進(jìn)入2023年，土地市場熱度漸升，截至4月份，全國主要地級市土地溢價(jià)率實(shí)現(xiàn)“四連升”，但“分化”仍是土拍市場關(guān)鍵詞。

從拿地企業(yè)來看，央企國企仍是主力，重點(diǎn)城市拿地金額TOP10房企中有半數(shù)以上為央企國企。值得關(guān)注的是，民營房企有回歸的趨勢。其中，4月份龍湖在上海、杭州、長沙以41億元拿下3宗地，碧桂園通過搖號以28.3億元競得杭州濱江浦沿地塊。那么，一、二線城市土拍熱度能否延續(xù)？拿地企業(yè)將會呈現(xiàn)怎樣的趨勢？

【資料圖】

民營房企回歸土地市場

今年前4個(gè)月，百強(qiáng)房企拿地投資額雖然仍未追平去年同期數(shù)據(jù)，但是降幅繼續(xù)收窄。據(jù)中指研究院的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，1-4月份，TOP100企業(yè)拿地總額3150.1億元，拿地規(guī)模同比下降13.1%，降幅環(huán)比收窄1.88個(gè)百分點(diǎn)，華潤置地、建發(fā)房產(chǎn)、萬科占據(jù)新增貨值榜單前三位。其中，華潤置地以累計(jì)新增貨值503億元占據(jù)榜單第一；建發(fā)房產(chǎn)、萬科緊隨其后，累計(jì)新增貨值規(guī)模分別為418億元和337億元。

目前，央企國企參與拿地的熱情較高。從中指研究院發(fā)布的重點(diǎn)城市拿地金額TOP10房企來看，央企國企仍是主力。華潤置地、萬科、綠城、保利發(fā)展（600048）等全國性龍頭企業(yè)仍在多個(gè)重點(diǎn)城市廣泛布局，重點(diǎn)城市拿地金額TOP10房企中有半數(shù)以上為央企國企，這與穩(wěn)健型央企國企的資金狀況相對較好有直接關(guān)系。而在民營企業(yè)中，坤和集團(tuán)占據(jù)了杭州市拿地金額榜首。

與此同時(shí)，以今年首輪上海土拍為例，參拍的50余家企業(yè)中雖然有近20家民企，但19宗地塊中有14宗均被國企和地方國資競得。此外，截至4月底，2023年北京住宅用地央企國企拿地金額占比近七成；民企中，京東、大華獲取地塊，民企拿地力度整體來看仍在低位。

從諸葛數(shù)據(jù)研究中心發(fā)布的4月份房企權(quán)益拿地金額TOP15榜單來看，華潤置地時(shí)隔1月重回榜首，4月份總權(quán)益拿地金額為209.5億元，該筆土地投資資金注入了廣州4宗、上海及長沙各1宗地塊中，可見華潤置地對于一線及熱點(diǎn)二線城市的布局意愿頗高。此外，萬科以75.57億元位居權(quán)益拿地金額第三。不難發(fā)現(xiàn)，4月份熱點(diǎn)城市密集拍地，優(yōu)質(zhì)地塊頻頻涌現(xiàn)，品牌頭部房企的出手更顯“闊綽”。

值得關(guān)注的是，在土地市場民營房企穩(wěn)步回歸。對于民企投資的積極性在復(fù)蘇，克而瑞分析認(rèn)為，此前拿地積極的民企如龍湖、濱江、偉星等持續(xù)在深耕的城市拿地。4月，龍湖在上海、杭州、長沙以41億元拿下3宗地；濱江則繼續(xù)深耕杭州；偉星繼2月份杭州拿地后，再次競得蕭山區(qū)一宗地塊，且在合肥土拍中，報(bào)名多達(dá)7宗地，并在競品質(zhì)中競得高新區(qū)地塊。此外，本土民企緊抓“撿漏”機(jī)遇，參與到搖號中，坤和、天陽等多家民企在大本營均有所斬獲。值得注意的是，碧桂園時(shí)隔9個(gè)月首次在集中供地拿地，通過搖號競得杭州濱江浦沿地塊，總價(jià)28.3億元，也是4月杭州土拍成交價(jià)最高的地塊。

2022年-2023年4月50家代表房企每月拿地總額

數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)、中指地主。數(shù)據(jù)范圍：包含招拍掛權(quán)益土地及收并購?fù)恋亍?/p>

