城鎮(zhèn)化進(jìn)程不斷推進(jìn)的過程中，仍有相當(dāng)一部分人想要到農(nóng)村小住甚至長(zhǎng)居。記者注意到，在大量農(nóng)房被閑置的情況之下，多地閑置農(nóng)房開始“煥發(fā)新生”，被城市居民租下來建別墅、開民宿。不過，相對(duì)商品住宅市場(chǎng)而言，農(nóng)房市場(chǎng)仍有諸多不成熟的方面。記者對(duì)此現(xiàn)象進(jìn)行了詳細(xì)了解。

(相關(guān)資料圖)

北京待租農(nóng)房超3萬套

隨著城市化進(jìn)程的持續(xù)推進(jìn)，農(nóng)村居住人口的不斷流出，較多農(nóng)村房屋逐漸出現(xiàn)了閑置的狀況。年逾古稀的張?zhí)m珍（化名）常住湖北隨州某個(gè)村落，張?zhí)m珍告訴《》記者：“整個(gè)灣子（村莊）常年就是我和隔壁老太太兩個(gè)人出入，別的人家基本都在城里買了房，很少在這里住了?！庇浾吡私獾?，張?zhí)m珍所在村莊共計(jì)有十多家宅院，大多房子周遭已經(jīng)是雜草叢生，或者失修坍塌。

全國(guó)范圍而言，農(nóng)村房屋的數(shù)量十分龐大，閑置農(nóng)房的規(guī)模也不容小覷。公開消息顯示，目前全國(guó)城鄉(xiāng)房屋建筑已經(jīng)有近6.6億棟，其中農(nóng)村房屋建筑棟數(shù)占總棟數(shù)的90%。而據(jù)國(guó)土資源部門統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，早在2018年全國(guó)農(nóng)村閑置房屋已達(dá)7000多萬套。

這些被閑置的農(nóng)房，能否逃脫被遺忘的命運(yùn)？記者注意到，近年人們的居住觀念已經(jīng)發(fā)生了一些轉(zhuǎn)變，城市樓房已經(jīng)不再是唯一選擇，越來越多的人都傾向于去“有風(fēng)的地方”居住，過“向往的生活”。無論是精致農(nóng)家小院的李子柒，還是粗糲東北大炕上的張同學(xué)，紛紛吸粉逾千萬，走紅于網(wǎng)絡(luò)。閑置農(nóng)房似乎有機(jī)會(huì)“煥發(fā)新春”。

對(duì)此，房產(chǎn)律師王玉臣向《》記者指出，相對(duì)于城市的喧鬧、噪雜和快節(jié)奏，農(nóng)村既寧?kù)o，自然環(huán)境又好，生活比較安逸，受到很多城市人口的歡迎。同時(shí)，有不少城市居民來自農(nóng)村，擁有農(nóng)村情結(jié)，年紀(jì)較大，具備經(jīng)濟(jì)實(shí)力后，開始向往鄉(xiāng)村落葉歸根的生活。不過，農(nóng)房并不允許在村集體成員以外的人之間買賣。

高建軍（化名）和朱春華（化名）就是想要“落葉歸根”的一對(duì)退休夫婦，多年來一直期待有機(jī)會(huì)回到湖北農(nóng)村老家居住。前不久，高建軍打聽到，自己進(jìn)城前農(nóng)村老宅的現(xiàn)房主，計(jì)劃去女兒家養(yǎng)老，打算把村里的房子轉(zhuǎn)手賣掉。雖然很想買回老宅，重回農(nóng)村養(yǎng)老，但是高建軍已經(jīng)不具備購(gòu)房資格。

鑒于相關(guān)規(guī)定，目前閑置農(nóng)房買賣受限，不過農(nóng)房租賃還是具備一定的空間。記者在走訪北京房山農(nóng)村的過程中發(fā)現(xiàn)，多個(gè)地方都有掛出“出租小院”“整院出租”的廣告牌。同時(shí)記者注意到，近年來，全國(guó)多地出臺(tái)了多項(xiàng)閑置農(nóng)房針對(duì)性舉措，其中2020年江蘇首個(gè)閑置農(nóng)房信息平臺(tái)在無錫惠山啟動(dòng)；2023年3月9日，貴州省首個(gè)市級(jí)閑置農(nóng)房盤活平臺(tái)——“村村APP”大數(shù)據(jù)平臺(tái)上線。

