摘要

房地產(chǎn)銷售價(jià)量齊升：2022年四季度，央行、銀保監(jiān)會(huì)等機(jī)構(gòu)聯(lián)合推出改善房企融資的“十六條”和“三支箭”政策，促使了房地產(chǎn)行業(yè)的流動(dòng)性從偏緊張的環(huán)境明顯改善。房企融資壓力緩解，保交樓得以推進(jìn)。這在一定程度上改善了居民購(gòu)房的信心。此外，隨著全國(guó)多個(gè)城市不同程度的降低房貸利率甚至是首付比例，房地產(chǎn)銷售得到一定程度的提振。從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)來(lái)看，今年前兩個(gè)月的房地產(chǎn)銷售面積和金額已經(jīng)回到去年同期附近。房地產(chǎn)銷售量的提升，也促進(jìn)了價(jià)的回暖。國(guó)內(nèi)70個(gè)大中城市的二手房?jī)r(jià)在連續(xù)下跌17個(gè)月之后，終于在今年2月份環(huán)比上漲。從房?jī)r(jià)上漲的范圍來(lái)看，2月份有40個(gè)城市的二手住宅價(jià)格環(huán)比上漲。

房地產(chǎn)資金來(lái)源繼續(xù)低迷：過(guò)往的地產(chǎn)周期中，當(dāng)房地產(chǎn)銷售回升的時(shí)候，房地產(chǎn)的融資也會(huì)得到明顯改善。但是今年前兩個(gè)月房地產(chǎn)銷售的好轉(zhuǎn)，并沒(méi)有轉(zhuǎn)化為房地產(chǎn)資金來(lái)源的提升。今年前兩個(gè)月房地產(chǎn)開發(fā)資金來(lái)源仍然處于2015年同期附近。

(資料圖片僅供參考)

按揭與預(yù)收款好轉(zhuǎn)，但國(guó)內(nèi)貸款與自籌資金仍然偏低：與房地產(chǎn)銷售密切相關(guān)的個(gè)人按揭貸款和定金及預(yù)收款有明顯改善，在今年前2個(gè)月回到2016年以來(lái)區(qū)間中間。但是銀行貸款和自籌資金仍然延續(xù)了下行的趨勢(shì)。自籌資金包括房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)債融資、供應(yīng)鏈融資和發(fā)行理財(cái)產(chǎn)品融資等渠道。改善房企融資的“十六條”和“三支箭”提升了樣本房企的融資來(lái)源，但是對(duì)整個(gè)行業(yè)資金來(lái)源的影響有限。房地產(chǎn)資金來(lái)源沒(méi)有改善，直接影響到土地成交和政府性基金收入。

房地產(chǎn)銷售到融資傳導(dǎo)受阻，股票和商品承壓：今年前兩個(gè)月房地產(chǎn)銷售的好轉(zhuǎn)，并沒(méi)有轉(zhuǎn)化為房地產(chǎn)資金來(lái)源的提升。事實(shí)上，居民中長(zhǎng)期貸款前兩個(gè)月也保持低迷，或說(shuō)明房地產(chǎn)銷售的改善還沒(méi)有形成趨勢(shì)。房地產(chǎn)開發(fā)資金來(lái)源低迷，房企通過(guò)發(fā)債在一級(jí)市場(chǎng)融資難度仍然較高，抑制了房地產(chǎn)鏈條的恢復(fù)，對(duì)股票和商品形成壓制。后續(xù)關(guān)注是否有更多的促進(jìn)房地產(chǎn)銷售和融資的政策推出

