2022年，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言是個(gè)考驗(yàn)大年。

中指院數(shù)據(jù)顯示，2022年，百?gòu)?qiáng)房企銷(xiāo)售總額約為7.6萬(wàn)億元，同比下降41.3%；權(quán)益銷(xiāo)售額約為5.36萬(wàn)億元，權(quán)益銷(xiāo)售面積約為3.37億平方米，同比分別下降42.9%和48.1%，市場(chǎng)份額約為39.3%，較2021年度下降了12.3個(gè)百分點(diǎn)。

(資料圖)

受到融資受限、債務(wù)出險(xiǎn)等諸多因素影響，市場(chǎng)觀望情緒漸濃，2022年的艱難在財(cái)報(bào)季利潤(rùn)上浮現(xiàn)了蹤跡。

根據(jù)數(shù)據(jù)，發(fā)布2022年業(yè)績(jī)預(yù)告或業(yè)績(jī)快報(bào)的65家A股上市房企中，有超8成房企因毛利低、銷(xiāo)售回款緩慢、計(jì)提資產(chǎn)減值等因素影響出現(xiàn)利潤(rùn)下滑情況，其中虧損房企達(dá)37家。利潤(rùn)變薄、競(jìng)爭(zhēng)加劇已成為房地產(chǎn)行業(yè)趨勢(shì)。

但活下來(lái)，就有希望。2023年，新周期下半場(chǎng)，在金融十六條、LPG利率下調(diào)等利好因素下，經(jīng)過(guò)1-2月樓市“小陽(yáng)春”，3月銷(xiāo)售曲線螺旋上升，在波折中前行。

一般而言，政策寬松疊加的基本面改善往往需要半年甚至更多的時(shí)間。在這樣一場(chǎng)持久戰(zhàn)中，中國(guó)房企如何苦修內(nèi)功穿越周期？值得深度反思。

業(yè)績(jī)的深度調(diào)整還在繼續(xù)

出乎意料的是，2022年度超六成A股上市房企盈利由盈轉(zhuǎn)虧，其中，華僑城A也出現(xiàn)了上市以來(lái)的首度虧損，全年歸母凈利潤(rùn)錄得虧損 109.5 億元。

華僑城管理層在年報(bào)中坦言：“華僑城正處于成立以來(lái)經(jīng)營(yíng)壓力最大，風(fēng)險(xiǎn)挑戰(zhàn)最多的時(shí)期”。

除了市場(chǎng)銷(xiāo)售額普遍下滑、消化前幾年高溢價(jià)地塊等因素，風(fēng)險(xiǎn)之下地產(chǎn)商增加減值計(jì)提撥備，也是房企利潤(rùn)下滑的重要因素。

2022年，華僑城A實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入766億元，同比下降25%；其中，旅游綜合業(yè)務(wù)收入272億元，毛利率下降8個(gè)百分點(diǎn)至25%；房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入494億元，毛利率22%，同比持平。

根據(jù)謹(jǐn)慎性原則，華僑城A預(yù)計(jì)房地產(chǎn)市場(chǎng)短期調(diào)整壓力仍然較大的情況下，預(yù)計(jì)未來(lái)現(xiàn)金流量的限制低于賬面價(jià)值的存貨，計(jì)提了存貨跌價(jià)準(zhǔn)備115億元。長(zhǎng)期股權(quán)投資，固定資產(chǎn)及其他資產(chǎn)減值準(zhǔn)備12億元，二者合計(jì)資產(chǎn)減值損失127億元。

這對(duì)華僑城A2022年的盈利帶來(lái)了較大影響。

當(dāng)然，計(jì)提撥備是個(gè)雙刃劍，可以預(yù)示著資產(chǎn)減值，也為未來(lái)資產(chǎn)增值、利潤(rùn)抬升留足了空間。

華僑城A提到，其在文化旅游、房地產(chǎn)兩大主營(yíng)業(yè)務(wù)受經(jīng)濟(jì)承壓及行業(yè)周期性調(diào)整等因素影響，處于低位運(yùn)行狀態(tài)，但持續(xù)健康發(fā)展的基本面良好。

多元協(xié)同優(yōu)于單一布局

新形勢(shì)下，穩(wěn)健發(fā)展的房企，無(wú)不在產(chǎn)品開(kāi)發(fā)、營(yíng)銷(xiāo)和運(yùn)營(yíng)專(zhuān)業(yè)化運(yùn)作水平等精細(xì)化管理方面突圍，多元協(xié)同，均衡發(fā)展。

以“優(yōu)中選優(yōu)”理念，聚焦核心城市熱點(diǎn)板塊，按照“以收定投”的原則推進(jìn)新項(xiàng)目投資，是房地產(chǎn)企業(yè)未來(lái)必修內(nèi)功。

華僑城A年報(bào)顯示，2022年公司累計(jì)實(shí)現(xiàn)簽約銷(xiāo)售面積267萬(wàn)平方米、簽約銷(xiāo)售金額553億元。抓住政策窗口期，主動(dòng)尋求市場(chǎng)機(jī)會(huì)，采取靈活價(jià)格策略促進(jìn)去化。旗下深圳龍勝四海華亭、東莞高埗天鵝堡、蘇州胥江路、無(wú)錫運(yùn)河灣、合肥空港國(guó)際小鎮(zhèn)、濟(jì)寧太白湖等項(xiàng)目銷(xiāo)售位列片區(qū)前列；深圳新璽、西安灃東創(chuàng)想中心銷(xiāo)售位列城市或片區(qū)商辦去化排行榜前列。

根據(jù)第三方機(jī)構(gòu)監(jiān)測(cè)，在2022年百?gòu)?qiáng)房企全口徑銷(xiāo)售金額排名中，華僑城從2021年的50名上升至35名，逆勢(shì)增長(zhǎng)。

