在“房住不炒”、持續(xù)城鎮(zhèn)化以及房地產(chǎn)新發(fā)展模式的背景下，住房租賃市場(chǎng)的地位愈發(fā)凸顯。近期，在主題為“新發(fā)展模式下的住房租賃”的2023中國(guó)住房租賃發(fā)展論壇上，業(yè)內(nèi)多方對(duì)住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展前景、存在的問(wèn)題以及解決路徑進(jìn)行了探討。

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《》記者了解到，雖然住房租賃市場(chǎng)前景廣闊，但是當(dāng)下行業(yè)“內(nèi)卷”嚴(yán)重，民營(yíng)企業(yè)發(fā)展存在諸多困惑。對(duì)于這種情況，業(yè)內(nèi)多方表示，住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展應(yīng)該注重差異化產(chǎn)品策略，“提供各種層次的租賃產(chǎn)品”，同時(shí)也應(yīng)該注重發(fā)揮市場(chǎng)的主導(dǎo)作用，并防范相關(guān)運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

行業(yè)“內(nèi)卷”嚴(yán)重

房地產(chǎn)行業(yè)的高杠桿、高負(fù)債、高周轉(zhuǎn)的發(fā)展模式已經(jīng)難以為繼。上海交通大學(xué)住房與城鄉(xiāng)建設(shè)研究中心主任陳杰指出，截至2021年末，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)負(fù)債總額達(dá)到91萬(wàn)億元，是2002年的37倍，相當(dāng)于當(dāng)年GDP的80%。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，購(gòu)房者的看漲預(yù)期還在持續(xù)下滑，房地產(chǎn)行業(yè)舊的發(fā)展模式亟待調(diào)整。

對(duì)于房地產(chǎn)新的發(fā)展模式，中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)會(huì)長(zhǎng)柴強(qiáng)向《》記者指出，在房地產(chǎn)業(yè)新發(fā)展模式中，住房租賃將唱主角。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)，不再都是一賣(mài)了之，而是逐漸增加長(zhǎng)期持有、出租經(jīng)營(yíng)的比重。中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)研究院研究員劉琳認(rèn)為，過(guò)去房地產(chǎn)發(fā)展模式都是以銷(xiāo)售和購(gòu)買(mǎi)為主。新模式下，建設(shè)部門(mén)要求從增量和存量并重入手，消費(fèi)方式是租購(gòu)并舉，租購(gòu)并舉在新模式中具有非常重要的作用，它代表一種住房消費(fèi)方式轉(zhuǎn)變。

新發(fā)展模式之下，住房租賃市場(chǎng)前景廣闊。據(jù)弗若斯特沙利文預(yù)測(cè)，到2027年我國(guó)租賃公寓市場(chǎng)規(guī)模將達(dá)到2.6萬(wàn)億元，集中式長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)規(guī)模達(dá)到1366億元，復(fù)合年增長(zhǎng)率將達(dá)到21.7%。

“政府要推進(jìn)租賃住房建設(shè)，很重要的一個(gè)抓手就是要培育機(jī)構(gòu)持有的長(zhǎng)租房供給。”劉琳認(rèn)為企業(yè)在住房租賃市場(chǎng)大有可為。在此背景之下，多家住房租賃企業(yè)都在探討新模式下的企業(yè)發(fā)展方向和產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)。其中，魔方生活服務(wù)集團(tuán)CEO柳佳認(rèn)為，租賃住房企業(yè)發(fā)展應(yīng)當(dāng)注重科技創(chuàng)新，同時(shí)也應(yīng)當(dāng)注重增值服務(wù)，并細(xì)致到為客戶提供情緒價(jià)值。

不過(guò)，樂(lè)乎公寓創(chuàng)始人CEO羅意對(duì)《》記者表示，近期住房租賃市場(chǎng)行情相比年前好了不少，但是業(yè)務(wù)凈增長(zhǎng)很慢，有很多人進(jìn)來(lái)，也有很多人走，市場(chǎng)處于溫吞的狀態(tài)。整個(gè)行業(yè)同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)嚴(yán)重，很“卷”。彼時(shí)，樂(lè)乎公寓躲過(guò)了一些“雷”，但發(fā)現(xiàn)再往下走，競(jìng)爭(zhēng)乏力。

