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王麗新

一年一度的全國(guó)兩會(huì)，是展望全年政策走向與經(jīng)濟(jì)發(fā)展的風(fēng)向標(biāo)。仔細(xì)研讀今年的政府工作報(bào)告(下稱《報(bào)告》)可知，2023年房地產(chǎn)行業(yè)將主要聚焦防風(fēng)險(xiǎn)、保民生、促消費(fèi)三大領(lǐng)域，促進(jìn)行業(yè)平穩(wěn)發(fā)展。

眾所周知，在過(guò)去一年多的時(shí)間里，受多種內(nèi)外部因素影響，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了深度調(diào)整，樓市銷售下行，“千億房企”債務(wù)違約頻發(fā)，引發(fā)部分項(xiàng)目出現(xiàn)交付風(fēng)險(xiǎn)。筆者認(rèn)為，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)隱患，是過(guò)去“高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)”發(fā)展模式積弊所致。行業(yè)無(wú)序擴(kuò)張的教訓(xùn)，已令整個(gè)行業(yè)警醒。未來(lái)，在消除“高血壓癥”，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的過(guò)程中，仍需各方主體共同努力，在企業(yè)端、供應(yīng)端、需求端壓實(shí)責(zé)任，有防有限，有引導(dǎo)有支持，推動(dòng)行業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過(guò)渡。

在企業(yè)端，《報(bào)告》指出，“有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險(xiǎn)，改善資產(chǎn)負(fù)債狀況，防止無(wú)序擴(kuò)張，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)發(fā)展。”實(shí)際上，從2022年年底以來(lái)，多個(gè)部門多次強(qiáng)調(diào)，化解房地產(chǎn)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，是有效防范化解重大經(jīng)濟(jì)金融風(fēng)險(xiǎn)的重中之重。

“防風(fēng)險(xiǎn)”無(wú)疑將是今年房地產(chǎn)行業(yè)的重要目標(biāo)，其中有三大信號(hào)值得關(guān)注。一是使“保交樓”相關(guān)政策切實(shí)落地。比如繼放開(kāi)房企股權(quán)融資，明確將募資用于保交樓項(xiàng)目后，進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)商品房預(yù)售資金、交付質(zhì)量等方面的監(jiān)管力度。二是繼續(xù)創(chuàng)新金融工具，支持頭部?jī)?yōu)質(zhì)房企融資，改善其現(xiàn)金流和資產(chǎn)負(fù)債表。但這不意味著要“優(yōu)待”出險(xiǎn)房企，對(duì)于違規(guī)經(jīng)營(yíng)房企，該破產(chǎn)的破產(chǎn)，該追責(zé)的追責(zé)。三是“防止無(wú)序擴(kuò)張”這一提法，意味著加強(qiáng)監(jiān)管和引導(dǎo)，采取必要措施避免優(yōu)質(zhì)房企重走高杠桿過(guò)度融資的老路，防止出現(xiàn)新的風(fēng)險(xiǎn)。

在供給端，《報(bào)告》指出，“要加強(qiáng)住房保障體系建設(shè)，解決好新市民、青年人等住房問(wèn)題。”從近期一系列金融、租賃政策出臺(tái)的細(xì)則看，租購(gòu)并舉的供給思路正逐漸明晰。這既是住房雙軌制的重要組成，也是未來(lái)房地產(chǎn)新發(fā)展模式的核心。

諸多金融服務(wù)正在加緊跟上，這對(duì)租賃市場(chǎng)的發(fā)展是重大利好信號(hào)。當(dāng)下，多地均在加大對(duì)保障性租賃住房建設(shè)運(yùn)營(yíng)的信貸支持力度，支持銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)以市場(chǎng)化方式向保障性租賃住房自持主體提供長(zhǎng)期貸款等。此外，央行、銀保監(jiān)會(huì)近期公開(kāi)征求意見(jiàn)的《關(guān)于金融支持住房租賃市場(chǎng)發(fā)展的意見(jiàn)》更是為租賃住房開(kāi)發(fā)、建設(shè)、運(yùn)營(yíng)等多個(gè)環(huán)節(jié)設(shè)立了包括開(kāi)發(fā)貸、團(tuán)體購(gòu)房貸、經(jīng)營(yíng)貸等直接融資產(chǎn)品，以及企業(yè)債、擔(dān)保債、REITs等間接融資工具，力度空前。

在需求端，《報(bào)告》指出，“要把恢復(fù)和擴(kuò)大消費(fèi)擺在優(yōu)先位置”“支持剛性和改善性住房需求”。住房消費(fèi)市場(chǎng)是擴(kuò)大內(nèi)需的重要支撐力，此次提及“支持剛性和改善性住房需求”，并非老生常談，而是提振購(gòu)房者信心的定心丸。

在增信心、促需求方面，可因城施策精準(zhǔn)對(duì)癥，著力改善預(yù)期、擴(kuò)大有效需求。一方面，通過(guò)放寬限購(gòu)、降低首付比例等手段釋放改善性需求空間；另一方面，出臺(tái)定向支持多孩家庭、人才新市民群體購(gòu)房等政策，激活剛需市場(chǎng)。

總體而言，堅(jiān)持“房住不炒”，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過(guò)渡，仍需房企創(chuàng)新商業(yè)模式，優(yōu)化發(fā)展路徑。建立長(zhǎng)效機(jī)制，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展，是中長(zhǎng)期目標(biāo)，當(dāng)穩(wěn)扎穩(wěn)打，久久為功。

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