費清單，列明收費標準、收費金額，并由當事人簽字確認。

二手房經(jīng)紀服務的環(huán)節(jié)確實很多，比如尋找買家客源和掛牌房源，帶看房源，匹配客源，撮合交易，按揭服務，贖樓和過戶，結(jié)清水電費等。這個過程中，各個環(huán)節(jié)的服務價值不同。因此，明示交易環(huán)節(jié)、各環(huán)節(jié)收費標準、出具收費清單是合理的，這既能讓交易雙方明晰經(jīng)紀服務的內(nèi)容，也能讓經(jīng)紀行業(yè)的分工更加細化、更加專業(yè)化，從而打造行業(yè)發(fā)展新模式。

中介從業(yè)人員告訴筆者，經(jīng)紀行業(yè)簽約、過戶、按揭等，看似環(huán)節(jié)簡單明了，但前期要在房源、客源拓展，買賣雙方匹配，撮合并最后成交，要經(jīng)歷非常高頻率的、高人力投入的線上線下（300959）的業(yè)務活動。

因此，不能簡單看進入成交的業(yè)務環(huán)節(jié)。筆者認為，前期業(yè)務拓展和維護、信息處理等是促成交易的基礎，也完全可以納入到服務鏈條中，并給予合理的定價。另外，對于客戶的延伸服務，比如為贖樓而過橋融資，為降低成本而選擇按揭銀行，甚至滿足客戶特色需求(例如學位房選擇、片區(qū)規(guī)劃咨詢、最佳買賣時點)等，對這些延伸服務付費，也是合理的。

關鍵是，選擇是清晰的，付費是透明的，信息是對稱的。做到這些才能讓買賣雙方認可經(jīng)紀服務是有價值的，愿意提供溢價服務，讓經(jīng)紀行業(yè)成為有附加值的服務行業(yè)，也能讓經(jīng)紀行業(yè)成為促進商品房市場良性循環(huán)的潤滑劑。

一份部署、十分落實，相比開發(fā)領域，經(jīng)紀領域最大的監(jiān)管難題是缺乏“抓手”。參考國外經(jīng)驗，須建立“政府政策規(guī)范、強化行業(yè)自律、市場自我監(jiān)管”三位一體的管理體系，且以中微觀的行業(yè)自律和微觀自我監(jiān)管(比如交易主體投訴)為主。當下，恰恰是政策經(jīng)常冒頭，而后兩者相對較弱，特別是行業(yè)自律，導致類似政策規(guī)范經(jīng)常發(fā)布，但一陣風過后，一切照舊。

筆者認為，除了出臺政策和標準以規(guī)范市場秩序以外，政府端更重要的是整合系統(tǒng)平臺。陽光是最好的消毒劑，讓信息暴露在陽光下。比如，此次提出的信息平臺(服務于房源核驗、房源發(fā)布、合同網(wǎng)簽備案)。之前，各地建設的平臺不少，包括二手房交易平臺、租賃平臺，上線了房源備案平臺，投了不少錢，但很多成了“空架子”。

筆者認為，要加強現(xiàn)有的房屋交易平臺與大型中介已有平臺的對接，做到接地氣、可應用。同時，在房源發(fā)布標準、房源核驗，買賣雙方登錄核驗，資金監(jiān)管，投訴處理等方面，加強標準化建設、上線運行。同時，還要協(xié)同各方推進利益沖突的協(xié)同，比如“帶押過戶”非常便民利企，政府推行的力度較大，但效果不好，主要還在協(xié)同多方利益方面沒有做到位。

同時，還要加大對失信行為可置信的威脅，不管是中介機構及從業(yè)人員，自媒體和視頻媒體等新興中介，還是金融機構違規(guī)嫁接經(jīng)營貸，抑或是買賣雙方的欺詐行為，都應該得到處罰。此外，還要加大行業(yè)重要性企業(yè)的培育，借助優(yōu)惠政策促使大型企業(yè)能告別短期行為、灰色收入，發(fā)揮帶頭作用并率先向行業(yè)新模式轉(zhuǎn)型，帶動行業(yè)協(xié)會真正獨立，才能驅(qū)動行業(yè)走向健康。總結(jié)來看，服務環(huán)節(jié)和內(nèi)容清晰明了，行業(yè)監(jiān)管體系發(fā)揮效力，經(jīng)紀行業(yè)競爭就是健康的，費率自然也會隨行就市，無需通過政策來降低，行業(yè)得到認可而市場也會邁向均衡。

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