對(duì)于行業(yè)的“卷”，客逸家董事長(zhǎng)兼CEO劉翔認(rèn)為，短期內(nèi)，在產(chǎn)品問(wèn)題上過(guò)多地去“卷”是一種無(wú)謂地抵抗?，F(xiàn)在正處于資產(chǎn)時(shí)代，市場(chǎng)還是相對(duì)的賣(mài)方市場(chǎng)，運(yùn)營(yíng)商在資產(chǎn)時(shí)代并沒(méi)有尊嚴(yán)。在資產(chǎn)溢價(jià)增值邏輯里，運(yùn)營(yíng)方面下再大功夫也只是給自己營(yíng)造在努力的假象。此前部分企業(yè)掙了錢(qián)，并非是依靠運(yùn)營(yíng)掙的?，F(xiàn)在，運(yùn)營(yíng)商要去滿足各種“沒(méi)有尊嚴(yán)”的商業(yè)條件，最終掙不了多少錢(qián)，但是作為民營(yíng)企業(yè)獲取資金的成本又非常高。因此，期待給到國(guó)企的土地、資金政策也能給到民企?！胺歉淖　保ǚ亲≌?lèi)房屋改建為保障性租賃住房）政策的落實(shí)，民企融資成本能夠降低至3%，都將極大地提高民企進(jìn)入住房租賃市場(chǎng)的積極性。

記者注意到，在民營(yíng)企業(yè)“內(nèi)卷”的同時(shí)，部分央企、國(guó)企也進(jìn)入了住房租賃市場(chǎng)，并且顯露出截然不同的“氣質(zhì)”。湖北省住房保障建設(shè)管理有限公司副總經(jīng)理文家武指出，截至目前，湖北省住房保障建設(shè)管理有限公司在成立僅一年多的時(shí)間里，已經(jīng)通過(guò)收購(gòu)的方式持有在建保障性租賃住房約15000套，共計(jì)獲批住房保障項(xiàng)目21個(gè)，發(fā)展迅猛。同時(shí)，金融方面也確實(shí)有比較大的優(yōu)勢(shì)，目前已經(jīng)獲得71億元的信用融資，國(guó)開(kāi)行、農(nóng)商行、建行和工行、農(nóng)行、交行都可以為其提供貸款，貸款的種類(lèi)涉及資產(chǎn)購(gòu)置貸款、裝修貸、運(yùn)營(yíng)經(jīng)營(yíng)貸、股權(quán)貸款，平均融資成本為3%多一些，而且成本還有下降的趨勢(shì)，部分租賃住房也將考慮發(fā)行REITs。

市場(chǎng)發(fā)展如何推進(jìn)？

在行業(yè)“內(nèi)卷”，民企和國(guó)企展現(xiàn)不同“氣質(zhì)”的情況下，住房租賃市場(chǎng)應(yīng)該如何去發(fā)展？劉琳向《》記者指出，現(xiàn)在保租房的政策是講“誰(shuí)投資誰(shuí)租賃”，鼓勵(lì)資本進(jìn)入去建設(shè)持有房源，同時(shí)政策文件并沒(méi)有指出哪些企業(yè)可以持有，并未強(qiáng)調(diào)國(guó)企和民企的差異。

在住房租賃市場(chǎng)上，民企應(yīng)該如何找到自己的位置？對(duì)此，劉琳分析指出，保障性租賃住房產(chǎn)品原則就是小戶型、低租金，更多是滿足過(guò)渡性的住房需求，并不是可以一輩子居住的產(chǎn)品。而目前租賃市場(chǎng)也是以過(guò)渡性需求為主，除此以外其他需求很少。民營(yíng)企業(yè)如果要想進(jìn)到這個(gè)市場(chǎng)里，可能要做更細(xì)致的調(diào)研，更細(xì)致的產(chǎn)品設(shè)計(jì)，提供差異化的產(chǎn)品，關(guān)注更高端的、更長(zhǎng)期的租賃產(chǎn)品，跟國(guó)有企業(yè)的產(chǎn)品錯(cuò)開(kāi)。