“分化”仍是土拍市場關(guān)鍵詞

事實(shí)上，今年以來，不同城市冷熱不均仍然明顯，“分化”仍是土拍市場關(guān)鍵詞。根據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，1-4月份，非核心一、二線城市土拍市場仍以底價(jià)成交為主，如鄭州在首輪土拍中推出11宗地塊，其中10宗底價(jià)成交；長春推出8宗地塊，其中7宗底價(jià)成交。當(dāng)前市場熱度僅限于部分高能級城市，三、四線城市的房地產(chǎn)市場恢復(fù)難度仍較大。

相比之下，長三角多個(gè)城市土拍熱度持續(xù)回溫。4月份，上海一次性推出19宗涉宅用地，拍地總金額近519億元，平均溢價(jià)率7.3%，頭部房企回歸積極補(bǔ)倉，共吸引超50家房企競拍，為近六年最多。

另外，杭州市、合肥市和無錫市三大長三角核心城市也在本輪集中供地中累計(jì)成交金額近370億元，杭州市12宗地塊僅花費(fèi)50分鐘就全部出讓，合肥土拍的參與房企總數(shù)超60家。2023年以來，除了上述長三角四城，南京市、蘇州市、寧波市等核心板塊土地同樣競爭激烈，競拍至地價(jià)上限。

值得注意的是，在市場升溫之下，北京地塊土拍規(guī)則升級，競拍規(guī)則有所收緊。新規(guī)則要求，禁拍企業(yè)范圍由“同一企業(yè)及其控股的各個(gè)公司”向上溯源到“同一集團(tuán)成員企業(yè)”，有利于促進(jìn)市場公平競爭。2023年以來，北京土拍情緒相對較高，特別是3月23日成交的昌平區(qū)朱辛莊地塊創(chuàng)出參拍企業(yè)數(shù)量新高，吸引42家房企參與搖號，其中有些參拍公司雖然不屬同一企業(yè)，向上追溯屬于同一集團(tuán)，一定程度上提高土地?fù)u號中簽率。

土拍市場的分化還表現(xiàn)在流拍上。據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心信息顯示，流拍率方面，4月一線城市繼續(xù)保持高效的出讓姿態(tài)，仍無流拍地塊；二線城市流拍率雖然4月份較上月上升1.22個(gè)百分點(diǎn)，但整體仍處于相對較低水平，低于去年同期6.61個(gè)百分點(diǎn)；三、四線城市流拍率仍居高位，環(huán)比下降0.92個(gè)百分點(diǎn)，較去年同期上升2.28個(gè)百分點(diǎn)。

一、二線城市土拍熱度或?qū)⒀永m(xù)

自去年5月起，土地溢價(jià)率高位回落，去年9月進(jìn)入低位水平。進(jìn)入2023年，土地市場熱意漸增，截至4月，全國主要地級市土地溢價(jià)率實(shí)現(xiàn)“四連升”。據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心信息顯示，4月全國主要地級市溢價(jià)率為7.95%，環(huán)比上升1.04個(gè)百分點(diǎn)，同比上升2.43個(gè)百分點(diǎn)。

對此，諸葛數(shù)據(jù)研究中心分析人士認(rèn)為，這是由于樓市交易端穩(wěn)步恢復(fù)，房企補(bǔ)倉情緒增加。此外，金融政策持續(xù)支持房企融資，資金流稍有改善，房企拿地機(jī)會隨之增加。預(yù)計(jì)接下來，品牌頭部房企的拿地活躍度仍將較高，民營房企穩(wěn)步回歸，地方城投類企業(yè)的身影將逐漸消退。

對于未來的土地市場，克而瑞分析，在優(yōu)質(zhì)地塊“僧多粥少”的情況下，土地市場競爭仍將加劇，以搖號或競品質(zhì)為主的土拍方式，會影響房企的投資策略，同時(shí)也給中小房企帶來機(jī)遇。

克而瑞指出，綜合而言，當(dāng)前土地市場熱度延續(xù)性顯著好于新房市場，雖然整體呈現(xiàn)點(diǎn)狀回暖、城市分化的格局，但土地的火熱一定程度上提振了市場信心，加快了投資以及銷售的傳導(dǎo)效應(yīng)；預(yù)計(jì)接下來一、二線土拍熱度仍會慣性延續(xù)，優(yōu)質(zhì)地塊依舊是房企補(bǔ)倉拿地的競爭點(diǎn)。

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