風(fēng)險(xiǎn)提示：房地產(chǎn)銷售超預(yù)期；利好地產(chǎn)銷售和融資的政策超預(yù)期。

正文

01

房地產(chǎn)銷售價(jià)量齊升

2022年四季度，央行、銀保監(jiān)會(huì)等機(jī)構(gòu)聯(lián)合推出改善房企融資的“十六條”和“三支箭”政策，促使了房地產(chǎn)行業(yè)的流動(dòng)性從偏緊張的環(huán)境明顯改善。房企融資壓力緩解，保交樓得以推進(jìn)。這在一定程度上改善了居民購(gòu)房的信心。此外，隨著全國(guó)多個(gè)城市不同程度的降低房貸利率甚至是首付比例，房地產(chǎn)銷售得到一定程度的提振。從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)來(lái)看，今年前兩個(gè)月的房地產(chǎn)銷售金額已經(jīng)回到去年同期附近，明顯高于2020年之前的水平；作為對(duì)比，去年11月的時(shí)候房地產(chǎn)銷售金額明顯低于2020年同期，僅僅相對(duì)于2015-2016年的水平。從商品房銷售面積來(lái)看，同比增長(zhǎng)也有明顯改善，回到了零附近。

房地產(chǎn)銷售量的提升，也促進(jìn)了價(jià)的回暖。國(guó)內(nèi)70個(gè)大中城市的二手房?jī)r(jià)在連續(xù)下跌17個(gè)月之后，終于在今年2月份環(huán)比上漲；而新房房?jī)r(jià)在1月份已經(jīng)環(huán)比持平，2月份環(huán)比上漲0.3%，為2021年8月以來(lái)最大的單月環(huán)比上漲幅度。從房?jī)r(jià)上漲的范圍來(lái)看，2月份有40個(gè)城市的二手住宅價(jià)格環(huán)比上漲，有55個(gè)城市的新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲。統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)表明，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)銷售價(jià)量齊升，改善的跡象已經(jīng)比較明顯。

02

房地產(chǎn)融資繼續(xù)低迷

在過(guò)往的地產(chǎn)周期中，當(dāng)房地產(chǎn)銷售回升的時(shí)候，房地產(chǎn)的融資也會(huì)得到明顯改善。但是今年前兩個(gè)月房地產(chǎn)銷售的好轉(zhuǎn)，并沒(méi)有轉(zhuǎn)化為房地產(chǎn)資金來(lái)源的提升。去年11月房商品房銷售額與房地產(chǎn)開發(fā)資金來(lái)源都處于2015-2016年的水平；今年前兩個(gè)月房地產(chǎn)銷售金額已經(jīng)明顯高于2020年之前，但是房地產(chǎn)開發(fā)資金來(lái)源仍然處于2015年附近。此外，房?jī)r(jià)上漲也沒(méi)有對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)資金來(lái)源也形成明顯的提振。

同比是和去年同期的數(shù)據(jù)比較，如果看季節(jié)性圖表，即對(duì)比過(guò)去多年同期的數(shù)據(jù)，可以發(fā)現(xiàn)今年前2個(gè)月房地產(chǎn)開發(fā)資金來(lái)源同樣也處于歷史的低點(diǎn)，僅僅好于2020年同期(當(dāng)時(shí)新冠疫情的影響較大)。而去年四季度房地產(chǎn)開發(fā)資金來(lái)源同樣也處于過(guò)去多年的最低點(diǎn)。季節(jié)性分析進(jìn)一步表明在房地產(chǎn)銷售價(jià)量齊升的同時(shí)，房地產(chǎn)的資金來(lái)源仍然低迷。

房地產(chǎn)資金來(lái)源主要有四部分構(gòu)成，個(gè)人按揭貸款、定金及預(yù)收款、國(guó)內(nèi)貸款和自籌資金，其中前兩部分受到房地產(chǎn)銷售的影響較大。2022年四季度，這四個(gè)分項(xiàng)都處于過(guò)去年同期的低點(diǎn)。今年前兩個(gè)月，隨著多項(xiàng)政策的推進(jìn)，房企融資環(huán)境得到一定改善、房地產(chǎn)銷售價(jià)量齊升，房地產(chǎn)資金來(lái)源中與銷售有關(guān)的分項(xiàng)改善明顯。其中個(gè)人按揭貸款已在今年前2個(gè)月已經(jīng)回升至過(guò)去8年的中間水平附近，定金和預(yù)收款也類似。隨著房地產(chǎn)銷售的改善，預(yù)計(jì)這兩項(xiàng)還將不斷恢復(fù)。

