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近日，二手房參考價(jià)政策再次引起市場(chǎng)關(guān)注。據(jù)報(bào)道，實(shí)行兩年多的深圳二手房參考價(jià)政策將作出重大調(diào)整，二手房成交參考價(jià)將與住房貸款脫鉤。深圳作為全國(guó)首個(gè)率先執(zhí)行二手房參考價(jià)政策的城市，其政策調(diào)整被認(rèn)為具有風(fēng)向標(biāo)意義。不過(guò)，目前深圳主管部門(mén)尚未正式對(duì)外公布二手房參考價(jià)政策調(diào)整的消息。

深圳于2021年2月正式制定了二手房成交參考價(jià)政策。隨后，上海、成都、西安、寧波、東莞、廣州等15個(gè)城市也出臺(tái)了這一政策。所謂二手房參考價(jià)政策指的是各地政府基于測(cè)算和評(píng)估，會(huì)定期公布所在城市熱點(diǎn)二手樓盤(pán)的交易參考價(jià)。

各地建立二手房參考價(jià)政策的初衷是，要求銀行、中介機(jī)構(gòu)等相關(guān)機(jī)構(gòu)采取措施，以參考價(jià)作為貸款、評(píng)估價(jià)的依據(jù)，引導(dǎo)買(mǎi)賣(mài)雙方回歸理性，最終使二手房市場(chǎng)保持平穩(wěn)健康發(fā)展。

據(jù)了解，二手房參考價(jià)普遍比市場(chǎng)成交價(jià)低，而銀行在此后的二手房交易中只按照參考價(jià)貸款。這也就是說(shuō)，購(gòu)房者在實(shí)際成交的價(jià)格中，高于參考價(jià)的那一部分資金，需要購(gòu)房者自行籌集并與首付一起支付，購(gòu)房者的資金壓力隨之增加。因此，二手房參考價(jià)政策的實(shí)施有效抑制了二手房交易量，使得二手房市場(chǎng)降溫。數(shù)據(jù)顯示，二手房參考價(jià)政策實(shí)施后，2021年深圳二手商品住宅的成交量同2020年相比，下降幅度高達(dá)57.3%。

去年以來(lái)，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)快速降溫，二手房參考價(jià)政策也面臨調(diào)整的壓力。2022年5月，西安市發(fā)布《關(guān)于調(diào)整商品住房交易政策的有關(guān)問(wèn)題的通知》，宣布暫停發(fā)布參考價(jià)，并表示后續(xù)將根據(jù)市場(chǎng)情況優(yōu)化。而其余城市，雖然仍執(zhí)行二手房參考價(jià)政策，但在執(zhí)行層面均有不同程度的淡化，如在較為關(guān)鍵的放貸方面，銀行貸款已不受參考價(jià)的影響。目前，只剩下深圳等少數(shù)城市仍沿用比較嚴(yán)格的二手房參考價(jià)政策。

事實(shí)上，今年2月，深圳市住建局相關(guān)工作人員在回應(yīng)有關(guān)深圳二手房參考價(jià)執(zhí)行兩周年后，是否會(huì)有調(diào)整計(jì)劃時(shí)曾表示，“相關(guān)部門(mén)內(nèi)部已根據(jù)市場(chǎng)形勢(shì)對(duì)參考價(jià)做了一版方案，但調(diào)整時(shí)間還沒(méi)定下來(lái)，是否發(fā)布也不一定?！?/p>

目前，二手房參考價(jià)政策已成為深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制的組成部分，這讓深圳對(duì)政策調(diào)整很慎重。眼下，政策調(diào)整面臨兩難選擇：如果二手房參考價(jià)往上調(diào)整，就可能刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)，觸碰到“房住不炒”；如果往下調(diào)整，則可能導(dǎo)致市場(chǎng)形成房?jī)r(jià)輪番下跌的預(yù)期。

應(yīng)該看到，當(dāng)前的二手房市場(chǎng)與兩年前相比有了很大變化，炒房客已經(jīng)退場(chǎng)。二手房參考價(jià)政策通過(guò)行政干預(yù)市場(chǎng)的行為，讓購(gòu)房者在購(gòu)房時(shí)提高了首付成本，在一定程度上抑制了剛性和改善型住房需求。二手房參考價(jià)政策調(diào)整勢(shì)在必行。

市場(chǎng)預(yù)計(jì)，調(diào)整后的二手房參考價(jià)政策很可能仍保留二手房參考價(jià)作為“錨”的作用，以穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。但二手房參考價(jià)不再作為銀行貸款的依據(jù)，而是以二手房的實(shí)際成交價(jià)來(lái)發(fā)放貸款，這既可以讓市場(chǎng)自主定價(jià)，也可以吸引更多購(gòu)房者進(jìn)入市場(chǎng)，推動(dòng)市場(chǎng)復(fù)蘇。不過(guò)，目前很多二手房的掛牌價(jià)已經(jīng)逼近參考價(jià)，甚至低于參考價(jià)，二手房參考價(jià)政策調(diào)整后，能否推動(dòng)二手房市場(chǎng)大規(guī)?；嘏€有待觀察。

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