記者 李貝貝 上海報(bào)道

2022年以來(lái)， “第二支箭”“金融16條”“股權(quán)融資優(yōu)化5條新政”相繼出臺(tái)，加上“三支箭”的持續(xù)發(fā)力，房企融資渠道更加暢通。進(jìn)入2023年，政策延續(xù)此前基調(diào)，房企融資趨勢(shì)日漸好轉(zhuǎn)，出險(xiǎn)房企債務(wù)重組進(jìn)程也明顯提速。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)的積極變化，將進(jìn)一步提振各方發(fā)展信心，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行回升向好。

(資料圖)

知名房地產(chǎn)研究專家、易居企業(yè)集團(tuán)CEO丁祖昱向記者謹(jǐn)慎指出，房地產(chǎn)整體行業(yè)面融資仍未有全面回暖，未來(lái)在行業(yè)集中度增強(qiáng)的趨勢(shì)下，房企無(wú)論是融資量還是融資成本預(yù)計(jì)將持續(xù)分化，更多的低息債將持續(xù)流向優(yōu)質(zhì)房企。

4月80家典型房企融資總量達(dá)497億元

自2022年底以來(lái)，“第三支箭”持續(xù)發(fā)力，陸續(xù)恢復(fù)上市房企和涉房上市公司再融資。

據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，截至今年4月底，已有39家房企發(fā)布擬定增募資計(jì)劃，預(yù)計(jì)將有超千億元的股權(quán)融資資金持續(xù)釋放。另?yè)?jù)公開(kāi)報(bào)道，近期已有包括三湘印象（000863）、招商蛇口（001979）、陸家嘴（600663）、華夏幸福（600340）、新湖中寶（600208）、大名城（600094）等在內(nèi)的十多家A股房企披露股權(quán)融資意向或計(jì)劃。

例如，4月21日，華僑城A向特定對(duì)象發(fā)行可轉(zhuǎn)債預(yù)案取得華僑城集團(tuán)批復(fù)。此前，3月30日，華僑城A發(fā)布向特定對(duì)象發(fā)行可轉(zhuǎn)債預(yù)案，發(fā)行總額不超過(guò)88億元，扣除發(fā)行費(fèi)用后的凈額將全部用于東莞天鵝堡花園、寧波陽(yáng)光海灣等9個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目以及補(bǔ)充流動(dòng)資金，項(xiàng)目總投資超過(guò)560億元。

4月27日，就申請(qǐng)向特定對(duì)象發(fā)行股票事項(xiàng)，榮盛房地產(chǎn)發(fā)展股份有限公司（簡(jiǎn)稱“榮盛發(fā)展（002146）”）發(fā)布了對(duì)深交所問(wèn)詢函的回復(fù)。今年3月7日，榮盛發(fā)展發(fā)布公告稱，將申請(qǐng)向符合中國(guó)證監(jiān)會(huì)規(guī)定的證券投資基金管理公司、證券公司、信托公司等不超過(guò)35名特定對(duì)象，擬發(fā)行股票不超過(guò)13.04億股（含），擬募集資金總額預(yù)計(jì)不超過(guò)30億元，將用于成都時(shí)代天府、長(zhǎng)沙錦繡學(xué)府、唐山西定府邸項(xiàng)目及補(bǔ)充流動(dòng)資金。

有分析師認(rèn)為，時(shí)隔數(shù)年，上市房企再融資渠道重新開(kāi)閘，勢(shì)必會(huì)成為房企改善財(cái)務(wù)狀況、提高市場(chǎng)投放的重要手段，有助于滿足行業(yè)合理融資需求，有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)此，榮盛發(fā)展表示，公司擬通過(guò)非公開(kāi)發(fā)行募集資金，旨在貫徹落實(shí)“保交樓、保民生”的國(guó)家戰(zhàn)略指示，聚焦房地產(chǎn)主營(yíng)業(yè)務(wù)，增強(qiáng)核心競(jìng)爭(zhēng)力，擴(kuò)充公司資金實(shí)力，優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)。

