一、多城2023年計(jì)劃供地量縮減，一線城市宅地供應(yīng)微增

(相關(guān)資料圖)

2023年，土地交易增添了新的信息發(fā)布環(huán)節(jié)“預(yù)供地”。根據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心不完全統(tǒng)計(jì)，截至目前，已有33個城市發(fā)布2023年國有建設(shè)用地規(guī)劃。根據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，33個重點(diǎn)城市的計(jì)劃供地總量較去年減少2%，其中，住宅用地供應(yīng)縮減明顯，商品住宅用地同比減少21%，租賃住房用地同比減少36%，則工礦倉儲用地計(jì)劃供應(yīng)量較去年增加，升幅為2%。分等級城市來看，一二線城市計(jì)劃供地總量均較去年有所減少，三四線城市呈小幅上升態(tài)勢。值得注意的是，一線城市商品住宅用地計(jì)劃供應(yīng)量較去年有所增多，二線及三四線城市有所縮減，且二線城市降幅明顯，較去年減少27%。

從各城市計(jì)劃供地情況來看，33個城市中有半數(shù)城市2023年計(jì)劃供地總量呈現(xiàn)下滑態(tài)勢，超8成城市住宅用地量同比減少，且“高庫存”城市的宅地量降幅更為顯著。其中，去化壓力較大的2個東北城市沈陽、長春，2023年大幅削減了宅地供地計(jì)劃，沈陽住宅用地計(jì)劃供應(yīng)146公頃，同比降幅高達(dá)70%，長春2023年住宅用地計(jì)劃供應(yīng)288公頃，同比減少52%。與之類似的還有重慶、桂林、南寧等，同比降幅均在38%以上。

與此同時，北京、上海等核心城市宅地供應(yīng)規(guī)模表現(xiàn)較為平穩(wěn)，主要得益于市場去化穩(wěn)健、房企布局意愿偏高等，促使地方在推地上保持相對穩(wěn)定的力度。2023年北京住宅用地計(jì)劃供應(yīng)1060公頃，較去年持平，上海住宅用地計(jì)劃供應(yīng)下限為900公頃，同比微增2.62。此外，也有少數(shù)城市供地較為積極，如廣州2023年住宅用地計(jì)劃供應(yīng)901公頃，較去年大幅增加20%，這是廣州住宅用地供應(yīng)量連續(xù)第五年保持增長，充足的住宅用地供應(yīng)量是廣州實(shí)現(xiàn)“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的有力保障。珠海亦是如此，2023年住宅用地計(jì)劃供應(yīng)230公頃，同比增加18%。

二、4月土地供應(yīng)量止升轉(zhuǎn)降，二線城市推出樓面價(jià)同環(huán)比漲超25%

據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測，全國主要地級市2023年4月供應(yīng)土地517宗，供應(yīng)規(guī)劃建筑面積為3179.53萬㎡，同比下降42.32%，環(huán)比下降26.69%；推出樓面均價(jià)為4648元/㎡，同比上漲11.04%，環(huán)比下跌10.72%。4月土地市場推地力度稍有下降，整體供應(yīng)規(guī)模呈現(xiàn)下滑態(tài)勢，而且今年多城調(diào)整為“少量多次”的供地模式，在供應(yīng)批次分散以及全年計(jì)劃供應(yīng)量縮減的背景下，2023年前4月土地市場供應(yīng)規(guī)模處于歷史較低水平，月均供應(yīng)量僅約3000萬㎡。預(yù)計(jì)隨著市場逐漸復(fù)蘇，5、6月份土地市場供應(yīng)量有望迎來穩(wěn)步上升態(tài)勢。

從地塊性質(zhì)來看，4月各類用地供應(yīng)規(guī)模均較上月下降，其中綜合用地降幅居首，為39.26%；僅商辦用地推出樓面價(jià)同環(huán)比雙雙現(xiàn)漲。分各能級城市來看，2023年4月，各等級城市供地量環(huán)比全線下滑，且一線城市降幅居首。其中，在北京、上海、深圳3城供地量一齊縮減的影響下，本月一線城市整體供應(yīng)量下滑顯著；二線、三四線城市供應(yīng)規(guī)劃建筑面積環(huán)比降幅均低于30%。推出樓面價(jià)方面，一線城市推出樓面價(jià)環(huán)比止?jié)q轉(zhuǎn)跌，二線、三四線城市雙雙呈現(xiàn)上漲態(tài)勢，且二線城市推出樓面價(jià)同環(huán)比漲幅均超25%。

