杭州剛需購(gòu)房者的門(mén)檻，越來(lái)越高了？

據(jù)克而瑞浙江區(qū)域數(shù)據(jù)，3月杭州新增供應(yīng)商品房8217套，其中90方以下小戶型只有844套，占總供應(yīng)量的10%。而180平方米以上大平層，新推出了1182套，占比14%，比小戶型還要多。

“現(xiàn)在開(kāi)發(fā)商都喜歡推大平層，其實(shí)大部分購(gòu)房者財(cái)力有限，更需要小戶型。相關(guān)部門(mén)能不能在土地出讓時(shí)，對(duì)戶型大小做出限制，比如配套小、中、大三種戶型之類(lèi)的?！背扔呀壬粲?。

(資料圖片僅供參考)

更讓剛需購(gòu)房者懊惱的是，本來(lái)就不多的小戶型供應(yīng)，目前主要集中在臨安區(qū)、富陽(yáng)區(qū)、錢(qián)塘區(qū)的大江東、蕭山區(qū)的衙前鎮(zhèn)。

也就是說(shuō)，除了一些遠(yuǎn)郊板塊，杭州核心區(qū)和近郊已經(jīng)鮮少見(jiàn)到90方以下的新房了。

杭州新房市場(chǎng)還有多少小戶型？

90方以內(nèi)的新房有多稀缺？

據(jù)我們統(tǒng)計(jì)，目前整個(gè)杭州擁有90方以下戶型的樓盤(pán)不到20個(gè)。

“現(xiàn)在主城區(qū)基本沒(méi)有剛需板塊了，戶型面積都是越做越大，總價(jià)越來(lái)越高?！苯壬f(shuō)，原本一直以低總價(jià)吸引剛需的臨平區(qū)，現(xiàn)在新房總價(jià)也要300萬(wàn)元以上。上月公示的臨平星橋天都城沁源公寓附近宅地，總戶數(shù)約608套，戶均面積120方，總價(jià)門(mén)檻超過(guò)300萬(wàn)元。

的確，今年的杭州樓市，在優(yōu)質(zhì)地段，大戶型的改善樓盤(pán)明顯增加，不少樓盤(pán)起步戶型就超過(guò)160方。89方三房?jī)蓮d兩衛(wèi)的戶型，已經(jīng)成了不少剛需眼中的“白月光”。

在上月杭州商品住宅搖號(hào)中簽率最低TOP10項(xiàng)目中，聞堰、閑林、喬司等板塊的剛需樓盤(pán)，均價(jià)2.3-3萬(wàn)元/方，中簽率20%上下，都較為熱門(mén)。但這些剛需盤(pán)也沒(méi)有90方以下戶型——面積最小的有97方，在喬司板塊的濱江蝶翠迎賓府；其他剛需盤(pán)里，110方、130方的戶型更為常見(jiàn)；改善樓盤(pán)的戶型則幾乎都是170方起，最大的400多方/套。

近日，有未來(lái)科技城宅地發(fā)布規(guī)劃公示，5幢高層一共192戶，起步戶型176方，配上3.6萬(wàn)元/方的均價(jià)，購(gòu)買(mǎi)門(mén)檻就要630萬(wàn)元。

在云城板塊內(nèi)，即將開(kāi)盤(pán)的楓秀云庭，最小戶型也規(guī)劃到121方。

臨平新城這樣傳統(tǒng)剛需板塊的全面大戶型化，更是讓購(gòu)房者叫苦不迭。今年2月21日，杭州出讓臨平新城兩宗宅地，一宗140方起步，一宗170方起步。而在良渚、星橋、金沙湖這樣的板塊，90方左右小戶型幾乎絕跡，起步戶型至少105方、110方。