多家房企披露股權(quán)融資意向或計(jì)劃的背后，是房企融資環(huán)境的持續(xù)改善。

克而瑞研究中心提供的數(shù)據(jù)顯示，今年3月，80家典型房企的融資總量為608.93億元，環(huán)比增加43.4%，同比減少31.3%；4月，80家典型房企融資總量為497億元，同比下降29%，降幅進(jìn)一步縮減。同時(shí)，融資成本也進(jìn)一步縮減。比如，3月，80家典型房企新增債券類(lèi)融資成本3.72%，環(huán)比下降0.41個(gè)百分點(diǎn)，同比下降1.1個(gè)百分點(diǎn)。

房企加緊再融資動(dòng)作之外，近期行業(yè)信用債發(fā)行等也保持良好勢(shì)頭。

5月4日，碧桂園地產(chǎn)集團(tuán)有限公司（簡(jiǎn)稱“碧桂園”）發(fā)布2023年度第一期、第二期中期票據(jù)申購(gòu)說(shuō)明。據(jù)悉，上述2023年第一期中期票據(jù)發(fā)行金額上限為8億元，期限為2年；該期債務(wù)融資工具按面值發(fā)行，申購(gòu)區(qū)間為3%—4%。2023年第二期中期票據(jù)發(fā)行規(guī)模為9億元，期限為2年；該期債務(wù)融資工具按面值發(fā)行，申購(gòu)區(qū)間為3%—4%。此前，4月14日資本市場(chǎng)消息稱，碧桂園附屬公司由投資公司Flow Capital（HK）Ltd取得了9億港元的新融資，融資期限2年。

5月1日，公開(kāi)報(bào)道顯示，珠江投資近期獲中國(guó)銀行間交易商協(xié)會(huì)批準(zhǔn)注冊(cè)30億元中期票據(jù)，2年內(nèi)有效；4月11日，卓越商管50億元中期票據(jù)注冊(cè)獲批，成為“第二支箭”的實(shí)際受益企業(yè)之一；3月2日，卓越集團(tuán)獲得中國(guó)郵儲(chǔ)銀行（601658）100億元意向性授信額度等。

值得注意的是，隨著融資環(huán)境的改善、房地產(chǎn)銷(xiāo)售情況的提振，部分出險(xiǎn)房企債務(wù)重組也在加速。例如，繼3月10日佳兆業(yè)集團(tuán)在停牌近一年復(fù)牌之后，4月12日，融創(chuàng)中國(guó)宣布達(dá)成復(fù)牌指引及恢復(fù)買(mǎi)賣(mài)。

據(jù)記者不完全統(tǒng)計(jì)，截至目前，華夏幸福、富力地產(chǎn)、融創(chuàng)中國(guó)已經(jīng)成功實(shí)現(xiàn)境內(nèi)外債務(wù)的全部重組，龍光集團(tuán)完成內(nèi)債整體重組。此外，恒大集團(tuán)等頭部出險(xiǎn)房企也對(duì)境內(nèi)或境外債務(wù)進(jìn)行了整體重組。丁祖昱認(rèn)為，雖然當(dāng)前這些房企的債務(wù)壓力依然很大，但隨著利好消息的傳來(lái)，行業(yè)信心也有望逐步修復(fù)。

央企、國(guó)企更具融資優(yōu)勢(shì)

基于年內(nèi)房企融資情況的改善，業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)企穩(wěn)回升，房地產(chǎn)行業(yè)信心恢復(fù)，金融機(jī)構(gòu)預(yù)期改善，“三支箭”支持政策逐步落實(shí)等，房企融資環(huán)境有望進(jìn)一步改善。

