商報(bào)記者周堅(jiān)洪 文/攝

提起運(yùn)河新城，這個板塊在過去三年，經(jīng)歷了過山車般的大熱大冷。

2020年開始，隨著香港置地·上河公元、融信天陽·云瀾天第府、萬科·河語光年府3個項(xiàng)目的相繼入市，拉開了運(yùn)河新城新一輪的供應(yīng)大幕。

(資料圖)

憑借著板塊核心區(qū)的地段，大牌房企的品牌效應(yīng)，良好的配套預(yù)期，以及“3字頭”精裝限價(jià)，“三兄弟”掀起了一波搖號熱潮，運(yùn)河新城一舉躋身紅盤板塊之列。

只不過，吹向運(yùn)河新城的風(fēng)，來得快去得也快。

在“三兄弟”收官后，運(yùn)河新城的新房供應(yīng)逐漸往北傾斜，除了中海·河映云集單個項(xiàng)目外，其余新盤基本都遠(yuǎn)離核心區(qū)，又遭遇了樓市行情轉(zhuǎn)冷。而且，原本預(yù)期地鐵4期將在運(yùn)河新城新建2條線路，最終只落地了1條新建15號線，板塊西南面依然面臨“0地鐵”的尷尬。

多重因素疊加，導(dǎo)致運(yùn)河新城的新房熱度直線下降，甚至進(jìn)入“流搖”板塊名單。

運(yùn)河新城，急需新的領(lǐng)頭羊，來振奮整個板塊。

本土一哥濱江操盤 52萬方超級大盤亮相運(yùn)河新城

最近，這個重磅項(xiàng)目終于登場。不論是從位置、體量，還是房企、業(yè)態(tài)等各方面來看，它都稱得上運(yùn)河新城的新“一哥”。

這個項(xiàng)目，就是濱運(yùn)錦上灣，由濱江集團(tuán)（002244）聯(lián)手杭州商旅運(yùn)河集團(tuán)共同打造的52萬方超級大盤。

濱運(yùn)錦上灣，位于石祥路與麗水北路交界處的東北角，東至上塘高架，南至留石快速路，北至莫婆橋河，西至麗水北路。

這個項(xiàng)目地塊，最早由運(yùn)河集團(tuán)在2021年12月底價(jià)拿下，樓面價(jià)14976元/平方米，精裝限價(jià)40000元/平方米。后來，本土一哥濱江集團(tuán)入伙，并負(fù)責(zé)項(xiàng)目操盤。

從地圖上看，濱運(yùn)錦上灣位于運(yùn)河新城的最南面，距離京杭大運(yùn)河只有200余米，三面都有河流環(huán)繞，就仿佛是鑲嵌在運(yùn)河里一座島嶼，這是它的最大優(yōu)勢。

而且，項(xiàng)目本身就是運(yùn)河灣國際旅游休閑綜合體的組成部分，規(guī)劃打造集商業(yè)、商務(wù)、居住、旅游于一體的城市地標(biāo)級建筑。

3月中旬，濱運(yùn)錦上灣的城市展廳正式開放，就在項(xiàng)目一路之隔的大運(yùn)河音樂公園內(nèi)。本周二，商報(bào)記者前往實(shí)地探訪。

沿著麗水路往北，穿過石祥路，獨(dú)具一格鋼琴階梯造型的大運(yùn)河音樂公園就出現(xiàn)在眼前，它的東面，隔著麗水北路就是已經(jīng)開工建設(shè)的濱運(yùn)錦上灣。

北面緊鄰的，則是大運(yùn)河畔的運(yùn)河灣商業(yè)水街，由杭州商旅運(yùn)河集團(tuán)負(fù)責(zé)運(yùn)營開發(fā)，目前已經(jīng)規(guī)劃公示，總體量約6.65萬平方米，將打造中式風(fēng)格的商業(yè)街區(qū)，未來將成為整個運(yùn)河新城的商業(yè)中心。

走進(jìn)濱運(yùn)錦上灣的城市展廳，雖然是工作日，仍然陸續(xù)有多組購房者前來看房。不過，目前展廳里只做了大致的沙盤，樣板房還需要再等等。

住宅總數(shù)超千套

優(yōu)勢和劣勢同樣明顯

據(jù)置業(yè)顧問介紹，濱運(yùn)錦上灣業(yè)態(tài)比較豐富，主要由5個子地塊組成，除了住宅和商業(yè)外，還配有幼兒園、龍門吊遺址公園、水運(yùn)集散中心、水上巴士?？空镜扰涮?。

