春節(jié)假期結(jié)束后，市場恢復常態(tài)化運行，多城信貸環(huán)境也相對寬松，前期積壓的購房需求加速釋放，帶動了2月份樓市的修復行情。其中，被視為樓市“晴雨表”的二手房，在本輪樓市復蘇周期中，呈現(xiàn)出先于新房回溫的趨勢。

展望未來市場走勢，業(yè)內(nèi)人士認為，短期來看，部分城市或現(xiàn)3月“小陽春”，但市場回暖的持續(xù)，更需要居民置業(yè)信心和收入預期的恢復。

3月7日下午，在十四屆全國人大一次會議舉行第二場“部長通道”采訪活動上，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長倪虹表示，對房地產(chǎn)市場企穩(wěn)回升充滿信心。

(資料圖片僅供參考)

“春意”初現(xiàn)，多城新房行情現(xiàn)積極信號

眼看著樓市有所起色、看中的新房項目接近售罄，近期，李明(化名)出手買下杭州富陽區(qū)的一套商品住宅。在此之前，早就有買房打算的他，已在樓市觀望了2年。其間，該樓盤價格基本沒有變動，但對他而言，則是省下了兩年的房貸利息，且接近現(xiàn)房銷售更為安心。

這是發(fā)生在枚隆咨詢機構(gòu)創(chuàng)始人、資深地產(chǎn)營銷人甘玫身邊的一個真實案例。不僅在杭州，在甘玫的一線營銷中，湖北某樓盤的一位購房者，也讓其印象深刻。該購房者在2個月內(nèi)一直猶豫未決，甚至走到與銷售人員現(xiàn)場洽談合同環(huán)節(jié)時，依然猶豫3小時未能“下定”；近期，他感覺市場已走出底部，最終選擇買入。“目前樓市復蘇跡象很明顯，購房者看到價位合適的，成交會很快?！备拭嫡f。

這并非個例。實際上，2月以來，樓市回暖信號在越來越多的城市出現(xiàn)。甘玫負責的諸如浙江安吉、貴州畢節(jié)等三四線城市的新盤，成交量都開始回暖，“畢節(jié)項目平均每天售出10套。真沒想到能翻倍完成指標?！?/p>

同樣的情況也發(fā)生在江蘇，多地市場出現(xiàn)回暖。龍湖方面稱，在無錫及常州，2月份僅龍湖的案場來訪總?cè)藬?shù)就超6000組，粗略統(tǒng)計，當月龍湖在上述兩個城市的成交金額超6億元。此外，龍湖南京多個項目客戶到訪增長超100%。據(jù)同策研究院統(tǒng)計，南京、蘇州樓市均呈供銷兩旺的趨勢，其中，南京2月份供應(yīng)3086套，環(huán)比上升64%；成交5694套，環(huán)比漲幅達61%，創(chuàng)下自去年7月以來的新高。蘇州市場同樣供需兩旺，2月份供應(yīng)1413套，環(huán)比上升52.29%；成交4835套，環(huán)比上漲39.5%。

一線城市也不例外。以北京為例，不少銷售人士反饋，市場活躍了很多，尤其是周末，收獲了超預期的高人氣，“我們在一線，感受很直觀，2月市場顯著回暖，出現(xiàn)了久違的小陽春?！北本┮环科笕耸咳缡钦f。

“2月份，我們北京銷量比預期多了50%-60%。以前購房者會反復比較，現(xiàn)在看到市場回暖后決策很快，成交率、轉(zhuǎn)化率都提高了。”北京另一家房企人士表示，公司在濟南、石家莊，以及環(huán)京地區(qū)的項目，相比年前，也均有所起色，“之前環(huán)京項目屬于相對難賣的，目前也都帶動起來了。”

市場的回暖也反饋至數(shù)據(jù)層面。整體來看，2月份全國重點城市新房交易行情出現(xiàn)積極信號，在經(jīng)歷持續(xù)20個月交易數(shù)據(jù)的下降壓力下，首次逆勢崛起。來自易居研究院的統(tǒng)計顯示，2月份，全國60個重點城市新建商品住宅成交面積2005萬平方米，環(huán)比增長47%，同比增長37%。分城市來看，2月全國60個一、二、三四線城市，新建商品住宅成交面積分別為163萬平方米、1020萬平方米、822萬平方米，環(huán)比增速分別為-18%、49%和70%，同比增速分別為-11%、40%和49%。

業(yè)主預期轉(zhuǎn)好，二手房先于新房回溫

與李明情況類似，在樓市觀望1年半之久的吳陽(化名)于近期出手，但他進入的是二手房市場。

2021年7月，吳陽判斷彼時樓市已達高點，加上一家三口帶老人已住不下，于是他將名下北京朝陽區(qū)遠洋天地小區(qū)的一套二居室出售。不同于一般置換型人群賣出房子后很快重新買入，吳陽的置換時間間隔了1年半，其間他一直邊租房邊持幣觀望。