三、4月土地成交量降價(jià)升，一線城市土地收金翻番

據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測，2023年4月全國主要地級市土地成交293宗，成交規(guī)劃建筑面積為2136.23萬㎡，同比下降48.63%，環(huán)比下降25.44%；成交樓面價(jià)為8084元/平方米，同比上漲24.56%，環(huán)比上漲53.45%；土地出讓金為1726.88億元，同比下跌36.01%，環(huán)比上漲14.21%。在本月供應(yīng)端轉(zhuǎn)向收緊的影響下，土地市場成交規(guī)模也呈現(xiàn)下滑態(tài)勢，與此同時，房企于熱點(diǎn)城市的拿地?zé)崆椴粶p，帶動土地收金較上月有所上漲。預(yù)計(jì)隨著土地供地端持續(xù)放量加之市場信心進(jìn)一步提升，土地成交規(guī)模或?qū)⒂瓉矸€(wěn)步上升局面。

從地塊性質(zhì)來看，4月商辦用地成交規(guī)模較上月上升，住宅用地收金走高。數(shù)據(jù)顯示，4月住宅用地成交規(guī)劃建筑面積為968.75萬㎡，環(huán)比下跌28.48%；土地出讓金為1206.08億元，環(huán)比上漲32.22%。綜合用地（含住宅）成交規(guī)劃建筑面積為528.17萬㎡，環(huán)比下跌45.34%；土地出讓金為390.15億元，環(huán)比下跌15.5%。商辦用地成交規(guī)劃建筑面積為639.31萬㎡，環(huán)比上漲17.43%；土地出讓金為130.65億元，環(huán)比下跌5.41%。另外，各類用地4月成交規(guī)模及土地收金均不及去年同期，其中綜合用地跌幅最為顯著，同比下降超50%。

分等級城市來看，4月一線城市成交規(guī)模同環(huán)比繼續(xù)呈現(xiàn)上升態(tài)勢，二線、三四線城市同環(huán)比雙雙下降。其中，4月一線城市成交33宗，成交規(guī)劃建筑面積342.21萬㎡，同比上漲139.46%，環(huán)比上漲113.78%；成交樓面價(jià)為23907元/㎡，同比上漲49.02%，環(huán)比上漲85.82%；土地出讓金818.14億元，同比上漲256.83%，環(huán)比上漲297.25%。在廣州、上海首輪土拍高調(diào)收官的帶動下，4月一線城市土地成交規(guī)模及收金同環(huán)比齊翻倍，釋放出較為強(qiáng)烈的升溫信號。

4月二線城市土地成交107宗，成交規(guī)劃建筑面積891.7萬㎡，同比下跌55.98%，環(huán)比下跌29.73%；成交樓面價(jià)為7857元/㎡，同比下跌15.3%，環(huán)比上漲10.57%；土地出讓金700.61億元，同比下跌62.72%，環(huán)比下跌22.31%。在杭州、合肥等優(yōu)質(zhì)地塊頻頻涌現(xiàn)之下，拉高了4月二線城市的整體成交樓面價(jià)水平。

4月三四線城市土地成交153宗，土地成交規(guī)劃建筑面積為902.31萬㎡，同比下跌54.65%，環(huán)比下跌37.17%；成交樓面價(jià)為2307元/㎡，同比下跌22.27%，環(huán)比下跌17.49%；土地出讓金208.14億元，同比下跌64.75%，環(huán)比下跌48.52%。4月三四線城市土地市場成交表現(xiàn)稍顯遜色，成交量價(jià)雙雙走低。

四、土地市場熱意漸增，溢價(jià)率“四連升”，流拍率“三連降”

2023年4月全國主要地級市溢價(jià)率為7.95%，環(huán)比上升1.04個百分點(diǎn)，同比上升2.43個百分點(diǎn)。自去年5月起，土地溢價(jià)率高位回落，去年9月進(jìn)入低位水平。進(jìn)入2023年，土地市場熱意漸增，截至本月，溢價(jià)率實(shí)現(xiàn)“四連升”，一方面，樓市交易端穩(wěn)步恢復(fù)，房企補(bǔ)倉情緒增加；另一方面，金融政策持續(xù)支持房企融資，資金流稍有改善，房企拿地機(jī)會隨之增加。流拍率方面，本月流拍率為12.28%，較上月下降0.87個百分點(diǎn)，截至本月，流拍率實(shí)現(xiàn)“三連降”。

