3月28日，萬(wàn)科物業(yè)“萬(wàn)物云”低開(kāi)8%，隨后一度探低逾10%，因公司此前一晚披露的2022年財(cái)報(bào)不及市場(chǎng)預(yù)期。

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剛上市半年的萬(wàn)物云，2022年全年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入301億元，同比增長(zhǎng)27%，但由于成本費(fèi)用高企，毛利率大幅下降，公司歸母凈利潤(rùn)錄得15.1億元，反而下滑了9.42%。另外，作為頭部物管的萬(wàn)科云，分紅只有2.84億元，分紅比例竟不到凈利潤(rùn)的20%，而2021年萬(wàn)科云在上市前大手筆分紅了35.37億元，派息比例超當(dāng)年凈利潤(rùn)200%以上。

與財(cái)報(bào)同時(shí)，萬(wàn)物云董事長(zhǎng)兼總經(jīng)理朱保全還發(fā)出一封題為《時(shí)空在此交互》的致股東書(shū)，稱(chēng)“時(shí)代的企業(yè)，必然得經(jīng)受住時(shí)代的洗禮”。管理層也拋出四大反思，對(duì)物業(yè)企業(yè)的開(kāi)發(fā)商依賴(lài)、收并購(gòu)、增值服務(wù)、行業(yè)的脆弱與韌性進(jìn)行反思，朱保全在3月28日的業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上也重申了上述反思。

至記者發(fā)稿，萬(wàn)物云跌幅收窄至下跌約3.6%，市值約425億港元。

住宅物業(yè)服務(wù)毛利率低至9.9%

根據(jù)財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)，萬(wàn)物云2022年總收入為301.06億元，較2021年同期的237.05億元增加27%，較此前兩年超30%的增速有所放緩。

幾大塊業(yè)務(wù)來(lái)看，社區(qū)空間居住消費(fèi)服務(wù)收入為166億元，較2021年同期的131.6億元增加26%，主要由于在管物業(yè)及服務(wù)的客戶(hù)數(shù)量增加。商業(yè)和城市空間綜合服務(wù)收入為111.44億元，較2021年同期的86.93億元增加28.2%。AIoT及BPaaS解決方案服務(wù)收入為23.78億元，較2021年同期的18.5億元增加28.5%。

不過(guò)收入有一定增速情況下，公司凈利潤(rùn)卻拉胯，出現(xiàn)有財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)以來(lái)的首次負(fù)增長(zhǎng)。2022年萬(wàn)物云歸母凈利潤(rùn)15.1億元，較2021年度的16.68億元下滑9.42%，而此前兩年的增速分別為43.55%和13.91%。

增收不增利的原因在于毛利率大幅下滑，2022年度，萬(wàn)物云毛利率為14.1%，較2021年同期17%下降2.9個(gè)百分點(diǎn)。物業(yè)服務(wù)各個(gè)細(xì)分項(xiàng)目來(lái)看，毛利率幾乎是全線下滑的情況，貢獻(xiàn)收入最大的住宅物業(yè)服務(wù)毛利率已經(jīng)跌破10%，低至9.9%；貢獻(xiàn)第二的商業(yè)物業(yè)和設(shè)備管理毛利率也從13.7%降到了12.2%。

報(bào)告期內(nèi)，萬(wàn)物云成本和多項(xiàng)費(fèi)用高企。公司2022年度總成本為258.75億元，較2021年同期的196.84億元增加31.4%。銷(xiāo)售費(fèi)用從2.57億元增加至2022年的4.5億元，大增75.1%，“主要由于在市場(chǎng)環(huán)境不佳的背景下為保持收入增長(zhǎng)及進(jìn)入新城市（300778）、新行業(yè)、新賽道導(dǎo)致的營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用增加”。另外，行政費(fèi)用從17.92億元增加到21.53億元，增長(zhǎng)20.2%。

此情況下，公司出現(xiàn)了一定的人員優(yōu)化。截至2022年12月31日止，萬(wàn)物云有97930名員工，而公司截至2021年12月31日的員工數(shù)為106945人，也就是說(shuō)2022年度人員減少約9000人。2022年報(bào)告期內(nèi)，公司總員工成本約109億元，人均用工成本約11.13萬(wàn)元。

公司的分紅派息也出現(xiàn)斷崖，2022年年度末擬每股普通股派發(fā)0.241元（含稅），共計(jì)2.84億元，股利支付率僅18.8%。而2021年萬(wàn)物云趕在上市前，派發(fā)了一波高達(dá)35.37億元的分紅，與當(dāng)年歸母凈利潤(rùn)16.68億元相比，股利支付率高達(dá)212%。

管理層拋四大行業(yè)反思

與年報(bào)一道，萬(wàn)物云董事長(zhǎng)、執(zhí)行董事兼總經(jīng)理朱保全還發(fā)了一份洋洋灑灑的致股東書(shū)，題為——時(shí)空在此交互。

朱保全稱(chēng)，2022是一個(gè)形勢(shì)注定嚴(yán)峻的年份。經(jīng)過(guò)數(shù)年調(diào)控，開(kāi)發(fā)商持續(xù)債務(wù)暴雷、新房銷(xiāo)售大幅度下跌。預(yù)期中從增量市場(chǎng)到存量市場(chǎng)的平滑轉(zhuǎn)換曲線，變得異常陡峭。放眼歷史，這種震蕩強(qiáng)度也殊為罕見(jiàn)。

