本報(bào)綜合報(bào)道 2023開年，樓市一片回暖之聲，土拍市場(chǎng)也出現(xiàn)新動(dòng)向。

今年前兩月，在北京、杭州、蘇州等優(yōu)質(zhì)地塊影響下，房企投資積極性有所回升，超兩成百?gòu)?qiáng)房企出手拿地。值得關(guān)注的是，沉寂許久的民營(yíng)房企，也逐漸在土拍中現(xiàn)身。在過去兩年的集中供地中，民營(yíng)房企的投資幾近暫停，

(相關(guān)資料圖)

如今樓市出現(xiàn)回暖信號(hào)，房企融資也逐步破冰，民企重新出現(xiàn)在土地市場(chǎng)，到底有怎樣的信號(hào)意義？民營(yíng)房企再現(xiàn)生機(jī)，“后勁”會(huì)不足嗎？

民企拿地力度回升

在出現(xiàn)回溫信號(hào)前，土拍市場(chǎng)剛經(jīng)歷了極度低溫的一年。

數(shù)據(jù)顯示，民營(yíng)房企拿地收縮的力度尤為突出。2021年集中供地第一輪出讓時(shí)，民企拿地總拿地金額超過5000億元，占比高達(dá)40%；隨著市場(chǎng)環(huán)境生變，從2021年第二輪開始，民企投資便大幅萎縮，到2022年末，民企投資占比大多都低于20%。

不過，2023年這一局面出現(xiàn)變化，沉寂許久的民營(yíng)房企似乎動(dòng)起來了。

億翰智庫(kù)數(shù)據(jù)顯示，2023年2月，各大核心城市陸續(xù)供地，房企拿地金額有所回升，當(dāng)月房企拿地總金額同比上升9.2%，環(huán)比上升52.4%；拿地平均溢價(jià)率5.6%，溢價(jià)率有所回升。

土拍回溫的同時(shí)，百?gòu)?qiáng)房企中民企的拿地金額攀升至333.8億元，同比上升16.6%，排名靠前的房企如廈門坤霖辰房地產(chǎn)、濱江集團(tuán)（002244）、偉星房產(chǎn)均為參與了蘇州、杭州土拍的房企。從絕對(duì)占比看，1至2月權(quán)益拿地金額TOP100房企中，央企、地方國(guó)企和民企分別為14.7%、55.6%和29.8%。

易居企業(yè)集團(tuán)首席執(zhí)行官丁祖昱認(rèn)為，今年在杭州2022年第五批次供地、鄭州首輪集中供地中，新城控股（601155）、建業(yè)集團(tuán)重返土拍，意味著在經(jīng)過一年的深度調(diào)整，金融端政策利好下，民企甚至是出險(xiǎn)房企正逐步走出現(xiàn)金流危機(jī)。丁祖昱判斷，銷售端預(yù)期向好，金融政策支持恢復(fù)民企生機(jī)，疊加優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)的刺激，民企開始重返土拍市場(chǎng)，銷售帶動(dòng)投資回暖的良性循環(huán)正在不斷被修復(fù)。

多項(xiàng)政策利好加持

市場(chǎng)活躍度的好轉(zhuǎn)，主要受益于疫情管控放松后市場(chǎng)積極信號(hào)的不斷釋放。

1月17日，全國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議在京召開，會(huì)議指出，2023年工作將整體圍繞“增信心、防風(fēng)險(xiǎn)、促轉(zhuǎn)型”這個(gè)主線；大力支持剛性和改善性住房需求，因城施策、精準(zhǔn)施策，針對(duì)今年房地產(chǎn)行業(yè)的政策方向給出了明確思路。截至目前，已有上海市、江蘇省、湖南省等十余個(gè)省市出臺(tái)的相關(guān)穩(wěn)經(jīng)濟(jì)、促消費(fèi)政策文件中，“促進(jìn)住房消費(fèi)”被多次提及。

著眼消費(fèi)端，各地紛紛優(yōu)化樓市調(diào)控政策，“因城施策”引導(dǎo)合理住房需求，為購(gòu)房者松綁，降低購(gòu)房門檻、購(gòu)房成本。其中，多地優(yōu)化“認(rèn)房認(rèn)貸”標(biāo)準(zhǔn)，下調(diào)首付比例及按揭利率等。不少城市選擇以“真金白銀”補(bǔ)貼購(gòu)房者，且更為傾向多孩家庭的購(gòu)房者。