除了開(kāi)發(fā)賽道的增長(zhǎng)，多元協(xié)同賽道才是房企在競(jìng)爭(zhēng)中突圍的“第二曲線”，尤其是在該賽道已打磨多年的老選手。

2022年，很多房企的商業(yè)賽道都受到影響，但華潤(rùn)置地投資型物業(yè)收入（包括酒店經(jīng)營(yíng)）營(yíng)業(yè)額為170.2億元，同比下降僅2.4%。剔除租金減免影響，全年持有物業(yè)租金收入192.6億元，按年增長(zhǎng)10.5%；毛利率為65.6%，保持穩(wěn)健態(tài)勢(shì)。

同樣交出不錯(cuò)成績(jī)的，還有以“開(kāi)發(fā)+運(yùn)營(yíng)+服務(wù)”作為業(yè)務(wù)格局的龍湖。2022年全年，龍湖實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)收入236億元，同比增長(zhǎng)25%。其中，由商業(yè)投資和長(zhǎng)租公寓組成的運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)，租金貢獻(xiàn)穩(wěn)定提升，同比增長(zhǎng)14.1%，為118.8億元；由物業(yè)管理和智慧營(yíng)造組成的服務(wù)業(yè)務(wù)收入同比增長(zhǎng)38.6%，至116.7億元。

而作為業(yè)內(nèi)少數(shù)活下來(lái)的“文旅、地產(chǎn)”開(kāi)發(fā)商，華僑城A依舊堅(jiān)持緊緊把握旅游行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)，著眼長(zhǎng)遠(yuǎn)，推陳出新。2022年，華僑城穩(wěn)步推出全國(guó)首個(gè)以“平行時(shí)空，宇宙探索”為主題的大型主題公園襄陽(yáng)奇幻谷、集“都市娛樂(lè)、休閑度假、文化體驗(yàn)”業(yè)態(tài)為一體的衡陽(yáng)瑪雅海灘水公園、城市新地標(biāo)西安OCT1314摩天輪等項(xiàng)目，為今年的文旅復(fù)蘇蓄力。與此同時(shí)，華僑城也在持續(xù)提升文旅產(chǎn)品的供給品質(zhì)。如深圳威尼斯睿途酒店引入洲際酒店集團(tuán)“英迪格”品牌，改造后煥新面客；深圳歡樂(lè)谷推進(jìn)迷你世界·冒險(xiǎn)山項(xiàng)目新區(qū)域、北京歡樂(lè)谷七期將全面改造升級(jí)，總投資超過(guò)6億元。

2023年1-2月，華僑城旗下文旅企業(yè)累計(jì)接待人數(shù)1600萬(wàn)人次，較去年同比增長(zhǎng)約60%。

提質(zhì)增效是房企必練內(nèi)功

在組織架構(gòu)、生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)上主動(dòng)求變，通過(guò)架構(gòu)調(diào)整、換倉(cāng)升級(jí)、以收定投、精益管理，也是中國(guó)房企擁抱新周期的必要因素。

去年以來(lái)，華潤(rùn)、萬(wàn)科、龍湖等頭部房企不謀而合地開(kāi)啟組織架構(gòu)調(diào)整，華僑城A也主動(dòng)向地產(chǎn)版塊“下手”，啟動(dòng)專(zhuān)業(yè)化整合工作，地產(chǎn)版塊全面完成城市公司組建，71個(gè)項(xiàng)目公司整合為22家城市公司，管理口徑三級(jí)企業(yè)數(shù)量減少69%，管理層級(jí)由4級(jí)減少為3級(jí)，人均在建面積和管理效率大幅提高。意在通過(guò)“開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng)分離”，為各業(yè)務(wù)條線專(zhuān)業(yè)化運(yùn)作、市場(chǎng)化發(fā)展奠定基礎(chǔ)。

根據(jù)華僑城A發(fā)布的數(shù)據(jù)，在嚴(yán)格確保項(xiàng)目質(zhì)量的前提下，公司部分項(xiàng)目開(kāi)發(fā)效率達(dá)到區(qū)域領(lǐng)先水平，各事業(yè)部快周轉(zhuǎn)項(xiàng)目高層產(chǎn)品多數(shù)實(shí)現(xiàn)開(kāi)工至精裝交付總工期在24個(gè)月內(nèi)，提質(zhì)增效的改變也取得收效。

如東莞松山湖項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)拿地70天內(nèi)獲取施工許可證；佛山順德歡樂(lè)海岸PLUS二期項(xiàng)目摘牌半個(gè)月即奠基，地塊內(nèi)的華僑城天鵝堡二期住宅在摘地當(dāng)天動(dòng)工；深圳龍崗安居型商品房項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)當(dāng)天拿地、當(dāng)天進(jìn)場(chǎng)開(kāi)展施工準(zhǔn)備。

華僑城A管理層表示，“抓銷(xiāo)售、促回款、強(qiáng)周轉(zhuǎn)”是年度工作的重中之重。公司將保持對(duì)市場(chǎng)的高度關(guān)注，合理鋪排開(kāi)發(fā)節(jié)奏，采取靈活價(jià)格策略，積極把握每個(gè)城市每個(gè)市場(chǎng)窗口機(jī)會(huì)，爭(zhēng)分奪秒搶抓銷(xiāo)售，將力爭(zhēng)2023年簽約銷(xiāo)售較2022年實(shí)現(xiàn)同比增長(zhǎng)。

隨著房地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整，越來(lái)越多企業(yè)謀定而后動(dòng)。穿越周期并不是一件容易的事情，擁抱穩(wěn)健、多元與可持續(xù)發(fā)展的企業(yè)將有望在長(zhǎng)跑之中成為有利選手。

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