時(shí)至今日，部分農(nóng)房出租信息平臺(tái)已經(jīng)具備一定的規(guī)模。3月18日，全國(guó)性農(nóng)村房屋出租信息平臺(tái)美麗新鄉(xiāng)村網(wǎng)創(chuàng)始人劉讓喜在接受《》記者采訪時(shí)表示，自己戶外徒步途經(jīng)村莊的時(shí)候發(fā)現(xiàn)很多農(nóng)房都被閑置，同時(shí)身邊很多朋友都有去農(nóng)村“找個(gè)院子”的想法，但是當(dāng)時(shí)未能找到相關(guān)平臺(tái)，便順勢(shì)設(shè)立了美麗新鄉(xiāng)村網(wǎng)。“平臺(tái)剛一搭建，就能迅速召集50—60人的看房團(tuán)浩浩蕩蕩去農(nóng)村看房。”劉讓喜說。

據(jù)悉，美麗新鄉(xiāng)村平臺(tái)于2017年正式上線，截至目前，美麗新鄉(xiāng)村網(wǎng)在租的農(nóng)房已經(jīng)達(dá)到約5.7萬套，其中北京的超過3萬套。每年標(biāo)注“已租”的房源全國(guó)約為5000多套，北京區(qū)域約為3000多套。

用來建別墅、做民宿

劉讓喜告訴記者：“并不是所有的農(nóng)房都具備出租條件。一、二線城市周邊的農(nóng)房或者旅游資源較為豐富地區(qū)的農(nóng)房市場(chǎng)需求比較大。目前，美麗鄉(xiāng)村網(wǎng)在北京的業(yè)務(wù)量最大，很多人都具備足夠的消費(fèi)能力，未來也非?？春弥槿堑貐^(qū)和江浙滬地區(qū)的業(yè)務(wù)發(fā)展?！?/p>

張興（化名）家的農(nóng)房位于距離十渡風(fēng)景區(qū)不遠(yuǎn)的房山區(qū)姜口峪路。房宅基地占地總面積約300多平方米，宅基地旁邊還有將近200平方米的空地，可以用來種植花草蔬菜。“村里的很多宅院都被人租來自己建別墅住，或者租來建民宿。”張興向告訴記者，疫情期間出京受限，很多人的出行習(xí)慣已經(jīng)發(fā)生了變化，給村里發(fā)展民宿帶來了機(jī)遇。

張興家的宅院，總共五間房，未通自來水、煤氣，廁所類型也是傳統(tǒng)的旱廁茅房，過道狹窄，各項(xiàng)設(shè)置都不符合現(xiàn)代人的居住習(xí)慣。張興告訴記者：“我預(yù)想的是每5年一付款，每年租金也很便宜只要2.5萬元。房子是其父輩修建的，目前已經(jīng)有將近30年的年頭了。已經(jīng)閑置好久沒人居住，直接居住已經(jīng)不安全，租住的話得推了重建。這里的建筑工人對(duì)農(nóng)房改造或者重建都很熟悉?！?/p>

記者注意到，整個(gè)村莊的宅院有幾十家，但是像張興家一樣還處在荒廢狀態(tài)的院落已經(jīng)不多。村莊四處可見建筑工人、泥瓦建材和挖掘機(jī)施工車輛。其中不少新房已經(jīng)出落成別墅的模樣，裝有大面積的透光玻璃，設(shè)有觀景陽(yáng)臺(tái)。峻峰、山花、松林盡可一覽無余，居者可瞬間忘記身處北京這樣的大都市。走訪了房山區(qū)多個(gè)村莊后，記者發(fā)現(xiàn)在“大興土木”的遠(yuǎn)不止這一個(gè)地方。

