3月以來，多地調(diào)整購房政策，進一步下調(diào)首套房貸利率、放松限購。其中，省會城市沈陽于3月28日宣布，下調(diào)首套房貸利率至3.8%，支持公寓類非住宅去庫存，優(yōu)化限購區(qū)域，引發(fā)市場關注。

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對此，業(yè)內(nèi)人士表示，此次沈陽適度放松限購，有利于進一步帶動購房者入市，緩和短期市場下行壓力。

優(yōu)化限購區(qū)域，首套房貸利率下調(diào)至3.8%

3月28日，據(jù)沈陽市房產(chǎn)局消息，沈陽市房產(chǎn)局、沈陽市自然資源局發(fā)布《關于促進我市房地產(chǎn)市場良性循環(huán)和健康發(fā)展的通知》(簡稱“《通知》”)，涉及科學安排土地供應、調(diào)整首套房貸利率、支持公寓類非住宅去庫存等五條措施。

《通知》明確，實施首套個人住房貸款利率動態(tài)調(diào)整機制。按照人民銀行、銀保監(jiān)會《關于建立新發(fā)放首套住房個人住房貸款利率政策動態(tài)調(diào)整長效機制的通知》要求，二季度起新發(fā)放首套住房個人住房貸款利率下限由一季度的LPR-40BP調(diào)整為LPR-50BP，即由3.9%降至3.8%。此項規(guī)定自4月1日起至6月30日有效。

在限購方面，《通知》指出，優(yōu)化限購區(qū)域。繼續(xù)對和平、沈河、鐵西、皇姑、大東、于洪等六區(qū)(不含二環(huán)外)實施限購政策。

易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進表示，從此次新政來看，沈陽繼續(xù)對上述六區(qū)實施限購政策，這意味著沈陽的二環(huán)外或郊區(qū)市場不再限購。沈陽對限購政策進行了放松，進一步說明當?shù)卣畬τ谫彿啃枨蟮闹С帧Ｍㄟ^放松限購，有助于進一步促進購房需求的釋放。

“在優(yōu)化限購的同時，沈陽還采取下調(diào)首套房貸利率等舉措，促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，具有積極的信號意義，也說明二季度部分城市將會繼續(xù)在寬松方面加碼。”嚴躍進補充說。

庫存量較大、市場活躍度不足，限購政策仍有放松空間

回顧2022年，受到疫情反復、房地產(chǎn)行業(yè)下行等多種因素的影響，沈陽樓市遇冷。

據(jù)中指研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2022年，沈陽商品住宅成交面積為747.6萬平方米，同比下降超四成。從房價來看，根據(jù)中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價格指數(shù)，2022年，沈陽新建住宅價格累計下跌1.13%，年內(nèi)有9個月價格環(huán)比下跌；二手住宅價格累計下跌6.14%，單月價格環(huán)比連續(xù)16個月下跌，市場預期整體偏弱。

中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜表示，2022年，沈陽兩次放松限購。其中，2022年4月份，沈陽對非當?shù)貞艏用褓彿糠潘上拶?，在限購區(qū)域購房不再需要提供個人所得稅或社保證明；同年5月份，對多孩家庭放寬購房政策，可在限購區(qū)域購買第三套商品房。除此之外，2022年，沈陽還從放松限貸政策、調(diào)整公積金政策、發(fā)放購房補貼、開展房交會等多方面促進住房需求釋放。但是，在疫情反復、購房者對期房爛尾的擔憂等多種因素影響下，沈陽樓市的銷售規(guī)模保持在低位，需求端低迷態(tài)勢尚未根本扭轉(zhuǎn)。

今年以來，沈陽商品住宅成交面積逐漸增長，但新房、二手房價格均延續(xù)下跌態(tài)勢。

據(jù)中指研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2023年1-2月，沈陽商品住宅成交面積為87.7萬平方米，同比下降近四成，市場整體仍在低位運行。其中，1月份，受到春節(jié)假期等因素的影響，市場供需兩端持續(xù)走弱，沈陽商品住宅成交面積環(huán)比繼續(xù)下行。春節(jié)后，房企推盤力度加大，供應量增加明顯，疊加2月沈陽下調(diào)首套房貸利率至3.9%，前期積壓的住房需求入市，帶動市場活躍度有所回升；2月份，沈陽商品住宅成交面積環(huán)比、同比均出現(xiàn)增長，環(huán)比增長超30%，但成交規(guī)模仍處于低位。

在價格方面，根據(jù)中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價格指數(shù)，2023年1-2月，沈陽新建住宅價格累計下跌0.14%，二手房價格累計下跌0.82%。其中，2月份，沈陽新房、二手房價格環(huán)比分別下跌0.05%、0.41%。

而從庫存來看，沈陽商品住宅的庫存量依然較高。據(jù)沈陽中原研究部統(tǒng)計，截至3月26日，沈陽商品住宅庫存量為1322萬平方米，去化周期約為26個月。

陳文靜認為，今年3月以來，在前期積壓需求進一步釋放帶動下，沈陽新房周度成交規(guī)模整體保持回升態(tài)勢，但在價格下跌預期、庫存量較大、居民收入預期未見明顯修復等因素的影響下，市場活躍度持續(xù)性漸顯不足，市場調(diào)整壓力仍較大。此次沈陽再次下調(diào)首套房貸利率至3.8%，限購范圍也有所收窄。政策放松有利于進一步帶動購房者入市，緩和短期市場下行壓力。不過，從整體來看，購房者入市信心的修復仍需要時間，未來沈陽限購政策仍有進一步放松空間，需求端政策有望繼續(xù)改善，促進沈陽房地產(chǎn)市場逐漸企穩(wěn)恢復。

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