據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，2023年3月份，70個(gè)大中城市中商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格上漲城市個(gè)數(shù)增加，各線城市商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比上漲，一線城市商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲、二三線城市同比降幅收窄。

(資料圖)

環(huán)比全線上漲

3月份，70個(gè)大中城市中，新建商品住宅和二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比上漲城市分別有64個(gè)和57個(gè)，比上月分別增加9個(gè)和17個(gè)。

3月份，一線城市新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比上漲0.3%，漲幅比上月擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)；二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比上漲0.5%，漲幅比上月回落0.2個(gè)百分點(diǎn)。二線城市新建商品住宅和二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比分別上漲0.6%和0.3%，漲幅比上月均擴(kuò)大0.2個(gè)百分點(diǎn)。三線城市新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比上漲0.3%，漲幅與上月相同；二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比由上月持平轉(zhuǎn)為上漲0.2%。

同比或上漲或降幅收窄

3月份，70個(gè)大中城市中，新建商品住宅和二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲城市分別有18個(gè)和8個(gè)，比上月分別增加4個(gè)和1個(gè)。

3月份，一線城市新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲1.7%，漲幅與上月相同；二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲1.1%，漲幅比上月擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)。二線城市新建商品住宅和二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格同比分別下降0.2%和2.4%，降幅比上月均收窄0.5個(gè)百分點(diǎn)。三線城市新建商品住宅和二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格同比分別下降2.7%和3.9%，降幅比上月分別收窄0.6和0.5個(gè)百分點(diǎn)。

昆明領(lǐng)漲新房

3月份，70成新房?jī)r(jià)格再次環(huán)比上漲，在1月份止跌后，連續(xù)2個(gè)轉(zhuǎn)正增長(zhǎng)，也是自2021年9月份以來(lái)連續(xù)16個(gè)月負(fù)增長(zhǎng)之后，連續(xù)2個(gè)月實(shí)現(xiàn)正增長(zhǎng)。其中，昆明以1.2%漲幅環(huán)比領(lǐng)漲，成都同比漲價(jià)8.5%領(lǐng)漲。

3月份，主要城市新房銷(xiāo)售量創(chuàng)下階段性新高，超出開(kāi)發(fā)商的預(yù)期。廣東省規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，很多開(kāi)發(fā)商推貨不足，或者一季度業(yè)績(jī)完成量超出預(yù)期，這是漲價(jià)的主要原因。從漲價(jià)的形式來(lái)看，大多數(shù)收回了之前的折扣，部分在售庫(kù)存少的開(kāi)發(fā)商提價(jià)。

具體來(lái)看，3月份全國(guó)70個(gè)城市新建商品住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比漲幅為0.4%，同比漲幅為-1.4%。當(dāng)前房?jī)r(jià)指數(shù)呈現(xiàn)“環(huán)比保持正增長(zhǎng)、同比跌幅持續(xù)收窄”的良好態(tài)勢(shì)。房?jī)r(jià)指數(shù)的表現(xiàn)，和市場(chǎng)交易活躍有較好的關(guān)系。今年3月份各地房屋銷(xiāo)售繼續(xù)保持強(qiáng)勁拉升，進(jìn)一步帶動(dòng)房?jī)r(jià)指數(shù)回暖。

從3月份一二三線城市的房?jī)r(jià)指數(shù)環(huán)比漲幅數(shù)據(jù)看，分別為0.3%、0.6%和0.4%。同比漲幅則為1.8%、-0.2%和-2.7%。三類(lèi)城市均呈現(xiàn)了環(huán)比拉升態(tài)勢(shì)。其中一線城市上漲持續(xù)了3個(gè)月，二線城市也為3個(gè)月，三線城市為2個(gè)月。這說(shuō)明當(dāng)前各類(lèi)城市出現(xiàn)了普漲的現(xiàn)象。

李宇嘉分析，一二三線城市均實(shí)現(xiàn)新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲驅(qū)動(dòng)春節(jié)后新房銷(xiāo)售回升的因素，包括因疫情而滯后的需求釋放，二手房交易回暖帶動(dòng)改善型需求活躍，返鄉(xiāng)置業(yè)再次啟動(dòng)等等。因此，一二三線城市新房?jī)r(jià)格都有所回升，一方面是需求帶動(dòng)，另一方面是中心城區(qū)在售庫(kù)存比較少，另外部分開(kāi)發(fā)商希望靠漲價(jià)預(yù)期來(lái)帶動(dòng)需求。

3月份房?jī)r(jià)回升的城市比較多。70個(gè)大中城市中，新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲城市有64個(gè)，比上月分別增加9個(gè)。從大部分城市新房?jī)r(jià)格環(huán)比下跌到大部分城市新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲，中間只經(jīng)歷了一個(gè)季度的時(shí)間，顯示此次樓市回暖比較急、比較快，這是過(guò)去很少見(jiàn)的。

通俗來(lái)說(shuō)，90%的城市的房?jī)r(jià)其實(shí)都不下跌了。具體城市方面看，武漢、昆明和徐州房?jī)r(jià)漲幅都大于等于1%。易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，這說(shuō)明3月份不光城市房?jī)r(jià)上漲，部分城市漲幅還挺大。房?jī)r(jià)指數(shù)呈現(xiàn)企穩(wěn)回暖態(tài)勢(shì)，充分說(shuō)明房地產(chǎn)總體走出去年低谷期。

值得注意的是，二線城市環(huán)比漲幅（0.6%）最大，一線城市和三線城市漲幅（0.3%）較小，主要原因在于，二線城市去年四季度和今年第一季度政策扶持的力度較大，特別是在限購(gòu)政策的退出、利率下降方面，幅度比一線城市要大。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，房?jī)r(jià)企穩(wěn)的動(dòng)力、特征和趨勢(shì)現(xiàn)在非常明確。雖然4月份部分城市市場(chǎng)交易有所下滑，但不影響房?jī)r(jià)走出低谷、進(jìn)而步入復(fù)蘇的通道。