分等級城市來看，溢價(jià)率方面，各等級城市溢價(jià)率均超7%，其中，一線城市溢價(jià)率較上月增加4.15個百分點(diǎn)，但仍明顯低于去年同期溢價(jià)水平；二線城市溢價(jià)率較上月微降，高于去年同期2.09個百分點(diǎn)；三四線城市溢價(jià)率同環(huán)比雙雙上升，且同比上升超4.5個百分點(diǎn)。

流拍率方面，一線城市繼續(xù)保持高效的出讓姿態(tài)，仍無流拍地塊；二線城市流拍率雖較上月上升1.22個百分點(diǎn)，但整體仍處于相對較低水平，低于去年同期6.61個百分點(diǎn)；三四線城市流拍率仍居高位，環(huán)比下降0.92個百分點(diǎn)，較去年同期上升2.28個百分點(diǎn)。

五、上海、廣州等熱點(diǎn)城市土地成交熱度居高，收金可觀

2023年4月城市土地出讓金TOP10榜單中，省會城市占比過半。其中，上海以534億元大幅領(lǐng)先，位居土地出讓金首位，4月21日上海首輪土拍以7.33%的溢價(jià)率高調(diào)收官，19宗地塊全部出讓成功，其中溢價(jià)成交地塊占比近8成，且此輪溢價(jià)率創(chuàng)2021年以來8個批次集中土拍溢價(jià)率新高，參拍企業(yè)數(shù)更是達(dá)近6年新高，上海首輪土拍熱意斐然。廣州收金表現(xiàn)也不俗，4月憑借264億元位居土地出讓金第二，4月20日廣州2023年首輪土拍落下帷幕，觸頂率超50%，本月平均溢價(jià)率高達(dá)11.73%。杭州位居第三，4月土地出讓金為175億元。此外，合肥熱度更是高企，4月平均溢價(jià)率達(dá)12.15%，其二批次土拍呈現(xiàn)明顯的回暖態(tài)勢，超60家房企競價(jià)，15宗成交地塊中有10宗進(jìn)入競品質(zhì)階段。整體來看，上海、廣州、杭州等熱點(diǎn)城市土地市場正在快速升溫，銷售去化穩(wěn)健的一二線城市成為房企爭相布局的重點(diǎn)區(qū)域。

從地塊成交總價(jià)排行榜單來看，廣州、上海、杭州3城地塊包攬前10，且上海地塊占據(jù)主要份額，共上榜7宗。從溢價(jià)情況來看，僅有1宗底價(jià)成交，其余9宗溢價(jià)成交。其中，華潤置地聯(lián)合廣州長隆集團(tuán)拿下番禺區(qū)漢溪大道2宗相連地塊，共計(jì)擲資166.89億元。而且在廣州幸運(yùn)奪地的華潤置地，在同日的上海土拍市場也有斬獲，以30.15億元競得上海青浦區(qū)西虹橋小淶港西側(cè)52-20地塊，位居成交總價(jià)第八，溢價(jià)率為8.95%。中國鐵建（601186）聯(lián)合萬科以75.49億元競得上海閔行區(qū)梅隴社區(qū)MHP0-0306單元5-3、6-3、5-5、6-5地塊，溢價(jià)率為8.98%。另外，杭州僅上榜1宗的江南單元BJ0107-R21-13地塊，最終搖號花落碧桂園，成交總價(jià)為28.25億元，溢價(jià)率為11.88%。

六、地方城投類身影漸退，華潤置地重回拿地金額首位

從房企權(quán)益拿地金額TOP15榜單來看，華潤置地時隔1月重回榜首，4月總權(quán)益拿地金額為209.5億元，該筆土地投資資金注入了廣州4宗、上海及長沙各1宗地塊中，可見，華潤置地對于一線及熱點(diǎn)二線城市的布局意愿頗高。長隆集團(tuán)緊隨其后，4月權(quán)益拿地金額為181.35億元。萬科以75.57億元位居權(quán)益拿地金額第三。不難發(fā)現(xiàn)，4月熱點(diǎn)城市密集拍地，優(yōu)質(zhì)地塊頻頻涌現(xiàn)，品牌頭部房企的出手更顯闊綽，多數(shù)房企溢價(jià)水平超8%以上，預(yù)計(jì)接下來，品牌頭部房企的拿地活躍度仍將較高，民營房企穩(wěn)步回歸，地方城投類企業(yè)的身影將逐漸消退。

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