值得一提的是，實(shí)行多年的商品房預(yù)售制度未來或?qū)⒚媾R較大改革空間。日前，包括山東、河南、四川等地已陸續(xù)提出開展現(xiàn)房銷售試點(diǎn)；而為了鼓勵(lì)存量房交易，近期，蘇州、成都、深圳、廈門、昆明、?？诘瘸鞘虚_始推行二手房“帶押過戶”模式。中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜表示，“帶押過戶”方式在節(jié)省資金成本的同時(shí)，也可以提高二手房交易效率，有利于激發(fā)二手房市場(chǎng)交易活力，促進(jìn)住房消費(fèi)。

進(jìn)一步加大對(duì)剛性和改善性住房需求客群支持力度同時(shí)，多地也給予了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)更多支持。2月以來，南京、無(wú)錫等多地政府召開房地產(chǎn)企業(yè)座談會(huì)，傳遞支持房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖的信號(hào)。

而為給房企提供更多的流動(dòng)性支持，繼房地產(chǎn)“金融16條”，房企信貸、債券、股權(quán)融資渠道的“三支箭”之后，今年2月20日，證券投資基金業(yè)協(xié)會(huì)應(yīng)證監(jiān)會(huì)要求，發(fā)布了關(guān)于《不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)備案指引（試行）》的公告，將自2023年3月1日起施行。

國(guó)信地產(chǎn)在研報(bào)中指出，本次試點(diǎn)方案的出臺(tái)是“第三支箭”“金融16條”的進(jìn)一步細(xì)化落地，也是2018年涉房私募基金備案暫停后首次打開，其中傳遞出的監(jiān)管層對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)關(guān)注和密切關(guān)懷的積極信號(hào)意義明顯，既激活存量不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)需求，又助力房企優(yōu)化資產(chǎn)負(fù)債表，對(duì)資產(chǎn)的買方和賣方都是利好。

業(yè)內(nèi)：土拍整體改善將晚于銷售

民企投資力度雖有回升，但要衡量整體市場(chǎng)的溫度，還是要看拿地大戶的表現(xiàn)。

克而瑞研究中心高級(jí)研究總監(jiān)謝楊春表示，自集中供地制度推行以來，企業(yè)拿地投資高度集中在央國(guó)企，且內(nèi)部極劇分化：拿地金額TOP5央企占據(jù)了60%的地，保利發(fā)展（600048）、華潤(rùn)置地、招商蛇口（001979）、中海地產(chǎn)、中國(guó)鐵建（601186）連續(xù)兩年鎖定前五。地方國(guó)企也呈現(xiàn)投資高度集中的狀態(tài)，其中綠城和建發(fā)拿地金額超過千億元。

由此可見，土拍市場(chǎng)的回溫，高度依賴地產(chǎn)整體行情。不過西政資本認(rèn)為，目前應(yīng)理性地看待樓市回暖問題。目前，區(qū)域以及房企之間的分化非常明顯，國(guó)內(nèi)大部分城市的房產(chǎn)仍面臨較大下跌壓力，大部分普通民營(yíng)房企的信用也未能修復(fù)，樓市復(fù)蘇的可持續(xù)性有待觀察。

植信投資首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家兼研究院院長(zhǎng)連平表示，通常房地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)蘇分為六個(gè)階段：政策轉(zhuǎn)好-銷售回暖-資金增厚-拿地加快-開工投產(chǎn)-投資回升。進(jìn)入2月，住房銷售跌幅在底部徘徊，進(jìn)一步下跌的動(dòng)能正在減弱；房企融資出現(xiàn)改善，整體房企債券余額增加，延續(xù)了2022年12月來的較好勢(shì)頭；新年第一輪土拍開啟，重點(diǎn)城市優(yōu)質(zhì)地塊溢價(jià)率攀升，房地產(chǎn)市場(chǎng)正逐步擺脫全面下行局面。

他預(yù)計(jì)，2023年二季度開始，房地產(chǎn)市場(chǎng)有望逐步走出“谷底”，房?jī)r(jià)可能出現(xiàn)先抑后穩(wěn)，整體運(yùn)行與銷售緊密關(guān)聯(lián)。土地市場(chǎng)改善的周期滯后于銷售一個(gè)季度左右，最早可能在二季度末出現(xiàn)好轉(zhuǎn)，全年跌勢(shì)有望較2022年收窄，三季度新開工進(jìn)程加快，投資將稍滯后于新開工1個(gè)月左右觸底企穩(wěn)。

后續(xù)，民企乍現(xiàn)的投資力度能否持續(xù)？克而瑞研究中心認(rèn)為，目前民企拿地突出的仍為個(gè)案，這主要是因?yàn)椴糠秩ツ隂]有或少量拿地的民企，出于補(bǔ)倉(cāng)需求才積極參與土拍市場(chǎng)，當(dāng)前民企投資不具備全面復(fù)蘇的基礎(chǔ)，大多數(shù)企業(yè)資金緊缺的局面并未得到有效緩解。

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