房?jī)r(jià)企穩(wěn)，和去年四季度金融16條以來(lái)的政策推進(jìn)有關(guān)，同時(shí)也說(shuō)明市場(chǎng)信心持續(xù)恢復(fù)。一季度房?jī)r(jià)走勢(shì)好于預(yù)期，對(duì)于二季度房企和購(gòu)房者等都會(huì)產(chǎn)生積極的影響。

二手房持續(xù)回暖

此次二手房?jī)r(jià)格指數(shù)數(shù)據(jù)和一手房相似，保持了持續(xù)回暖的態(tài)勢(shì)。

二手房方面，遵義以0.9%的漲幅環(huán)比領(lǐng)漲，成都同比漲價(jià)9.4%領(lǐng)漲。

具體來(lái)看，3月份全國(guó)70個(gè)城市二手住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比漲幅為0.3%，同比漲幅為-2.9%。當(dāng)前二手房指數(shù)呈現(xiàn)了“環(huán)比漲幅擴(kuò)大、同比跌幅收窄”的良好態(tài)勢(shì)。這也說(shuō)明，二手房市場(chǎng)和一手房市場(chǎng)相似，保持了復(fù)蘇回暖的態(tài)勢(shì)。

3月份，70城二手住房?jī)r(jià)格指數(shù)環(huán)比繼續(xù)上漲，這是自2021年9月份連續(xù)下跌17個(gè)月之后，連續(xù)2個(gè)月反彈。其中，一線二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比上漲0.5%，漲幅在一二三四線城市中漲幅最大，但比上月回落0.2個(gè)百分點(diǎn)，顯示一線城市二手房掛牌量大，降價(jià)售房是主流，一方面是業(yè)主為了換房而降低掛牌價(jià)；另一方面，前期過(guò)快上漲、掛牌量大也制約了二手房漲價(jià)空間。

李宇嘉認(rèn)為，一線城市二手房?jī)r(jià)格漲幅比新房大，一方面在于，此輪市場(chǎng)回升主要為剛需主導(dǎo)，積壓的剛需在市場(chǎng)上挑選中低價(jià)位中小戶型的住房，這里房源主要在二手住房市場(chǎng)。另一方面，二手住房?jī)r(jià)格前期跌幅比較大，已經(jīng)到了很多購(gòu)房人的心理價(jià)位預(yù)期，需求釋放比新房大一點(diǎn)。二三線城市二手住房?jī)r(jià)格漲幅比新房小，主要原因在于這些城市主要還是新房為主導(dǎo)，除了學(xué)位房需求以外，二手房交易活躍。

從3月份房?jī)r(jià)指數(shù)環(huán)比漲幅和同比漲幅數(shù)據(jù)看，二手房環(huán)比上漲的城市數(shù)量明顯增加。其中2月份環(huán)比上漲城市數(shù)量為40個(gè)，而3月份則為57個(gè)。這說(shuō)明房東的預(yù)期在變化。實(shí)際上當(dāng)前重點(diǎn)城市二手房交易的拉升態(tài)勢(shì)超過(guò)了一手房，這是值得重點(diǎn)關(guān)注的，尤其是好學(xué)區(qū)和好房型的二手房交易更好。

從3月份一二三線城市的房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅數(shù)據(jù)看，分別為0.5%、0.3%和0.2%。同比漲幅則為1.1%、-2.4%和-3.9%?？傮w上三類(lèi)城市均出現(xiàn)了二手房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲態(tài)勢(shì)，說(shuō)明目前的上漲是“普漲”的特點(diǎn)。

對(duì)于后市，嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，二手房的房?jī)r(jià)指數(shù)基本上走出了低谷，趨勢(shì)和一手房相似。同時(shí)，需要注意到，今年一季度二手房最大的特點(diǎn)是掛牌量明顯增加，其中一部分和房東急于換房等有關(guān)。各地要積極落實(shí)好購(gòu)房政策，包括帶押過(guò)戶政策也要持續(xù)推進(jìn)，以促進(jìn)二手房交易更加順暢和活躍。

李宇嘉分析，此輪市場(chǎng)回升，價(jià)格明顯反彈，主要原因在于疫情之后，積壓的需求快速釋放，包含剛需、改善、換房，預(yù)期提振等需求，超出了市場(chǎng)主體的預(yù)期，中心區(qū)房源供應(yīng)不足，再加上各方積極紓困，樓市房貸利率迅速降低，除一線城市以外，限購(gòu)政策基本退出。這些因素疊加起來(lái)，導(dǎo)致房?jī)r(jià)出現(xiàn)明顯的反彈。

值得注意的是，這一輪房?jī)r(jià)上漲呈現(xiàn)出急漲的形態(tài)、普漲的形式，漲幅也比較大，一二三線城市環(huán)比漲幅在0.3%到0.6%。但其可持續(xù)性不足。

一是，二手住房掛牌量壓頂，新房供應(yīng)也在源源不斷地到來(lái)；

二是，居民支付能力不足，預(yù)期房?jī)r(jià)下跌的態(tài)勢(shì)很明顯，表現(xiàn)在房?jī)r(jià)上漲以后，居民購(gòu)房的預(yù)期明顯減弱。

三是，三月份以來(lái)，周度成交數(shù)據(jù)顯示，熱點(diǎn)城市新房和二手房交易都有所回落，制約房?jī)r(jià)上漲；

四是，滯后的需求釋放以后，后續(xù)需求的接受能力并不高。

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