“閑置房源較多，但是能夠讓城里人喜歡的房子并不算多。除了農(nóng)戶自己上傳信息在平臺(tái)上共享外，我們也會(huì)去搜索優(yōu)質(zhì)房源，對(duì)其進(jìn)行升級(jí)改造，滿足人們對(duì)于美好鄉(xiāng)村的向往，再將改造后的房屋轉(zhuǎn)租運(yùn)營(yíng)。現(xiàn)在也開始承接改針對(duì)個(gè)性需求的改造定制業(yè)務(wù)?！眲⒆屜蚕蛴浾呓榻B道。而打開劉讓喜的朋友圈，記者仿佛打開了《夢(mèng)想改造家》的田園鄉(xiāng)村版，除了有煥然一新的宅院，還有窗外各種迷人的山野風(fēng)光。

規(guī)范程度有待提高

相比城市的商品住宅租住市場(chǎng)，農(nóng)房租賃還是個(gè)“生瓜蛋子”，擁有諸多不成熟的方面。記者在走訪過程中發(fā)現(xiàn)，部分農(nóng)房的產(chǎn)權(quán)存在不清晰的情況。房山區(qū)大石窩鎮(zhèn)的一處農(nóng)房 “房主”告訴記者：“我不是當(dāng)?shù)卮迕?，但是這個(gè)宅基地我很多年前已經(jīng)買下來了，只是現(xiàn)在還沒有確權(quán)?！?/p>

劉讓喜坦言，部分農(nóng)村宅基地權(quán)屬并不是十分清晰，也有較多宅基地目前并沒有“發(fā)證”。記者注意到，張興家的“房產(chǎn)證件”也僅僅是村委會(huì)出具的一紙證明。

同時(shí)，劉讓喜還指出，現(xiàn)階段較多人對(duì)農(nóng)房方面的政策存有一定的誤解，將租賃、買賣以及以租代售混淆。一部分人打著租賃的幌子“以租代售”，在20年租賃年限的基礎(chǔ)上，會(huì)再“贈(zèng)送”租用年限，或者簽訂2份20年的租賃合同。

為了規(guī)范交易，美麗新鄉(xiāng)村網(wǎng)站平臺(tái)在農(nóng)村租房須知中提示：“本平臺(tái)嚴(yán)禁宅基地農(nóng)房買賣及以租代售等違規(guī)行為；超過20年的農(nóng)房租賃合同，超出部分無效?！?/p>

王玉臣提醒，農(nóng)村房產(chǎn)租住要警惕多重交易風(fēng)險(xiǎn)。在農(nóng)村宅基地上建的房子是不允許賣給城市居民的，這種農(nóng)房買賣本身在法律上是無效的。同時(shí)，不論是買房，還是租房，都需要注意房屋的具體產(chǎn)權(quán)情況。農(nóng)村的一些房屋往往屬于一個(gè)大家庭的，甚至可能是兄弟姐妹共有的。在簽合同的時(shí)候，要注意簽合同的主體是否享有完整的權(quán)利。要注意房屋的配套設(shè)施設(shè)備的情況，看看是否能接受，或者未來自己想改造的話是否具備現(xiàn)場(chǎng)條件。

值得注意的是，2023年中央一號(hào)文件明確要求，穩(wěn)慎推進(jìn)農(nóng)村宅基地制度改革試點(diǎn)，加快房地一體宅基地確權(quán)登記頒證，探索宅基地“三權(quán)分置”有效實(shí)現(xiàn)形式。探索資源發(fā)包、物業(yè)出租、居間服務(wù)、資產(chǎn)參股等多樣化途徑發(fā)展新型農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)。

對(duì)此，首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)教授、北京市房地產(chǎn)法學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書長(zhǎng)趙秀池在接受《》記者采訪時(shí)表示，我國(guó)實(shí)行土地、住房的二元結(jié)構(gòu)，農(nóng)民一戶一宅，不允許城鎮(zhèn)居民到農(nóng)村購(gòu)置房產(chǎn)。閑置的農(nóng)宅或宅基地通過三權(quán)分立進(jìn)行盤活，會(huì)促進(jìn)房產(chǎn)交易，增加農(nóng)民收入，實(shí)現(xiàn)農(nóng)宅的保值增值。而王玉臣認(rèn)為，當(dāng)農(nóng)村集體建設(shè)用地規(guī)模上市以后，到農(nóng)村去居住的人也將會(huì)越來越多。

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