但是，房地產(chǎn)資金來(lái)源另外重要的兩個(gè)分項(xiàng)，國(guó)內(nèi)貸款和自籌資金仍然低迷。國(guó)內(nèi)貸款在去年全年都處于2016年以來(lái)最低水平，今年前2個(gè)月繼續(xù)下滑，再創(chuàng)新低。事實(shí)上，過(guò)去3年房地產(chǎn)開發(fā)從銀行獲得的貸款就不斷下滑。即便去年政策有調(diào)整，但是從統(tǒng)計(jì)局公布數(shù)據(jù)來(lái)看，還沒(méi)有實(shí)質(zhì)性改善的跡象。而對(duì)于房地產(chǎn)自籌資金，主要是發(fā)債融資和供應(yīng)鏈融資等，這些在2021年之前一度是房地產(chǎn)融資重要的來(lái)源。但是隨著房地產(chǎn)行業(yè)下行壓力的加大，房企發(fā)債融資和供應(yīng)鏈融資難度也不斷上升。去年四季度房企融資的“三支箭”對(duì)于樣板房企來(lái)說(shuō)可以提升融資水平，但是對(duì)于整個(gè)行業(yè)來(lái)說(shuō)，銀行信貸以及發(fā)債融資的改善仍然有限。按揭貸款和預(yù)收款略有改善，而國(guó)內(nèi)貸款和自籌資金仍然下滑，綜合起來(lái)就是房地產(chǎn)融資資金來(lái)源整體低迷。

房地產(chǎn)資金來(lái)源沒(méi)有改善，直接影響到土地成交和政府性基金收入。年初至今，100個(gè)大中城市土地成交依然處于冰點(diǎn)，而政府性基金收入也是不斷下滑，尚未見(jiàn)到好轉(zhuǎn)的跡象。最為地方政府重要的收入來(lái)源，土地銷售承壓對(duì)基建也帶來(lái)一定影響。房地產(chǎn)銷售的好轉(zhuǎn)沒(méi)有轉(zhuǎn)化為房地產(chǎn)開發(fā)資金來(lái)源的提升，就影響到整個(gè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈的回升。

03

房地產(chǎn)銷售到融資傳導(dǎo)受阻，股票和商品承壓

在過(guò)往的地產(chǎn)周期中，當(dāng)房地產(chǎn)銷售回升的時(shí)候，房地產(chǎn)的融資也會(huì)得到明顯改善。但是今年前兩個(gè)月房地產(chǎn)銷售的好轉(zhuǎn)，并沒(méi)有轉(zhuǎn)化為房地產(chǎn)資金來(lái)源的提升。事實(shí)上，居民中長(zhǎng)期貸款前兩個(gè)月也保持低迷，或說(shuō)明房地產(chǎn)銷售的改善還沒(méi)有形成趨勢(shì)。房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行的美元債占中資高收益美元債比例接近40%，是過(guò)去一段時(shí)間影響中資高收益美債債價(jià)格的主要因素。房地產(chǎn)開發(fā)資金來(lái)源低迷，房企通過(guò)發(fā)債在一級(jí)市場(chǎng)融資難度仍然較高，抑制了房地產(chǎn)鏈條的恢復(fù)，對(duì)股票和商品形成壓制。后續(xù)關(guān)注是否有更多的促進(jìn)房地產(chǎn)銷售和融資的政策推出。

04

風(fēng)險(xiǎn)提示

1、房地產(chǎn)銷售超預(yù)期；

2、利好房地產(chǎn)銷售和融資的政策超預(yù)期

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