而開(kāi)發(fā)商，這個(gè)物業(yè)公司傳統(tǒng)的好客戶(hù)，一下子變得捉襟見(jiàn)肘，體現(xiàn)到財(cái)務(wù)報(bào)表上則是新開(kāi)盤(pán)萎縮帶來(lái)的前介業(yè)務(wù)與案場(chǎng)業(yè)務(wù)大幅下滑（下半年尤甚）、新交付的開(kāi)發(fā)商未售空置房帶來(lái)的物業(yè)費(fèi)欠費(fèi)增加以及其他關(guān)聯(lián)應(yīng)收賬款增加，代銷(xiāo)開(kāi)發(fā)商車(chē)位資產(chǎn)這門(mén)看似不錯(cuò)的生意一下子也冷靜了起來(lái)，而以上這些業(yè)務(wù)在物業(yè)公司的財(cái)務(wù)報(bào)表上都曾經(jīng)體現(xiàn)過(guò)不菲的毛利。

“時(shí)代的企業(yè)，必然得經(jīng)受住時(shí)代的洗禮?！敝毂Ｈ福绻皇堑禺a(chǎn)行業(yè)遭遇寒冬，或許物業(yè)行業(yè)還會(huì)躺在傳統(tǒng)收入結(jié)構(gòu)的溫柔鄉(xiāng)里，鐵一樣的事實(shí)擺在面前，只有做好基礎(chǔ)服務(wù)，贏得客戶(hù)口碑，才能在“長(zhǎng)坡薄雪”的賽道上持久滾厚。開(kāi)發(fā)商給物業(yè)企業(yè)帶來(lái)的問(wèn)題，萬(wàn)物云旗下業(yè)務(wù)同樣需要面對(duì)。

與此同時(shí)，萬(wàn)物云管理層拋出四大行業(yè)反思。

一是獨(dú)立性反思——開(kāi)發(fā)商依賴(lài)加劇行業(yè)波動(dòng)。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2022年全國(guó)商品房銷(xiāo)售額同比下降26.7%，主要大客戶(hù)的遇冷對(duì)物企的增長(zhǎng)、盈利、應(yīng)收賬款及現(xiàn)金流均帶來(lái)較大壓力。這會(huì)再次引發(fā)對(duì)物業(yè)企業(yè)擺脫開(kāi)發(fā)商行業(yè)依賴(lài)以及推進(jìn)客戶(hù)多元化需要的第三方獨(dú)立性的思考。

二是并購(gòu)反思——大規(guī)模并購(gòu)累積經(jīng)營(yíng)壓力。2022年，伴隨開(kāi)發(fā)商景氣度持續(xù)下滑，物業(yè)行業(yè)估值中樞同步下移，行業(yè)增長(zhǎng)模式遭受挑戰(zhàn)與質(zhì)疑，部分開(kāi)發(fā)商出險(xiǎn)導(dǎo)致了被并購(gòu)物企的經(jīng)營(yíng)波動(dòng)和壞賬增加，對(duì)賬面的商譽(yù)帶來(lái)挑戰(zhàn)。

記者注意到，近幾年萬(wàn)物云雖相對(duì)謹(jǐn)慎，但也完成了三單并購(gòu)，賬上目前累積了37億元的商譽(yù)。2019年，公司完成對(duì)戴德梁行大中華區(qū)商業(yè)物業(yè)及設(shè)施設(shè)備管理業(yè)務(wù)的并購(gòu)整合后，成立商寫(xiě)服務(wù)品牌“萬(wàn)物梁行”。2021年，公司并購(gòu)伯恩物業(yè)及陽(yáng)光智博，隨后開(kāi)始進(jìn)行整合工作。

三是增值服務(wù)反思。根據(jù)克而瑞對(duì)2022年上半年數(shù)據(jù)的統(tǒng)計(jì)，物企的多種經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)收入占比同比下降約4.9個(gè)百分點(diǎn)，部分物企非業(yè)主增值服務(wù)收入同比下降超50%。基于關(guān)連方交易以及住宅物業(yè)區(qū)域優(yōu)勢(shì)所構(gòu)建的社區(qū)增值服務(wù)，兩個(gè)方面都值得反思。

四是關(guān)于物業(yè)行業(yè)的脆弱與韌性。根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，2021年物業(yè)行業(yè)平均市盈率超30倍，截至2022年底，行業(yè)平均市盈率下降至7倍，其中國(guó)資物管企業(yè)約為17.6倍，民企僅不足7倍。與關(guān)連方的業(yè)務(wù)來(lái)源單一，令相關(guān)物業(yè)企業(yè)的發(fā)展缺少韌性。服務(wù)行業(yè)本身具備極強(qiáng)的剛需屬性，回歸業(yè)務(wù)本源，放棄高毛利思維，企業(yè)更應(yīng)把關(guān)注點(diǎn)放在建立客戶(hù)關(guān)系以及組織韌性上，在不確定的市場(chǎng)環(huán)境下穩(wěn)健增長(zhǎng)，在復(fù)蘇的市場(chǎng)環(huán)境下抓住機(jī)會(huì)。

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