信達(dá)證券（601059）研報(bào)指出，需求端溫和復(fù)蘇，銷(xiāo)售回款改善，房企經(jīng)營(yíng)和自身“造血”能力有所修復(fù)。2023年以來(lái)，融資端政策持續(xù)釋放，政府工作報(bào)告也強(qiáng)調(diào)要化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險(xiǎn)。在融資端政策的“輸血”之下，行業(yè)主體信用風(fēng)險(xiǎn)或已基本見(jiàn)底。

克而瑞研究中心也認(rèn)為，下半年房企融資環(huán)境將繼續(xù)改善，其中央企、國(guó)企及部分優(yōu)質(zhì)民企憑借資本的助力將表現(xiàn)出更強(qiáng)的抗周期韌性，獲得行情轉(zhuǎn)好時(shí)搶占市場(chǎng)的優(yōu)勢(shì)。

3—4月間，在2022年業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，部分房企透露了今年的融資計(jì)劃，亦展現(xiàn)出對(duì)于融資環(huán)境走向的樂(lè)觀態(tài)度。

例如，業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，龍湖集團(tuán)首席財(cái)務(wù)官趙軼介紹說(shuō)，2023年龍湖債務(wù)會(huì)保持平穩(wěn)，保持2080億元總數(shù)不變，而結(jié)構(gòu)會(huì)進(jìn)一步優(yōu)化，將加大國(guó)內(nèi)的銀行融資，加大經(jīng)營(yíng)性開(kāi)發(fā)貸，適度減少境外融資，繼續(xù)保持行業(yè)較優(yōu)的短債比和現(xiàn)金覆蓋倍數(shù)等。“我們關(guān)注到現(xiàn)在國(guó)內(nèi)外的直接融資債券市場(chǎng)還在恢復(fù)之中，對(duì)民營(yíng)企業(yè)的利率還是偏高，我們也是保持適度觀望，相信一定會(huì)恢復(fù)到正常的狀態(tài)。”趙軼表示。

不過(guò)，值得注意的是，當(dāng)前感受到政策“暖意”的房企仍以國(guó)、央企、優(yōu)質(zhì)的穩(wěn)健型民營(yíng)房企為主。

億翰智庫(kù)方面即強(qiáng)調(diào)，當(dāng)下各類(lèi)企業(yè)的信用具有顯著的差異性。從政策的導(dǎo)向和實(shí)際的資金流向上看，穩(wěn)健型企業(yè)仍是政策支持的實(shí)際受益者，能夠獲得融資和發(fā)債支持的仍是央企、國(guó)企、穩(wěn)健型民企。整體而言，民企的信用修復(fù)仍需時(shí)間。

根據(jù)克而瑞地產(chǎn)研究中心的統(tǒng)計(jì)，從企業(yè)性質(zhì)分類(lèi)來(lái)看，2023年前4月，國(guó)企、央企的發(fā)債量為1148億元，同比增長(zhǎng)5%，民營(yíng)企業(yè)發(fā)債量為182億元，同比大幅下降48%；從成本上來(lái)看，國(guó)企、央企2023年前4月的融資成本為3.38%，民營(yíng)企業(yè)卻達(dá)到6.34%；從到期債務(wù)規(guī)模來(lái)看，今年前三季度，房企到期債券總規(guī)模同比增長(zhǎng)5.3%至5573億元，其中有4081億元屬于民營(yíng)房企，占比達(dá)到了73%。

“2023年7月及9月仍舊有（債務(wù)）到期高峰，今年房企的債務(wù)壓力依然較大，若銷(xiāo)售市場(chǎng)長(zhǎng)期低迷，債務(wù)違約現(xiàn)象或仍會(huì)出現(xiàn)。”丁祖昱向《》記者分析指出。

在4月26日舉辦的業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，中南建設(shè)（000961）董事兼總經(jīng)理陳昱含直言，“從融資端來(lái)看，盡管存在著’多支箭’的政策利好，但是民營(yíng)企業(yè)的信用修復(fù)不是短期內(nèi)能夠完成的，相對(duì)國(guó)企、央企而言，民企的融資條件仍然苛刻?！?/p>

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