住宅方面，打造了3類產(chǎn)品共28幢，總計(jì)1200余套房源，包括高層、小高層、洋房，具體戶型尚未公布。

高層位于整個項(xiàng)目的最東面，也最靠近上塘高架，共有7幢，兩梯四戶設(shè)計(jì)，主力戶型108方、118方、138方、148方、168方，總共600多套房源?！皷|邊套會做3層玻璃，盡可能地減少高架噪音，西邊套視野不錯，可以享受河景?！敝脴I(yè)顧問說道。

小高層位于項(xiàng)目的中間位置，在龍門吊遺址公園的西面，總共有8幢9-11層的小高層。洋房位于北面，位置最佳，北面和東面都是莫婆橋河，由13幢6-7層洋房組成。小高層和洋房主力面積125—236平方米，都是一梯兩戶設(shè)計(jì)。

濱運(yùn)錦上灣整盤精裝限價(jià)40000元/平方米，據(jù)置業(yè)顧問透露，高層價(jià)格在37000元/平方米左右，洋房和小高層要稍貴一點(diǎn)，起步總價(jià)大概要600萬元。

從現(xiàn)場來看，目前濱運(yùn)錦上灣的洋房和高層各有2幢已經(jīng)露出地面，造到三四層的高度。置業(yè)顧問介紹，項(xiàng)目最快預(yù)計(jì)將在5月份首開，推出高層和洋房。

對于很多將改善目光瞄準(zhǔn)主城的家庭來說，濱運(yùn)錦上灣是個讓他們“又愛又恨”的糾結(jié)項(xiàng)目。一方面，不論是運(yùn)河畔的地段，還是濱江集團(tuán)的品質(zhì)口碑，以及城市地標(biāo)的定位，都決定了它是一個優(yōu)質(zhì)的改善項(xiàng)目。

另一方面，它的東面、南面、北面都有高架環(huán)繞，噪音干擾難以避免，這也是它最被詬病的一點(diǎn)。而且距離東西兩面的地鐵站都有一段距離，公共交通難言便利。

好在，除了東面距離上塘高架稍近一點(diǎn)外，南面到留石高架有近200米距離，且規(guī)劃了辦公寫字樓，可以阻擋一定的噪音。

“要買的話，肯定是買洋房，不過600萬以上的總價(jià)，其他板塊也有的選擇，還是要再考慮考慮?！闭箯d現(xiàn)場，一位前來參觀的購房者這樣說道。

后續(xù)供應(yīng)集中在北面

下半年還有絕版地塊入市

對于運(yùn)河新城來說，濱運(yùn)錦上灣的入市，將重新喚起購房者對于這個區(qū)域的關(guān)注。然而，要想借此帶動整個板塊的熱度回升，難度不小。

目前，運(yùn)河新城在售總共3個項(xiàng)目，全都位于平煉路以北，屬于板塊的北面。這3個項(xiàng)目，分別是運(yùn)曉花望府、運(yùn)曉花映里、和頌春風(fēng)里，精裝限價(jià)29500-30000元/平方米。

其中，運(yùn)曉花望府總共444套房源，早在去年6月就入市，一共經(jīng)歷了3次開盤，最低中簽率49.09%，最后一次加推遭遇流搖。目前，整個項(xiàng)目只剩少量100平方米房源。

和頌春風(fēng)里跟運(yùn)曉花望府限價(jià)相同，都是29500元/平方米，它經(jīng)歷了4次開盤，除了去年10月首開中簽率為91.43%外，其余3次加推都是流搖，目前還剩2棟高層待售。

相比前兩者，運(yùn)曉花映里位置稍好一些，更靠近地鐵4號線平安橋站，限價(jià)也更高一點(diǎn)，達(dá)到了30000元/平方米。該項(xiàng)目在去年年底首開，遭遇流搖，今年2月底加推再次流搖。不過這兩天剛剛結(jié)束的第三次開盤報(bào)名，88套房源吸引了99戶報(bào)名，中簽率88.88%。

除了這3個項(xiàng)目和濱運(yùn)錦上灣外，運(yùn)河新城暫時(shí)沒有其他待售新盤。今年倒是還有宅地供應(yīng)，不過仍然集中在北面康橋區(qū)域。

在今年2月的拱墅區(qū)土地推介會上，運(yùn)河新城一共推介了5宗宅地，其中4宗位于龍騰街與麗水北路交界兩側(cè)，有2宗已經(jīng)完成掛牌，將在4月25日出讓，精裝限價(jià)29500元/平方米。

另外1宗宅地則位于運(yùn)河新城核心區(qū)，就在京杭大運(yùn)河西岸，與濱運(yùn)錦上灣隔河對望，可以享受一線運(yùn)河景觀。地塊出讓面積35.25畝，可建面積4.94萬平方米，容積率只有2.1。預(yù)計(jì)將在下半年出讓，屆時(shí)勢必將成為開發(fā)商爭奪的重點(diǎn)。

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