他原計劃等價格下跌到一定程度，再重新出手置換，但通過1年半觀察發(fā)現(xiàn)，周邊小區(qū)的價格并未發(fā)生太大變化。時至今年1月，他敏銳地感受到樓市有了變化：無論是新房還是二手房，市場均明顯好轉(zhuǎn)。于是，他果斷出手，在朝陽大悅城（000031）附近買入一套三居室。

像吳陽這樣早有購房計劃，并在近期付諸行動的購房者不在少數(shù)。據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心統(tǒng)計，2月10個重點城市二手住宅成交62804套，環(huán)比上漲53.64%，同比上漲108.42%。從具體城市來看，2月份，杭州的增勢一馬當先，二手房成交6402套，環(huán)比上漲172.77%；青島漲幅位列TOP2，環(huán)比上漲99.3%，二手房成交5411套；成都漲幅緊隨其后，環(huán)比上漲87.59%，成交19061套；北京和深圳位列第四、五，環(huán)比漲幅也均超80%。

在二手房成交規(guī)?；厣耐瑫r，業(yè)主預期轉(zhuǎn)好，重點城市掛牌量也呈上升趨勢。58安居客房產(chǎn)研究院統(tǒng)計顯示，2月全國65個主要城市新增掛牌房源量環(huán)比上漲238%，其中，上海和廣州新增掛牌房源量環(huán)比漲幅超兩倍，北京和深圳環(huán)比漲幅超1.5倍?？v觀全國，湖州、嘉興、惠州、昆山等城市環(huán)比漲幅超5倍。

二手房市場常被視為樓市的“晴雨表”。實際上，相比新房市場，在本輪樓市復蘇周期中，二手房呈現(xiàn)出先于新房回溫的趨勢。來自易居研究院統(tǒng)計顯示，2月全國8個重點城市(北京、上海、廣州、深圳、成都、杭州、南京、廈門)二手住宅成交套數(shù)為79438套，環(huán)比增長78%，同比增長96%；觀察歷史數(shù)據(jù)，當前二手房成交數(shù)據(jù)創(chuàng)下了20個月以來的新高，即2021年7月份以來月度最高值。

板塊分化，部分新房項目回暖仍需時間

春節(jié)后2月份樓市活躍度為何會回升？對此，中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜表示，去年12月疫情防控放開后，短期感染“過峰”，隨后又經(jīng)過春節(jié)假期，積壓了部分需求，年后市場迎來購房需求的集中釋放。除此之外，樓市經(jīng)過一年多的持續(xù)調(diào)整，熱點城市需求自發(fā)恢復意愿加強，加上多個核心城市此前優(yōu)化調(diào)控政策，隨著預期好轉(zhuǎn)，市場活躍度出現(xiàn)回升。

貝殼研究院首席分析師許小樂也分析指出，市場的短期修復有多因素帶動——春節(jié)后市場交易季節(jié)性增長、防疫政策調(diào)整疊加住房政策支持力度加碼、市場觀望情緒緩解、市場預期改善等，因此被疫情延遲的住房需求集中釋放。

值得一提的是，市場雖有回暖，但并非“全線飄紅”?！靶￡柎旱姆諊饋砹?，個別售樓處人也很多，但一些項目實際成交量沒有外界想得那么樂觀?！睆V州地區(qū)一房企人士如是說。

上述房企人士表示，在政策利好下，地產(chǎn)企穩(wěn)是大概率的事，但是否意味著市場復蘇還不能太過樂觀。他以廣州2月新房市場舉例道，天河、海珠、越秀在內(nèi)中心城區(qū)的一些新盤開售，周末看樓人數(shù)雖有上升，但觀望的多、“落定”(交定金)的少，“市民信心仍然不足，對地產(chǎn)商能否按期交樓也心存疑慮?，F(xiàn)房銷售得還可以，但其他項目回暖還需要有個過程。”

甘玫的觀察從側(cè)面佐證了上述房企人士的觀點。她坦言，目前比較好賣的樓盤，存在三大特點：位置好、價格合適，且接近現(xiàn)房，“由于對后續(xù)購買力的擔憂，開發(fā)商方面不敢隨意漲價，而是將重心放在提高銷量上?！?/p>

在業(yè)內(nèi)人士看來，部分城市交易數(shù)據(jù)增速較高，和此前抑制的需求短期釋放有關(guān)，并不代表購房者購買力的完全恢復。實際上，相比于二手房市場，新房市場回暖仍需要一段時間，今年2月新房交易數(shù)據(jù)與2019年和2020年的月度平均水平相比仍然較低。中指研究院統(tǒng)計顯示，今年1-2月，重點100城新建商品住宅月均成交規(guī)模較2022年同期小幅回升2.0%，但仍處2016年以來的低位。