艮北等4萬(wàn)多元/方的板塊，戶型門(mén)檻也在不斷提升。比如今年出讓的中天艮北項(xiàng)目，起步戶型預(yù)計(jì)139方。

申花、錢(qián)江新城二期等改善板塊，馥香園戶型175方起步，潮映彼岸軒規(guī)劃了208方、258方兩種大戶型，江瀾映象府最小戶型147方。

蕭山、余杭、錢(qián)塘區(qū)，以及主城區(qū)的丁橋、雙浦、三墩北等板塊，情況也都差不多。例如三墩北如瀾邸，主力戶型是170方。

為什么開(kāi)發(fā)商喜歡推大戶型？

如今杭州的新房大部分是限價(jià)房源，均價(jià)固定，總建筑面積固定，因此不管設(shè)計(jì)成大戶型，還是不同面積段的戶型混搭，賣(mài)房子的總收入是固定的。在這種情況下，面積小一點(diǎn)、總價(jià)低一點(diǎn)的樓盤(pán)，相對(duì)更搶手。

但開(kāi)發(fā)商為什么喜歡設(shè)計(jì)大戶型呢？為了節(jié)省成本。

從開(kāi)發(fā)商角度看：

1.小戶型需要建更多地下室、衛(wèi)生間和廚房；大戶型可減少建安成本和精裝修成本，少則千萬(wàn)，多則數(shù)億；

2.建大戶型工期更短，對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，效率就是金錢(qián)；

3.減少車(chē)位銷(xiāo)售壓力。

“現(xiàn)在開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)都在車(chē)位里，不少樓盤(pán)都在為賣(mài)車(chē)位發(fā)愁。如果是小戶型為主的樓盤(pán)，通常車(chē)位會(huì)剩下很多。相較之下，大戶型本身的購(gòu)入門(mén)檻就高，居住的人群對(duì)車(chē)位需求也更高，開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)就有保障?！币晃缓贾蓊^部房企的營(yíng)銷(xiāo)負(fù)責(zé)人坦言。

能否出政策增加小戶型？

“杭州曾經(jīng)出過(guò)70、90政策（即套型建筑面積90方以下的商品房住房，包括經(jīng)濟(jì)適用住房面積，所占總面積比重，必須達(dá)到開(kāi)發(fā)建設(shè)總面積的70%以上）。現(xiàn)在沒(méi)有了相應(yīng)政策，有關(guān)部門(mén)是否可以在土地出讓階段，就樓盤(pán)戶型做相應(yīng)規(guī)定? 不能由著開(kāi)發(fā)商都選擇大戶型，應(yīng)該小、中、大配套，比如每種戶型占出讓地塊總戶數(shù)不得低于25%之類(lèi)，做出限制。不然，想買(mǎi)小戶型的年輕人只能去買(mǎi)二手房?！苯壬J(rèn)為。

當(dāng)年70、90政策的出臺(tái)，是為了抑制房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)和房?jī)r(jià)上漲過(guò)快勢(shì)頭，于2006年6月1日開(kāi)始施行，2014年7月終止，初步緩解了住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理的矛盾。

“如今大戶型占領(lǐng)杭州新房市場(chǎng)，其實(shí)也是市場(chǎng)選擇的體現(xiàn)，因?yàn)榇髴粜碗m然多，總體賣(mài)得并不差，說(shuō)明符合市場(chǎng)需求?！币晃毁Y深研究杭州房產(chǎn)市場(chǎng)的專(zhuān)家表示，“現(xiàn)在不少家庭都有兩孩、三孩，大戶型未來(lái)還會(huì)更受歡迎。尤其是在搖號(hào)難度高的熱門(mén)板塊，大戶型更保值。”

以上個(gè)月克而瑞浙江區(qū)域數(shù)據(jù)為例，杭州新建商品住宅3月份共成交10583套。其中最熱銷(xiāo)的是90-120方戶型，成交了4785套，在市場(chǎng)上占據(jù)45%，近半壁江山。90方以下小戶型則成交了869套，僅占全部房源的8%。

杭州市住房保障和房產(chǎn)管理局相關(guān)人員表示，對(duì)于江先生提出的意見(jiàn)和建議，會(huì)予以綜合研究，作為日后政策調(diào)整和完善工作的參考。

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