對(duì)于差異化的產(chǎn)品策略，國(guó)家金融與發(fā)展實(shí)驗(yàn)室房地產(chǎn)金融研究中心主任蔡真表示十分贊同。蔡真表示，具體來(lái)看也需要考慮到民企、國(guó)企市場(chǎng)占比多少的問(wèn)題。長(zhǎng)租房的租賃對(duì)象為新市民，有2-3億人的市場(chǎng)，都由政府主要去做，政府的財(cái)政壓力將很大，應(yīng)該以市場(chǎng)為主。

而“市場(chǎng)主導(dǎo)”的觀點(diǎn)也得到多個(gè)專(zhuān)家的支持，其中，清華大學(xué)建筑學(xué)院城市規(guī)劃系副主任田莉指出，租賃住房發(fā)展不僅僅是住房的問(wèn)題，也跟城市空間結(jié)構(gòu)、城市通勤職住平衡密切相關(guān)。幸福通勤的距離是5公里以內(nèi)，但是目前租賃住房很多建在五環(huán)以外甚至六環(huán)以外，這種量的增加意義不大，并不是有效供應(yīng)。

“供地太偏遠(yuǎn)，成本回收難度很大，也讓大多民企介入市場(chǎng)的意愿較低。首開(kāi)、首創(chuàng)等國(guó)企也在做租賃住房，但是面臨做不下去的情況。所以，政府應(yīng)該放松條條框框，讓市場(chǎng)來(lái)做，讓民企與國(guó)企享受到同等的待遇，放松門(mén)檻讓企業(yè)能夠進(jìn)來(lái)，提供各種層次的租賃產(chǎn)品?！碧锢蜓a(bǔ)充道。

具體到“非改居”，田莉認(rèn)為，“非改居”涉及較多技術(shù)性問(wèn)題，改起來(lái)具有較大的難度。我們可以借鑒國(guó)外倫敦等地規(guī)劃管控放松的思路，允許減少規(guī)劃審批的程序，重監(jiān)管，讓市場(chǎng)來(lái)為自己成本收益的決策負(fù)責(zé)。

除了角色的分配問(wèn)題外，住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展還有多方面的問(wèn)題有待解決。浙江工業(yè)大學(xué)副校長(zhǎng)虞曉芬指出，目前住房租賃市場(chǎng)發(fā)展面臨三個(gè)方面的阻力，即住房租賃項(xiàng)目稅收貢獻(xiàn)少，地方政府積極性偏低，項(xiàng)目落地難；租售比偏低，項(xiàng)目投資回報(bào)率達(dá)不到合理的回報(bào)要求，重資產(chǎn)開(kāi)發(fā)持有意愿低，風(fēng)險(xiǎn)大；租購(gòu)不能同權(quán)，影響租住者獲得感。

同時(shí)，上海市房地產(chǎn)科學(xué)研究院院長(zhǎng)嚴(yán)榮指出，長(zhǎng)租房發(fā)展正處于快速發(fā)展爬坡的時(shí)期，要注意防范發(fā)展陷阱：防范行業(yè)過(guò)度資本化，租賃住房應(yīng)該服務(wù)于百姓，安居宜居，把長(zhǎng)租房資金的回報(bào)作為首要目的屬于本末倒置；防范客群加速士紳化，不能僅僅給高收入人群提供租住的空間，也應(yīng)該兼顧低收入群體；防范規(guī)模區(qū)域巨型化，長(zhǎng)租房單體的規(guī)模不斷地增長(zhǎng)，對(duì)社區(qū)的管理、項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)都會(huì)提出很大的挑戰(zhàn)。

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