業(yè)內(nèi)：商品房銷售面積有望實現(xiàn)正增長

那么，展望接下來的市場，這一輪復蘇能否持續(xù)？今年房地產(chǎn)市場整體將呈現(xiàn)怎樣的發(fā)展趨勢？

“本次總體回暖的基調(diào)已經(jīng)明確，政策的確定性增強，從供給端的金融支持，到需求側(cè)的限制性政策松綁，市場預期已逐步清晰?！?8安居客研究院院長張波指出，熱點一二線城市已經(jīng)開始進入“小陽春”，此外，今年春節(jié)受返鄉(xiāng)置業(yè)和政策利好等因素疊加，部分三四線樓市也出現(xiàn)一定的回暖，但可持續(xù)性相對較弱，市場的持續(xù)性復蘇還需要一定時間。

“局部地區(qū)的‘小陽春’是可以持續(xù)的。”上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭分析稱，每個城市都有其成交量“榮枯線”，即樓市強弱與否的分水嶺。從今年大勢來看，一二線城市以及部分三四線城市會率先復蘇，最早體現(xiàn)在目前的“小陽春”上，從2月中旬開始，預計可持續(xù)到4月份，成交量持續(xù)復蘇，達到榮枯線以上。隨著成交量的恢復，價格預計會延后2個月左右企穩(wěn)。整體來看，樓市較強勁的城市，預計上半年成交量逐步恢復，下半年價格穩(wěn)中有升。

楊紅旭上述判斷的背后邏輯在于：多數(shù)一二線城市和長三角東部地區(qū)，從2021年下半年開始降溫，而中西部一些中小城市降溫時間更久，樓市調(diào)整基本到位。去年以來中央及地方多輪利好政策支持房地產(chǎn)，今年以來多城繼續(xù)松綁調(diào)控，加上信貸環(huán)境寬松，整體來看，房地產(chǎn)外部環(huán)境已基本企穩(wěn)。

而陳文靜認為，短期來看，部分城市或現(xiàn)3月“小陽春”，但市場回暖的持續(xù)更需要居民置業(yè)信心和收入預期的恢復，整體仍需依賴宏觀經(jīng)濟基本面的修復情況。不同能級城市間分化情況或更加明顯，其中，核心一二線城市市場情緒修復節(jié)奏較快，多數(shù)三四線城市仍面臨調(diào)整壓力，市場或延續(xù)調(diào)整態(tài)勢。

從2023全年來看，陳文靜指出，樂觀情形下，全國商品房銷售面積有望實現(xiàn)正增長，但在中長期住房需求釋放動能減弱的背景下，增幅或有限；中性情形下，商品房銷售面積或與2022年基本持平；悲觀情形下，市場預期和信心修復不明顯，商品房銷售面積繼續(xù)回落，降幅或在3.6%左右。

去年以來樓市寬松政策一覽

下調(diào)LPR

去年以來，央行三次下調(diào)貸款市場報價利率(LPR)，在三次下調(diào)后，1年期LPR為3.65%，5年期以上LPR為4.3%。

差別化信貸

首套房差別化信貸可謂政策調(diào)整重點，繼去年首套房貸利率下限減20個基點、階段性放寬部分城市首套住房貸款利率下限后，今年1月，央行、銀保監(jiān)會發(fā)布通知，建立首套住房貸款利率政策動態(tài)調(diào)整機制。

退個稅

為了推動換房交易，自2022年10月1日至2023年12月31日，對出售自有住房并在現(xiàn)住房出售后1年內(nèi)在市場重新購買住房的納稅人，對其出售現(xiàn)住房已繳納的個人所得稅予以退稅優(yōu)惠。

放松限購

據(jù)不完全統(tǒng)計，去年以來超百條限購優(yōu)化政策發(fā)布，包括鄭州、蘭州、成都、徐州、西安、武漢、南京、佛山、蘇州、東莞、揚州等40個左右的城市，主要圍繞縮小限購區(qū)域、降低購房資質(zhì)和門檻、放寬多孩家庭和老年家庭限購等。

松綁限售

繼去年多個城市取消或縮短商品住房限售年限后，今年，這一政策繼續(xù)成為地方樓市調(diào)控的方向之一，諸如常州取消新建商品房2年限售期限，揚州取消二手房限售，惠州商品住房限售年限從3年減為1年。

優(yōu)化限貸

包括駐馬店、宜春、株洲、寶雞、蚌埠、洛陽、遵義、肇慶等多個三四線城市，以及鄭州、蘭州、天津、南京、杭州等重點二線城市，優(yōu)化“認房又認貸”政策，調(diào)整首套房認定標準。

降低首付比

去年以來，玉林、菏澤、重慶、贛州、佛山、駐馬店、溫州、南通、昆明、南寧、北海、防城港等城市，部分商業(yè)銀行下調(diào)首付比例，諸如有的首套房首付比例降至20%，二套房首付比例降至30%或者是40%。

降低房貸利率

地方持續(xù)降低首套住房房貸利率，截至目前，石家莊、哈爾濱、長春、福州等17個城市首套房貸利率回調(diào)至4%以內(nèi)。

帶押過戶

為了盤活二手房市場，多個地方試行“帶押過戶”，包括昆明、濟南、南京、蘇州、福州、金華、寧波、無錫等地陸續(xù)推出該政策。

公積金新政

去年以來，住房公積金的調(diào)整輻射面廣、動作頻繁，全年約有180個城市發(fā)布公積金政策，包括降首付、提高最高貸款額度、優(yōu)化公積金提取等。此外，超過30城推行“一人購房全家?guī)汀薄?/p>

購房補貼

去年以來，珠海、保定、長春、惠州、南充、徐州、遼寧、廣東、溫州、洛陽、日照等多地發(fā)布購房補貼政策。

表格內(nèi)容由記者整理。

■ 聲音

鄒琳華：回暖能否持續(xù)還需繼續(xù)觀察

目前，房地產(chǎn)市場上關(guān)于回暖的聲音很多，從數(shù)據(jù)上來看，成交量確實上來了，原因主要是之前壓抑購房需求的累積效應(yīng)，加上對于剛性和改善性需求的支持，需求得以集中釋放。尤其是春節(jié)后的第一個月，每年都會有成交量的放大。

但是，這種成交能否持續(xù)放大？能夠持續(xù)多久？目前還是在觀察階段，不便于很快下結(jié)論。

樓市量增價穩(wěn)，相對理性

從歷年成交來看，一般是春節(jié)后的一兩個月，會有一個比較大的成交量。不過，從今年年后的第一個月數(shù)據(jù)看來，并沒有超過往年很多。以北京為例，今年2月份，二手房網(wǎng)簽約1.53萬套，而去年春節(jié)后的第一個月，成交量近1.58萬套，前年是2.2萬套?？梢杂^察到4月下旬至5月份，如果成交量下來了，或者是價格沒有上漲，這波行情基本就結(jié)束了。

目前，由于成交量確實有所上漲，再加上中介、房企的宣傳，導致部分購房者較為焦慮，到底要不要買房？如果是有真實需求的購房者，又做好了資金準備，現(xiàn)在可以去買，沒問題，因為量雖然上來了，但是房價并沒有明顯的上漲，目前的買房氛圍還是相對理性的。如果是用來投資，身上沒有太多錢，就急沖沖地“殺”進來，倘若到時候資金鏈斷裂，就麻煩了。

這一輪成交上漲背后，有前期積壓需求的釋放，也有政策刺激的原因。接下來的政策如何走，整體上還是支持剛性、改善性住房需求，但是具體來看，是由市場形勢驅(qū)動的。如何調(diào)整、調(diào)整的“度”是什么，因城施策、一城一策甚至是一區(qū)一策，每個城市樓市復蘇程度不同，政策調(diào)整的“度”也不同。

建議下調(diào)存量房房貸利率

如果說工具箱還有哪些政策可用，降低存量房貸利率是一個很重要的手段，目前首套房貸利率已經(jīng)下降不少，但是存量房貸利率還很高，這部分貸款的量很大，購房人還貸壓力大，所以出現(xiàn)了提前還貸的現(xiàn)象，實際上是不利于市場穩(wěn)定的。存量房貸利率應(yīng)該調(diào)整，但是否會調(diào)整，這不確定，對于銀行來說，這是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)和業(yè)績支撐。

在限購政策方面，現(xiàn)在很多城市還有限制，這方面存在一些優(yōu)化的空間。在限貸政策方面，我們也看到，去年很多城市優(yōu)化了“認房又認貸”政策，調(diào)整了對于二套房的認定標準，部分購房者擁有了首套房資格，這方面今年還可能會繼續(xù)調(diào)整?！罢J房又認貸”，這是樓市特殊狀態(tài)下采用的特殊調(diào)控手段，目前以復蘇為導向下，就沒要采用非常規(guī)手段了，由市場主體自己選擇。

至于北京是否會優(yōu)化“認房又認貸”，還不好說。因為北京的房地產(chǎn)市場有了好轉(zhuǎn)，房價有輕微的上漲，沒有了優(yōu)化的壓力，就沒必要采取進一步的措施。我認為，政策優(yōu)化的概率并不大。

□鄒琳華(中國社科院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院住房大數(shù)據(jù)項目組組長)

C02-C03版采寫/記者張曉蘭段文平

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